Immobilien : Zinsen und Preise gesunken: Ist das die Trendwende auf dem Immobilienmarkt?

Der Anstieg von Kreditzinsen und Baukosten hat das eigene Heim für viele unerschwinglich gemacht. 2022 brachen die Immobilienkredite dramatisch ein. Nun gibt es erste Zeichen einer Wiederbelebung.

Die Anzahl der Immobilienkreditzusagen an Privatkunden ist erstmals wieder etwas gestiegen.

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Nach zwei Krisenjahren für Eigenheim-Interessenten meldet die Finanzbranche erste Zeichen einer vorsichtigen Wiederbelebung am privaten Immobilienmarkt. In den ersten beiden Monaten dieses Jahres sind die Immobilienkreditzusagen an Privatkunden erstmals wieder etwas gestiegen, wie Finanzierungsvermittler, die Bausparkasse Schwäbisch Hall und die bayerischen Sparkassen berichten. Und nach Zahlen der Bundesbank wurden im Januar in Deutschland knapp 14,7 Milliarden Euro zinsgebundener privater Wohnungsbaukredite vergeben, der höchste Wert seit März 2023.

Der rapide Anstieg der Kreditzinsen hatte vor zwei Jahren quasi über Nacht einen Einbruch der Immobilienkreditvergabe zur Folge. Im ersten Quartal 2022 kam es in Erwartung der bevorstehenden Zinserhöhungen zu einem kurzlebigen Boom, weil viele Eigenheimkäufer sich die damals noch günstigen Zinsen sichern wollten. Im März 2022 liehen sich Privatkundinnen und -kunden laut Bundesbank-Zahlen knapp 32,3 Milliarden Euro Immobilienkredite. Im April 2022 waren es dann schon mehr als sechs Milliarden weniger und Anfang 2023 nur noch gut 12 Milliarden. Der durchschnittliche effektive Jahreszins kletterte von 1,69 Prozent im März 2022 auf 4,27 Prozent im vergangenen November. 

Finanzbranche hofft auf Trendwende

Nun hofft die Finanzbranche auf die Trendwende: „Wir sehen eine deutliche Belebung auf dem Baufinanzierungsmarkt seit Jahresbeginn“, sagt Jörg Utecht, Chef des Münchner Finanzierungsvermittlers Interhyp. Laut Utecht war der Januar 2024 sogar der antragsstärkste Monat überhaupt im Privatkundengeschäft der Gruppe. 

Denn seit dem Höchststand im November haben sich Immobilienkredite wieder etwas verbilligt. „Vom Zins-Peak im November 2023 bei mehr als 4,2 Prozent für zehnjährige Darlehen sind die Bauzinsen auf aktuell 3,55 Prozent gesunken“, sagt Utecht. „Im Vergleich zu vergangenem November lassen sich über die gesamte Laufzeit des Darlehens hinweg aktuell mehrere Zehntausend Euro an Zinskosten sparen.“ Interhyp geht davon aus, dass die Zinsen in den nächsten Monaten auf einem Niveau von etwa 3,5 Prozent verharren werden. 

Nicht nur die Zinsen sind wieder etwas günstiger, auch Häuser und Wohnungen sind nicht mehr ganz so teuer. Schon vor dem Zinsrückgang waren die Immobilienpreise im vergangenen Jahr gesunken. Da viele Verkäufer Mühe hatten, Käufer zu finden, blieben viele Häuser und Wohnungen länger am Markt, das Angebot vergrößerte sich.  

Die größten Finanzierungsfallen für Immobilienkäufer

1. Maximale Monatsrate

Wer seine finanzielle Belastungsgrenze für Zins und Tilgung überschätzt, gefährdet die gesamte Finanzierung. Die Monatsraten sollten ein Drittel der Einkünfte nicht übersteigen. Schließlich geht das Alltagsleben auch für Immobilienbesitzer weiter. Unvorhergesehene Ausgaben, etwa eine größere Autoreparatur, müssen problemlos bezahlbar bleiben. Dafür sind Reserven in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern empfehlenswert.Quelle: Bausparkasse Schwäbisch-Hall, eig. Recherche Stand: 2022

2. Zu wenig Tilgung und Zinsbindung

Bauherren sollten genau kalkulieren, ob sie mindestens zwei oder besser drei Prozent Tilgung im Jahr stemmen können. Ein weiterer Anhaltspunkt für die Rechnung: Spätestens bei Renteneintritt sollte die Immobilie abbezahlt sein. Eine möglichst lange Zinsbindung ist sinnvoll und sichert gegen einen Zinsanstieg ab.

3. Falsch berechnet: Der Kreditbedarf

Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, desto weniger Geld muss sich der Kreditnehmer leihen. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten (Bau-, Kauf- und Kaufnebenkosten) sollten Käufer aus eigenen Mitteln bestreiten können. Wer den Kreditbedarf unterschätzt, muss womöglich eine teure Nachfinanzierung in Kauf nehmen. Setzt man die Bedarfssumme dagegen zu hoch an, verlangen Banken eine Nichtabnahmeentschädigung.

4. Unterschätzt: Die Kaufnebenkosten

Banken finanzieren sie nur ungern mit: Die Gesamtnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Gebühren für Notar und Grundbucheintrag sowie mögliche Maklerprovisionen können sich auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises summieren. Wer eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro finanzieren will, sollte also bereits 45.000 Euro für die Nebenkosten angespart haben.

5. Nicht ausgeschöpft: Zuschüsse und Förderungen

Guthaben aus Riester-Verträgen, Darlehen aus öffentlicher Hand, wie Kredite der KfW-Bank, oder auch Baugeld vom Bürgermeister können den Kreditbedarf senken. Zusätzlich kann es weitere Zuschüsse geben. Wer die besonders für Familien mit Kindern lukrative Wohn-Riester-Förderung oder das Baukindergeld nicht für die Finanzierung nutzt, verschenkt mitunter eine fünfstellige Summe. Käufer sollten sich im Vorfeld gezielt nach Zulagen und Förderungen erkundigen.

„Auch wir blicken mit vorsichtigem Optimismus auf den Baufinanzierungsmarkt in diesem Jahr“, sagt ein Sprecher der Schwäbisch Hall, Deutschlands größter Bausparkasse. „Die Talsohle in der Baufinanzierung dürfte durchschritten sein.“ So erwartet das Unternehmen, dass verhältnismäßig stabile Zinsen verbunden mit moderat sinkenden Immobilienpreisen und stark steigenden Mieten wieder mehr Menschen zum Kauf motivieren. 

Ein Drittel der Wohnhäuser gilt als energetisch unsaniert

Hinzu kommt ein zweiter Faktor: der energetische Sanierungsbedarf bei älteren Häusern. „Ein Drittel der 20 Millionen Wohnimmobilien in Deutschland gilt als energetisch unsaniert“, sagt der Schwäbisch Hall-Sprecher. Auch dafür beantragen viele Eigentümer Kredite. „Dahinter steht ein jährliches Finanzierungspotenzial von 80 Milliarden Euro.” 

Interhyp und Schwäbisch Hall sind nicht allein: Auch die 60 bayerischen Sparkassen hatten am vergangenen Mittwoch vom Anstieg der Immobilienkreditzusagen an Privatkunden in den ersten zwei Monaten berichtet. „Das stimmt uns zuversichtlich, dass das weitergehen kann“, sagt Stefan Proßer, der Vizepräsident des bayerischen Sparkassenverbands. Und der Lübecker Finanzdienstleister Hypoport hat für sein Finanzierungsportal Europace schon im vierten Quartal ebenfalls steigende Zahlen gemeldet.

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