Immobilienfonds: „Hammer-Urteil“ zum Fonds UniImmo: Wohnen ZBI – Warum Anleger nicht direkt klagen sollten
Ein Jahr ist es her, da rutschte der Preis des Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI rund 17 Prozent ab. Die Wohnimmobilien im Fonds wurden neu bewertet und die Sachverständigen kamen in ihren Berechnungen plötzlich zu niedrigeren Preisen. Jetzt versuchen findige Anwälte, daraus Kapital zu schlagen. Manche sogar mit etwas zu viel Enthusiasmus – und fragwürdiger Auslegung von Urteilen. Den Vogel abgeschossen hat dabei eine Berliner Kanzlei: „Bahnbrechendes Urteil im Fall UniImmo Wohnen ZBI – Anlegerin erhält ihre Investition zurück. Hammer-Urteil aus Stuttgart!“ Das klingt nach Durchbruch für tausende Anleger. Doch beim näheren Hinsehen bleibt davon: nicht viel. Es ist ein Urteil, aber kein Präzedenzfall.
Ja, das Landgericht Stuttgart hat in einem konkreten Fall zugunsten einer Anlegerin entschieden – Aktenzeichen 12 O 287/24. Und vertreten wurde sie von der Kanzlei Goldenstein. Aber: Das Urteil stammt aus der ersten Instanz, ist nicht rechtskräftig – und die beklagte Vereinigte Volksbanken eG aus Böblingen hat bereits angekündigt, in Berufung zu gehen. Schon damit fällt das Wort „Hammer-Urteil“ in sich zusammen. Denn ob die nächste Instanz das genauso sieht, steht in den Sternen. Das Oberlandesgericht Stuttgart könnte die Sache ganz anders bewerten. Und: Selbst im aktuellen Urteil ging es gar nicht um den Fonds selbst oder dessen Kursrutsch – sondern um etwas ganz anderes.
Streitpunkt Anlagestrategie, nicht Fondsauswahl
Die Klägerin hatte sich im Februar 2022 bei der Volksbank in Böblingen beraten lassen. Ergebnis: ein Mix aus Aktienfonds, Zertifikat, Festgeld – und dem UniImmo: Wohnen ZBI. Der Immobilienfonds wurde dabei in Risikoklasse 1 eingestuft – also als eher sicher.
Die Richter monierten nun, dass die Bank diesen Fonds in einer Kombination mit einem Festgeld empfohlen hatte – was den Eindruck erweckte, die gesamte Anlage sei ebenso sicher wie ein Festgeld. Die Richter urteilten, dass aufgrund der konkreten Anlagesituation – insbesondere der Kombination mit Festgeld – jede Empfehlung eines offenen Immobilienfonds in diesem Fall nicht zur Strategie der Klägerin passte. Mit dem Fonds selbst hatte das Urteil herzlich wenig zu tun.
Die Bank teilte mit, dass sie das Urteil für falsch hält und dessen Begründung für nicht zutreffend. Der Kundin wurden im Rahmen der Beratung verschiedene Anlageformen unterschiedlicher Risikoklassen angeboten, wobei sie ausführlich auf mögliche marktbedingte Schwankungen der jeweiligen Anlagevorschläge und auf weitere Risiken hingewiesen worden sei, heißt es in einer Stellungnahme. Insbesondere entspreche es nicht den Tatsachen, dass – wie in der Urteilsbegründung beschrieben – gegenüber der Kundin der Eindruck erweckt worden wäre, die Risikoeinstufung eines offenen Immobilienfonds entspreche der von Festgeld. Die Bank hatte nach eigener Auffassung dem Gericht Beweisangebote unterbreitet, die aber vom Gericht nicht geprüft worden seien. Die Auffassung des Landgerichts Stuttgart kann die Bank daher nicht nachvollziehen und geht in die zweite Instanz. Damit ist das Urteil nicht rechtskräftig.
Kein Automatismus für andere Anleger
Trotzdem versucht die Kanzlei Goldenstein, aus dem Urteil Kapital zu schlagen – im wörtlichen wie im übertragenen Sinn. Der Eindruck entsteht, jeder Anleger könne jetzt Schadensersatz fordern. Doch das ist so nicht haltbar. Der Fall war individuell, die Begründung juristisch spitz – und nicht übertragbar auf die breite Masse. Wer nun also glaubt, sofort handeln zu müssen, kann erst einmal durchatmen. Es läuft noch ein weiteres Verfahren, in dem es tatsächlich um die Risikoeinstufung des Fonds geht. Das Oberlandesgericht Nürnberg prüft dabei in zweiter Instanz, ob die Klassifizierung als sicher in einer niedrigen Risikoklasse überhaupt gerechtfertigt war. Ein Urteil wird nicht vor Jahresende erwartet.
Und hier wird es komplizierter – und europäischer. Denn die Einstufung von Fondsrisiken ist streng geregelt nach den Vorgaben der EU. Eine stabile Preisentwicklung in der Vergangenheit führt automatisch zu einer niedrigen Risikozahl im sogenannten Basisinformationsblatt (BIB).
Seit einer Reform im Jahr 2023 werden auch größere Schwankungen in den unteren Risikoklassen akzeptiert – zumindest in bestimmten Szenarien. Selbst wenn ein Fonds plötzlich fällt, heißt das nicht zwingend, dass er falsch eingestuft wurde. Um hier ein Urteil zu erwirken, müssten Kläger nachweisen, dass die Vorgaben von der verantwortlichen Fondsgesellschaft Union Investment falsch angewendet oder sogar ignoriert wurden.
Derweil gilt für Anleger: keine Panik. Die Verjährungsfrist für mögliche Schadenersatzansprüche läuft erst Ende 2027 ab. Wer also wirklich glaubt, falsch beraten worden zu sein, kann noch ein Urteil zur Risikoeinstufung abwarten und sich in Ruhe informieren. Vor allem ohne sich von juristischen Werbesprüchen blenden zu lassen. Denn nicht alles, was laut klingt, ist auch rechtlich belastbar. Manchmal steckt hinter einem „Hammer-Urteil“ viel heiße Luft.
Lesen Sie auch: Machtkampf nach fragwürdigen Investments der Berliner Zahnärzte