Hausverkäufer : Neun von zehn Eigentümern haben zu hohe Preiserwartungen

Die Krise auf dem Immobilienmarkt weitet sich aus. Einer neuen Umfrage unter Maklern zufolge erwarten viele Verkäufer deutlich zu hohe Preise. Auch sonst werden Verkäufe schwieriger.

Verkäufer können immer seltener die Preise erzielen, die sie in Anzeigen aufrufen.

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Der Immobilienmarkt entwickelt sich immer mehr vom Verkäufer- zum Käufermarkt. Das zeigt eine neue Umfrage des Immobilienmaklernetzwerks Remax unter deutschen Maklern. Neun von zehn befragten Maklern geben an, dass Verkäufer zu hohe Preiserwartungen hegten. Dabei könnten Eigentümer ihre Immobilie immer seltener zum gewünschten Preis verkaufen.

Auch die Dauer, bis eine Immobilie verkauft wird, hat sich demnach deutlich erhöht. Zwei von drei Maklern sprechen von einer durchschnittlichen Vermarktungszeit von vier bis sechs Monaten. Befragt wurden 100 Makler in elf Bundesländern.

„Wir befinden uns in einem anhaltenden Käufermarkt“, erklärt Remax-Deutschland-CEO Samina Julevic. „Der Käufer hat momentan das Sagen – und er sagt nein oder abwarten.“

Typische Baumängel in Altbauten

Keller

Bis in die 60er und 70er Baujahre hinein finden sich noch unzureichend gegen Feuchtigkeit geschützte Kellerfundamente und Kellerwände. Bei Bauten aus den 20er Jahren finden sich teilweise sogar verrostete Stahlträger in Gewölbekellern. Muss ein Keller trocken gelegt und sogar ringsum ausgeschachtet werden, um ihn gegen Feuchtigkeit abzudichten, kostet das den Hauseigentümer schnell 20.000 Euro und mehr.

Dach

Bei Baujahren bis in die 70er Jahre finden sich noch ungedämmte Dachstühle, die die Energiekosten für ein Gebäude deutlich in die Höhe treiben. In den 70er und 80er Jahren gab dann zwar immer mehr gedämmte Dächer, doch oftmals wurde noch Mineralwolle verarbeitet, deren Fasern lungengängig sind und somit schädlich für die Atemwege sind. Ein komplett neues Dach mit Dämmung kostet schnell einen ordentlichen fünfstelligen Betrag. Sollte keine Dämmung vorhanden sein, sind Käufer heute zudem zur nachträglichen Dämmung verpflichtet. Für ein Einfamilienhaus muss der Bauherr mit Ausgaben im fünfstelligen Bereich rechnen. Die zeitweise modernen Flachdächer litten noch bis Ende der 70er Jahre unter oft fehlerhafter Ausführung, so dass früher oder später Wasser eindrang. Sie sollten vor einem Kauf genau geprüft werden, da Wasserschäden am Dach schnell Folgeschäden nach sich ziehen.

Fenster

Holzfenster können bei sehr guter Pflege 50 Jahre und länger halten, oder schon nach zehn Jahren das Zeitliche segnen. Kunststofffenster halten generell eher 15 bis 25 Jahre. Sollen Fenster komplett erneuert werden, kommen auch hier schnell 20.000 Euro oder mehr zusammen.

Strom-, Gas- und Wasserleitungen

Nicht selten finden sich in Altbauten veraltete oder korrodierte Leitungssysteme. So wurden etwa bis in die 60er Jahre noch Stromleitungen ohne Erdungskabel verlegt, die heutigen Sicherheitsstandards nicht mehr genügen. In noch älteren Gebäuden drohen auch undichte Gasleitungen oder alte Wasserleitungen aus Blei. Generell spricht man bei Wasserleitungen von einer Lebensdauer von 25 bis 30 Jahren, nur Kupferleitungen halten noch zehn Jahre länger. Gleiches gilt für Leitungen für das Heizwasser. Die Kosten lassen sich pauschal kaum veranschlagen, aber der Installations- und Zeitaufwand ist hoch – insbesondere wenn viele Wände und Böden dafür aufgestemmt werden müssen. In einem Modellvergleich der Sanierung eines Altbaus durch den Verband privater Bauherren e.V. schlug die Erneuerung der Elektroleitungen in einem 60er-Jahre Einfamilienhaus mit einem niedrigen fünfstelligen Preis zu Buche. Für die Erneuerung der Sanitärleitungen muss mit einem Betrag in ähnlicher Größenordnung gerechnet werden.

