Stellen Sie sich vor, Ihr Chef schickt Sie für vier Jahre zum Arbeiten nach Shanghai. Oder nach Hongkong. Vielleicht nach Singapur. Und Sie können Chinesisch oder Tamil weder sprechen noch lesen. Was bei der Arbeit dank Weltsprache Englisch kein Problem sein sollte, wird im Alltag schwierig: Wo kauft man ein – und was? Wie sollen sich die Kinder verständigen? Mit was vertreibt sich der Partner die Zeit? In den asiatischen Metropolen gibt es für die sogenannten Expats aus Europa, Kanada, USA und Australien eine Lösung: Service Appartements.
In Hochhäusern und westlichen Enklaven innerhalb der Stadt bekommen die Manager ein Gefühl von Heimat: Westliche Supermärkte im Haus oder vor der Tür sorgen dafür, dass es auch in China nicht an der Leberwurststulle mangelt. Die Kinder gehen in westliche Schulen oder Kitas vor Ort und wer möchte, kann seinen Haushalt oder die Einkäufe vom Personal erledigen lassen. Wer hier lebt, muss auf nichts aus seiner Heimat verzichten – und sich nicht in die fremden Städte integrieren.
Kita, Fitness, Gastronomie, Handel, Job und Wohnung in einem Haus
Auch in den USA ist der Lebensraum Hochhaus ein alter Hut. 65 Prozent derer, die in den Vereinigten Staaten in einem solchen Rund-um-sorglos-Haus leben, arbeiten auch darin. In der fünften Etage wird das Kind in die Kita gebracht, im dritten Stock geht man zur Arbeit. Anschließend ein kurzer Besuch im Fitness-Studio auf dem Dach und die Lebensmittel kommen aus dem Supermarkt im Erdgeschoss. Das Leben in diesen sogenannten Vertical Villages ist mit dem Aufzug zu erreichen.
Auch in Deutschland sollen die Hochhausdörfer in Zukunft Managern, die für ein paar Jahre Station in einer Stadt machen, ein Dach über dem Kopf bieten. Das erste Vertical Village eröffnet planmäßig im Jahr 2018 in Berlin. Dort wird der Immobilien-Projektentwickler CG-Gruppe ein Hochhaus umbauen, das derzeit noch von der Postbank genutzt wird.
Die Bauprojekte der CG-Gruppe
Am "Mörsenbroicher Ei" in Düsseldorf plant die CG ein neues Bauprojekt. Die Preise für Wohnungen, Büros und Geschäfte sollen bei 14 bis 16 Euro/qm liegen.
Am Kaiserlei-Kreisel in Offenbach, der abgerissen und durch Ampelanlagen ersetzt werden soll, soll ein neues Wohnhochhaus entstehen. Von hier aus sollen die Anwohner in 15 Minuten mit dem ÖPNV nach Frankfurt fahren können. Mietpreis: 12 bis 14 Euro/qm.
89 Meter hoch ist der Postbank-Tower in Berlin. Wer eine der Wohnungen in den oberen Stockwerken bekommt, darf sich also vermutlich an Tagen mit gutem Wetter über eine tolle Aussicht freuen. Und das in der Innenstadt, in Kreuzberg. Durchgeführt wird die Umwandlung von Bürohaus in Wohnhaus von der CG-Gruppe. Das Berliner Objekt ist nicht das einzige Projekt.
Zentrumsnah mit der Lage an der Prager Straße ist auch das Technische Rathaus in Leipzig. Auch hier sollen Wohnungen entstehen. Der Preis soll 11 bis 13 Euro/qm betragen.
320 Wohnungen auf 16.200 Quadratmetern sollen dort am Halleschen Ufer Nummer 40 bis 60 entstehen, alle maximal 45 bis 65 Quadratmeter groß und teilmöbliert. Hinzu kommen Fitness-Angebote, Restaurants, eine Skybar, Büros, ein Hotel sowie Einzelhandel und andere Gewerbeflächen. Selbst an eine Kita ist gedacht.
Zudem sollen die Bewohner der Stadt-Dörfer außerdem große Freiflächen gemeinsam nutzen können. So stehen beispielsweise vollausgerüstete Küchen für alle zur Verfügung, die sich einmal wie ein Chefkoch fühlen möchten. Genauso sind Orte des gemeinsamen Arbeitens und Mietwagendienste vor der Tür geplant. Und wer keine Lust hat, seine Hemden selber zu waschen und zu bügeln, gibt sie beim Wäschedienst ab und bekommt sie – wie im Hotel – zurück an die Tür geliefert.
