BGH-Urteil zu Mietpreisbremse: Welche Mietauskünfte Vermieter geben müssen – und wie lange
Ein Berliner Vermieter muss seine Mietkalkulation offen legen. Dies hat der Bundesgerichthof kürzlich entschieden (BGH, VIII ZR 375/21). Sein Mieter hatte den Verdacht, dass er mehr Miete gezahlt hatte als gesetzlich zulässig. Das Gesetz zur Mietpreisbremse sichert Mietern Informationsrechte gegenüber dem Vermieter zu, um sie vor überhöhten Mieten zu schützen und es ihnen zu ermöglichen, gegebenenfalls zu viel gezahlte Miete zurückzufordern.
Diese Informationsrechte verjähren in der Regel nach drei Jahren. Grundsätzlich beginne die Verjährungsfrist von drei Jahren aber erst, wenn der Mieter Auskünfte von seinem Vermieter verlange, und nicht schon mit Beginn des Mietvertrags, stellte der BGH klar.
In einem Fall begann das Mietverhältnis zum 1. November 2015. Mit Abschluss eines Mietvertrags entsteht rechtlich der Auskunftsanspruch des Mieters. Der Mieter monierte die Miethöhe schriftlich beim Vermieter, am 17. September 2019. Er verlangte Auskunft über die Hintergründe der Miethöhe. Diese Informationsrechte hatte der Gesetzgeber zum 1. Januar 2019 im Zuge einer Reform der Mietpreisbremse eingeführt. Weil der Vermieter die Auskünfte verweigerte, zog der Mieter vor Gericht. Und zwar vor Ablauf der Frist, wie der BGH urteilte: Nach seiner Definition wäre die Frist im September 2022 abgelaufen.
Insgesamt verhandelte der BGH über vier ähnlich gelagerte Fälle. Die betroffenen Berliner Mieter forderten die ihrer Ansicht nach zu viel gezahlte Miete zurück. Um die Rückzahlungsansprüche durchzusetzen, verlangten sie Auskünfte vom Vermieter. In drei Fällen hat der BGH aus unterschiedlichen Gründen das Verfahren an die Vorinstanzen zurück verwiesen (VIII ZR 8/22, VIII ZR 60/22 und VIII ZR 125/22).
In einem Fall war die Frist von drei Jahren zwischen dem ersten Auskunftsverlangen des Mieters und dem Einreichen der Klage bereits verstrichen. Das heißt, dass Mieter, die den Verdacht haben, dass sie eine überhöhte Miete zahlen, rechtzeitig eine Rechtsberatung in Anspruch nehmen sollten. Sonst können sie im schlimmsten Fall auch ihre Rückzahlungsansprüche nicht mehr gerichtlich durchsetzen.
So funktioniert die Mietpreisbremse
Die 2015 eingeführte Mietpreisbremse schreibt vor, dass Neumieten in angespannten Wohnungsmärkten maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen dürfen. Lag die Miete schon vor Einführung des Gesetzes über diesem Limit, darf der Vermieter die Miete nicht erhöhen, muss sie aber auch nicht senken. Das ortsübliche Niveau wird in vielen Gemeinden über einen Mietspiegel abgebildet.
Die Mietpreisbremse regelt seit 2019 auch, welche Informationsrechte ein Mieter gegenüber seinem Vermieter hat, wenn das Limit nicht eingehalten wird, und wie lange Rechte gelten. Vermieter müssen beispielsweise offenlegen, wie viel Miete sie vom Vormieter kassiert haben, wenn diese über dem gesetzlichen Limit liegt. Das kann der Fall sein, wenn die Miete des Vormieters vor Einführung des Gesetzes vereinbart wurde.
Nutzen Vermieter gesetzliche Ausnahmen von der Mietpreisbremse wie eine Modernisierung oder Kernsanierung der Wohnung, müssen sie Mieter auch darüber aufklären. Bei einer Modernisierung lassen sich acht Prozent der Kosten pro Jahr auf die Miete umlegen. Allerdings ist die Mieterhöhung dann auf maximal drei Euro pro Quadratmeter binnen sechs Jahren gedeckelt. Für eine Kernsanierung muss der Vermieter mindestens ein Drittel der Neubaukosten aufwenden, um die erste Miete unabhängig von der Mietpreisbremse festlegen zu können.
Die Mietpreisbremse greift nicht nur bei konventionellen Mietverträgen, die mit der ortsüblichen Miete steigen, sondern teilweise auch bei Staffel- oder Indexmieten. Bei einem Mietvertrag mit Staffelmiete legt der Vermieter für die kommenden Jahre feste Mietstufen als Euro-Beträge fest. Deren Höhe muss sich am ortsüblichen Niveau orientieren. In einem der vom BGH verhandelten Fälle hatte der Mieter einen Staffelmietvertrag abgeschlossen.
Bei Indexmietverträgen gilt das Limit der Mietpreisbremse nur bei der ersten Miete. Danach steigt die Miete mit dem Verbraucherpreisindex. Das heißt, sie erhöht sich mit der Inflationsrate. Die Erhöhung kann im Zeitablauf höher oder niedriger sein als die des ortsüblichen Niveaus. Gerade in Großstädten bieten Vermieter vermehrt Verträge mit Indexmieten an, weil sie zuverlässiger zu kalkulieren sind.
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