Heizung

Im Durchschnitt ist ein Heizkessel nach 20 bis 30 Jahren am Ende seiner Lebensdauer angelangt. Zudem ist die Technik oft veraltet, der Energiebedarf entsprechend hoch. Neueigentümer sind zudem unter bestimmten Bedingungen gesetzlich gezwungen ihre Heizungsanlage zu erneuern. Eine Umrüstung auf eine sparsamere Brennwertheizung ist mit rund 10.000 Euro zu veranschlagen. Soll es eine moderne Pellet-Heizung sein, kommen schnell noch ein paar tausend Euro hinzu. Müssen zudem Leitungen und Heizkörper erneuert werden, wird es nochmals deutlich teurer, da auch hier der Installationsaufwand vergleichsweise hoch ist.

Schadstoffe

Ab den 50er Jahren hielt die Bauchemie Einzug in den Hausbau. Leider wurden bis in die 80er Jahre noch Materialien verwendet, die heute als stark gesundheitsgefährdend gelten. So wurde bis in die 70er Jahre noch Asbest verbaut, etwa in Form von Asbestzementplatten. Die krebserregenden Stoffe zu ersetzen und zu entsorgen ist aufwändig und teuer, zudem ist während der Baumaßnahmen das Gebäude oftmals nicht bewohnbar. Auch finden sich etwa teerhaltige Parkettkleber, giftige Holzschutzmittel oder Formaldehyd in Holzbauteilen. Hier ist Vorsicht geboten.

Fassade

Ist die Fassade sanierungsbedürftig, muss laut Energieeinsparverordnung auch gleich eine Wärmedämmung aufgebracht werden – denn werden Bauteile verändert, müssen sie auch energetisch verbessert werden. Bei einem Einfamilienhaus entstehen so für die Fassade schnell Kosten von 25.000 Euro und mehr.

Verkaufen wollen demnach gerade ältere Menschen. Knapp neun von zehn Maklern bestätigen dies. Gleichzeitig habe mit dem Anstieg der Bauzinsen die Zahl derjenigen zugenommen, die ihre Immobilie verkaufen wollen.

Bei Käufern dominieren hingegen junge Familien. Die hätten jedoch oft ebenfalls falsche Preisvorstellungen, wie die Umfrage ergeben hat. „Gerade bei älteren, sanierungsbedürftigen Immobilien fordern Käufer häufig überzogene Preisnachlässe“, erklärt Julevic.

Tatsächlich sind die Preise für sanierungsbedürftige Häuser bereits stark gesunken. Bereits im Frühjahr zeigte eine Auswertung von Immoscout24 einen Wertverlust von 36 Prozent für Immobilien der Effizienzklasse G gegenüber solchen der Klasse A. Auch in den Klassen E, F und H waren es jeweils mehr als 30 Prozent minus.

Über die Hälfte aller Immobilien (52 Prozent) fallen laut Immobilienscout24 in eine dieser vier Klassen.

Könnten Verkäufer für ein 100-Quadratmeter-Haus der Klasse A beispielsweise 500.000 Euro verlangen, so wären es für ein Klasse-G-Haus statistisch betrachtet nur 320.000 Euro.

Um dennoch nicht deutlich unter Preis zu verkaufen, rät der Maklerverband dazu, eigene Gutachter zu beauftragen. Die sollten direkt auch realistische Sanierungskosten errechnen. Das Gutachten koste zwar Geld, sei aber eine gute Argumentationsbasis, um sich vom Käufer nicht zu tief herunterhandeln zu lassen.

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