Das Ziel laut Projektbeschreibung: „ein durchmischtes lebendiges Stadtquartier.
Hippe Namen für alte Bürogebäude
Bis 2020 sollen die hochqualifizierten Jobnomaden in 12 Metropolen in Deutschland in Vertikale Dörfer einziehen können. Neben dem Berliner Postbanktower sind bereits fest geplant: das ehemalige Gebäude der Deutschen Post in Köln, der Fishman Tower in Düsseldorf, das technische Rathaus in Leipzig und der Kaiserlei-Kreisel in Offenbach sowie die Marienstraße in Dresden. Die Bauprojekte bekommen natürlich entsprechende hippe Namen wie CologneApart, NewFrankfurt Towers oder FourLiving.
„Wir bieten mehr als ein Gebäude. Wir bieten ein Lebenskonzept“, sagte CG-Gründer Christoph Gröner gegenüber dem Handelsblatt. Preislich wird das Ganze laut Plan knapp über der ortsüblichen Durchschnittsmiete liegen, Solaranlagen & Co. sollen die Nebenkosten gering halten.
Zu Gröners Zielgruppe gehören Spezialisten und Manager, die ein paar Monate oder Jahre in einer Stadt bleiben und dann weiter ziehen. Angesprochen werden sollen Akademiker zwischen 20 und 35 Jahren, Unternehmer ab 55 und erfolgreiche Singlefrauen.
Als Investment lohnen sich Vertical Villages - mittelfristig
Nicht nur die CG Gruppe ist ausgezogen, den Manager-Wohnungsmarkt zu revolutionieren. Mitte Januar gab Hochtief bekannt, für die NH Projektstadt GmbH, eine Tochtergesellschaft der Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte/Wohnstadt, das bislang höchste Wohngebäude im Frankfurter Europaviertel zu bauen.
Das Gebäudeensemble mit dem klangvollen Namen Praedium soll aus insgesamt 242 Eigentumswohnungen auf 24.000 Quadratmetern Wohnfläche bestehen, davon 83 Wohnungen in einem achtgeschossigen Gebäude und 159 Wohnungen in einem 19-geschossigen Wohnturm. Das Auftragsvolumen liegt bei rund 60 Millionen Euro, das deutschlandweite Bauprojekt CG-Immobiliengruppe soll mit rund 680 Millionen Euro zu Buche schlagen.
Verdienen lässt sich mit solchen Bauprojekten eine Menge, denn die Nachfrage an Wohnraum in den Städten wird immer größer. Laut Zahlen der Fraunhofer-Gesellschaft sorgt die weltweit fortschreitende Urbanisierung dafür, dass schon heute mehr als die Hälfte aller Menschen in Städten leben; bis 2030 werden es 60 Prozent sein. Zu wenig Wohnraum und steigende Mieten sind die Folge.
Mietpreisanstieg schwächt sich ab
Die Entwicklung der Mieten in acht Großstädten im ersten Halbjahr 2014 im Vergleich zum 1. Halbjahr 2013 (Vorjahresvergleich).
München
+ 3,7 Prozent auf 15 Euro pro Quadratmeter pro Monat
(Vorjahreswert: +9,7 Prozent)
Quelle: JLL
7,7 Prozent auf 8,65 Euro pro Quadratmeter pro Monat
(Vorjahreswert: +8,2 Prozent)
- 0,6 Prozent auf 10,65 Euro pro Quadratmeter pro Monat
(Vorjahreswert: +1,8 Prozent)
+ 4,0 Prozent auf 11 Euro pro Quadratmeter pro Monat
(Vorjahreswert: +7,4 Prozent)
+ 1,3 Prozent auf 12,05 Euro pro Quadratmeter pro Monat
(Vorjahreswert: +5,4 Prozent)
+ 0,8 Prozent auf 15 Euro pro Quadratmeter pro Monat
(Vorjahreswert: unbekannt)
+ 2,3 Prozent auf 9,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat
(Vorjahreswert: +1,6 Prozent)
+ 3,2 Prozent auf 15 Euro pro Quadratmeter pro Monat im ersten Halbjahr 2014
Hinzu kommt, dass bei solchen Objekten die Ertragsaussichten stabiler sind, als bei reinen Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Schließlich können die Mieterträge einen eventuellen Ausfall bei den Pachten für Gewerbeflächen abfedern und umgekehrt. Wegen des aktuellen Zinsumfeldes lohne sich ein Investment in Immobilien in jedem Fall, sagt Thomas Beyerle, Head of Reserach bei der Immobiliengesellschaft Catella. Ob das Investment nachhaltig ist, sei im Falle der Vertical Villages jedoch fraglich. „Nachvermietung und Wiederverkauf bei solchen Spezialimmobilien sind risikoreich“, sagt er. „In den nächsten fünf Jahren lässt sich damit sicher noch Geld verdienen, nur danach kann es kritisch werden.“
Das liege jedoch nicht daran, dass in fünf Jahren dort niemand mehr wohnen wolle. „Grundsätzlich ist die Idee der Vertical Villages nicht verkehrt, aber eine themenbezogene Spezialimmobilie ist immer risikoreicher als die klassische 3-Zimmer-Wohnung in Düsseldorf-Oberkassel, die wir als Altersvorsorge kennen“, begründet Beyerle seine Einschätzung.
