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Bauland Was Sie beim Grundstückskauf beachten müssen

Wer Bauland besitzt oder erwerben will, sollte sich daher überlegen, ob er sein Geschäft jetzt macht oder es weiter aufschiebt. Quelle: dapd

Kauf und Verkauf von Grundstücken sind durch gesetzliche und steuerliche Vorschriften reguliert. Was derzeit gilt und was sich noch ändern könnte.

Bereits jetzt sind die Spielregeln für Käufer und Verkäufer von Bauland kompliziert. Weil die Politiker Spekulanten das Handwerk legen wollen, werden sie die Vorschriften weiter verschärfen. Das gilt sowohl für Steuern, Baugenehmigungen als auch das Umwandeln von Acker- in Bauland. Wer Bauland besitzt oder erwerben will, sollte sich daher überlegen, ob er sein Geschäft jetzt macht oder es weiter aufschiebt.

Fristen einhalten: Minimum zehn Jahre
Wer unbebaute Grundstücke vor Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkauft, muss den Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz versteuern. Wird das Grundstück an Angehörige vererbt oder verschenkt, läuft die Frist von zehn Jahren ab dem Zeitpunkt, an dem es der ursprüngliche Eigentümer gekauft hat.
Ausnahmen von der Spekulationsfrist gelten nur für bebaute Grundstücke. Grundsätzlich steuerfrei sind Immobilien, die vom Eigentümer ausschließlich fürs private Wohnen genutzt werden. Wer sein Haus oder seine Wohnung vermietet hat, muss zumindest in den drei Jahren vor dem Verkauf der Immobilie selbst drin gewohnt haben.

Planen: Erwarten heißt nicht bauen
Beim Flächennutzungsplan legt eine Kommune fest, welche Grundstücke fürs Wohnen, für Gewerbe oder öffentliche Infrastruktur auf dem Gebiet der Gemeinde genutzt werden sollen. Flächen, die etwa für den Wohnungsbau zugelassen sind, heißen im Fachjargon Bauerwartungsland. Das heißt, es könnte dort gebaut werden, eine Garantie dafür gibt es jedoch nicht. Geschäfte mit Bauerwartungsland sind daher hoch spekulativ. Flächen, die dagegen nicht für Wohnzwecke vorgesehen sind, lassen sich in der Regel nicht bebauen. Anders als beim Flächennutzungsplan geht es beim Bebauungsplan nur um räumlich begrenzte Areale innerhalb des Gemeindegebiets. Die Vorgaben für Bauherren sind detaillierter und verbindlich. Zudem verpflichtet sich die Gemeinde, die Grundstücke mit der erforderlichen Infrastruktur zu erschließen. Aus Bauerwartungsland wird so Bauland.

Umwandeln: Vom Acker- zum Bauland
Landwirtschaftlich genutzte Flächen, beispielsweise im Speckgürtel der Großstädte, lassen sich nur dann umwandeln, wenn das Grundstück in einem Flächennutzungsplan der Kommune als potenzielles Bauland für Wohnungen vorgesehen ist.
Wer als Käufer von Ackerland auf steigende Grundstückspreise spekuliert und dabei mit hoher Sicherheit Gewinn machen will, müsste frühzeitig über die Absichten der Kommune Bescheid wissen. „Solange Grundstückseigentümer ihre Informationen aus öffentlich zugänglichen Quellen haben, können sie diese legal für Baulandgeschäfte nutzen“, sagt Wolfram Chowanietz, Baurechtsexperte der Kanzlei GTW Anwälte Düsseldorf.
Strafbar wird es erst, wenn Geld oder Gefälligkeiten im Spiel sind, um an Insider-Informationen zu kommen.

Verhandeln: Mehr für den eigenen Grund
Einige Gemeinden wie beispielsweise München versuchen über städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen (SEM) zusätzliches Bauland zu heben, um dort dringend benötigte Wohnungen bauen zu lassen. Im Rahmen einer SEM können Kommunen Grundstückseigentümer notfalls enteignen lassen und sie zu einem Preis unterhalb des Marktwerts abfinden. Wer Bauland besitzt und zu einem höheren Preis verkaufen will als die Gemeinde anbietet, sollte sich jedoch nicht einschüchtern lassen. „Wohnungsknappheit alleine kann kein hinreichender Grund für eine Enteignung sein“, sagt Anwalt Chowanietz. Diese sei nur die allerletzte Option, falls Verhandlungen endgültig scheitern.

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