Menschen wollen kurze Wege
Dabei könnte man meinen, dass diese vertikale Wohnform genau das ist, was der deutsche Wohnungsmarkt braucht: So hatte beispielsweise das Fraunhofer Institut bereits 2012 ein Innovationsnetzwerk gestartet, das die besten Technologien und Lösungen für den nachhaltigen Umbau der Städte von morgen erforschen sollte. Beim Start des Projekts „Morgenstadt: City Insights“ hieß es, dass die mit der Industrialisierung geschaffene Trennung von Arbeiten, Wohnen, Einkaufen und Kultur ein Fehler gewesen sei, der korrigiert werden müsse. Denn der Mensch mag kurze Wege.
Für wen die Vertical Villages geeignet sind
Mit einer der Gründe, warum viele Menschen den Vororten den Rücken kehren, ist, dass sie keine Tagesreise benötigen wollen, um zum Hausarzt und zum Bäcker zu kommen. In der Stadt sind die Wege da schon deutlich kürzer. In den Vertical Villages trennen Supermarkt, Büro, Bett und Supermarkt nur noch wenige Etagen. Doch: Kollegen und Chef nicht nur bei der Arbeit, sondern auch im Treppenhaus, beim Einkaufen, in der Kneipe oder der Sauna zu treffen, ist nicht jedermanns Vorstellung von Work-Life-Balance.
So zufrieden sind die Deutschen mit ihrer Work-Life-Balance
68 Prozent der Befragten gaben an, mit ihrer persönlichen Work-Life-Balance zufrieden zu sein. Im Jahr 2014 waren es noch 73 Prozent.
Quelle: Edenred-Ipsos-Barometer 2015, "Wohlbefinden & Motivation der Arbeitnehmer"
69 Prozent der Führungskräften gaben an, mit ihrer Work-Life-Balance zufrieden zu sein.
Bei den Mitarbeitern sind – gemäß des Durchschnitts – 68 Prozent zufrieden.
Bei den jungen Arbeitnehmern sind 68 Prozent zufrieden.
Nach den ersten Jahren im Beruf nimmt die Zufriedenheit etwas ab: 64 Prozent sagen, dass sie mit ihrer persönlichen Work-Life-Balance zufrieden sind.
68 Prozent der Befragten aus dieser Altersgruppe haben beim Thema Work-Life-Balance nichts zu meckern.
Im Alter steigt offenbar die Zufriedenheit: 71 Prozent der über 54-Jährigen können nicht klagen.
So sagt Beyerle: „Der Mensch will kurze Wege haben, aber in der Regel legen wir Wert auf eine räumliche Trennung von Leben und Arbeiten, Ausnahmen sind da vielleicht Ärzte oder Architekten, die über ihrer Praxis beziehungsweise ihrem Büro wohnen.“ Deshalb ist er nicht davon überzeugt, dass solche Wohntürme massenkompatibel sind. „Es mag natürlich sein, dass die junge Generation Y das anders sieht, aber grundsätzlich ist das kein dauerhaftes Modell für den Homo sapiens sapiens.“
Denn auch in der Architekturpsychologie gilt der Grundsatz, dass Übergangsbereiche vom öffentlichen zum privaten Territorium wichtig sind, damit Menschen sich wohl fühlen. Ist das eigene Unternehmen auf der gleichen Etage eine Tür weiter, fehlt diese Trennung.
Städte setzen auf Mietpreisbremse statt Wohnkonzepte
„Vertical Villages sind eigentlich Wohncenter, vergleichbar mit den Shoppingcentern: Es sind Plattformen, die aus einer Hand geplant, finanziert, gebaut und gemanagt werden und beide gehen dorthin, wo die Nachfrage ist“, erklärt Wolfgang Christ, Architekt, Stadtplaner und ehemaliger Professor an der Bauhaus-Universität Weimar. Der Trend sei also zunächst eine Immobilienentwicklung: „Hier reagiert der Markt und die Urbanität ist der Markttreiber“, sagt er.
Was ihn störe, sei die Lage der Vertical Villages: „Dass diese Objekte in den Innenstädten errichtet werden, ist nicht logisch“, sagt er. „Sie könnten genauso gut vor der Städten liegen und so den Druck aus den Innenstädten nehmen, aber dafür gibt es in Deutschland gar keine Strategie. Hier reagiert man lieber mit der Mietpreisbremse.“
Wie Vermieter die Mietpreisbremse umgehen können
Eigentümer können befristete Mietverträge mit Arbeitnehmern abschließen, die etwa für die Dauer eines Projekts eine Bleibe suchen. Vorteil: Die Miethöhe kann der Vermieter unabhängig von der Mietpreisbremse vereinbaren. Nachteil: Eine reguläre Kündigung vor Vertragsende ist nicht möglich. Für möbliertes Wohnen gibt es nur begrenzte Nachfrage.
Die Miete steigt mit den allgemeinen Lebenshaltungskosten. Nur die erste Miete unterliegt der Mietpreisbremse. Danach steigt die Miete mit der Inflationsrate. Vorteil: Die Miete ist nicht gedeckelt. Nachteil: Derzeit ist die Inflationsrate so niedrig, dass die Mieten kaum steigen.
In den touristisch interessanten Großstädten werden Mietwohnungen vermehrt in Feriendomizile umgewandelt. Vorteil: Die Mietpreisbremse greift nicht. Nachteil: Kommunen verhindern, dass Wohnungen in Touristenquartiere umgewidmet werden.
Dabei verkaufen die Macher der Hochhäuser in den sogenannten besten Lagen gar kein Großstadtgefühl, wie der Stadtplaner weiß. „Diese Vertical Villages werben mit etwas, wofür immer die Vorstadt oder das Landleben standen: Sicherheit, Luft, Licht und Sonne, ein homogenes Quartier. Sie verkaufen sich mit ihrem 360 Grad Panoramablick als ein sicheres Dorf in der Stadt mit homogenen Strukturen.“
Statt Trubel, Schmutz und Menschen aus allen Herren Ländern und allen sozialen Schichten wird hier die sterile Wissensgesellschaft nebst exquisiter Amüsiermeile in einem Gebäude geboten. „Der Bedarf einer bestimmten Klientel spiegelt sich in den Vertical Villages wieder: Das ist betreutes Wohnen, bei dem die suburbane Lebensqualität in die Innenstadt transferiert werden soll.“
Er ist überzeugt, dass die Mieter beziehungsweise Käufer von Appartements in solchen Gebäuden ein reines Service-Verständnis von Städten haben: Sie liefern ihre Arbeits- und Kaufkraft und bekommen dafür Sauberkeit, Dienstleistungen, Geborgenheit, Sicherheit. Genauso, wie sich die Expats in Fernost vor der Integration in eine fremde Kultur drücken, drücke man sich hierzulande mit der Auseinandersetzung mit der Stadt, in der zwar jeder leben möchte, die aber eigentlich vielen zu laut, zu dreckig, zu unsicher ist. „Manche können nur so in einer Stadt leben, weil sie einfach Angst haben vor dem Fremden, dem Schmutz, dem Lärm“, ist Christ überzeugt.
Für ihn handelt es sich bei den Vertical Villages nicht um die Stadt der Zukunft oder die Lösung für die Wohnraumproblematik, sondern schlicht um das bunte Bild einer Konsumlandschaft für diejenigen, denen die Realität vor der Haustür nicht gefällt. „Es sind Häuser für Durchreisende, in denen sich die Stadt ein- und ausblenden lässt“, sagt er.
Wer eine Stadt jedoch mit all ihren Vor- und Nachteilen kennenlernen will, wer Kontakt zu ihren Einwohnern sucht und neue Erfahrungen sammeln will, der tut gut daran, sich nicht abzukapseln.
