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Eigentümergemeinschaft Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern

Wer eine Wohnung erwirbt, kauft sich in eine Gemeinschaft ein. Für alle Eigentümer gelten gleiche Spielregeln. Welche das sind, legen die Teilungserklärung, Gemeinschafts- und Hausordnung fest.

Wo der Wohnungskauf unbezahlbar wird
Platz 15: DüsseldorfWer sich in der Landeshauptstadt eine schicke Eigentumswohnung zulegen möchte, um es an den Wochenenden nicht weit für einen Spaziergang an der Rheinpromenade zu haben, der musste im Schnitt 2,821 Euro pro Quadratmeter investieren – fast 20 Cent mehr als im ersten Quartal des vergangenen Jahres. Damit ging es für das „Dorf“ mit der längsten Theke der Welt zwei Plätze rauf. Quelle: Grundlage sind Berechnungen des Beratungsunternehmens empirica für das vierte Quartal 2012. Das Referenzobjekt ist ein Neubau mit 60 bis 80 Quadratmetern und gehobener Ausstattung. Quelle: dpa
Platz 14: MünsterNach Münster, der Fahrradfahrerstadt, zieht es viele Studenten, deshalb ist die Wohnungsnachfrage groß und folglich die Mieten relativ hoch. Doch auch eine Eigentumswohnung ist nicht billig zu haben, wie der Preisvergleich zeigt. Ein Quadratmeter kostet hier durchschnittlich 2,862 Euro. Quelle: dpa
Platz 13: KölnDie wenigsten können sie wie Lukas Podolski zu seiner Zeit beim FC eine Wohnung in einem der Kranhäuser direkt am Rhein leisten. Wer sich in der Millionenstadt schon mal nach einer Wohnung, ob zur Miete oder zum Kauf, umgesehen hat, der weiß, wie schwierig das ist – und teuer. 2,867 Euro kostet der Quadratmeter für eine durchschnittliche Eigentumswohnung; die Preise sind in den vergangenen Monaten kontinuierlich gestiegen, allerdings nicht so stark wie in anderen Regionen. Quelle: dpa
Platz 12: IngolstadtBei Ingolstadt denkt man(n) sofort an Audi, wo der Autobauer seinen Sitz hat, und nicht an hohe Wohnungspreise. Tatsächlich kostet im beschaulichen bayerischen Städtchen der Quadratmeter 2,874 Euro – und damit mehr als in Düsseldorf, Köln oder Berlin. Erstaunlicherweise ist Ingolstadt, was die Mieten angeht, nicht viel preiswerter, dort liegt die Stadt auf Platz 14. Quelle: dpa
Platz 11: PotsdamWie viel der Quadratmeter in Sanssouci kostet, ist leider unbekannt. Stünde das Prachtschloss zum Verkauf, müsste man schon sehr, sehr tief in die Tasche greifen. Aber es muss ja nicht gleich ein Königspalast sein: In Potsdam allgemein sind es 2,877 Euro für die eigenen vier Wände – ebenfalls nicht ganz billig. Besser sieht es bei den Einfamilienhäuser aus, da sind es nur rund 2,25 Euro pro Quadratmeter. Quelle: dpa
Platz 10: UlmDas beeindruckende Ulmer Münster mit seinem 161,5 Meter hohen Kirchturm, dem höchsten der Welt, dominiert das Stadtbild und ist fast von überall zu sehen. Wer den Blick auf das Gotteshaus jeden Tag vom Balkon seiner eigenen Wohnung genießen möchte, muss dafür einiges investieren. 2,894 Euro kostet ein Quadratmeter. Im ersten Quartal 2012 waren es noch gut 15 Cent weniger. Quelle: dpa
Platz 9: LandshutEinen der größten Sprünge in der Auflistung hat Landshut gemacht, das mitten in Niederbayern liegt. Von Rang 13 ging es seit Anfang des vergangenen Jahres um vier Plätze nach oben. In dem gerade einmal 64.000 Einwohnern lebenden Städtchen müssen Wohnungsinteressenten im Schnitt 2,910 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren. Quelle: dpa

Teilen und herrschen

  • Die Teilungserklärung regelt, was wem in der Wohnanlage gehört. Alle Miteigentümer sind mit ihren Anteilen an der Wohnanlage vermerkt.
  • In der Gemeinschaftsordnung werden die unterschiedlichen Kategorien von Eigentum und die damit verbundenen Nutzungsrechte und Zahlungsverpflichtungen festgelegt. Sondereigentum sind die Wohnräume einschließlich Balkone und Terrassen. Das Sondereigentum muss der Eigentümer in der Regel auf eigene Kosten instand halten. Teileigentum sind unbewohnte Räume, die die Eigentümer gemeinschaftlich nutzen, beispielsweise eine Waschküche oder ein Partyraum. Zum Gemeinschaftseigentum gehören die Außenwände, Fassaden, das Dach, tragende Gebäudeteile, das Grundstück einschließlich der Grünflächen sowie Heizung und Versorgungsleitungen. Für Teil- und Gemeinschaftseigentum müssen die Eigentümer in der Regel gemeinsam aufkommen. Ebenfalls Teil der Gemeinschaftordnung sind die Regeln, nach denen gemeinsam anfallende Kosten, etwa für Hausreinigung, Abwasser oder Gartenpflege, auf die Eigentümer zu verteilen sind. Ein Beispiel: Die Kosten für die Müllabfuhr werden nach der Zahl der Personen in einer Wohnung verteilt.
  • Die Hausordnung regelt, ähnlich wie bei Mietern, das tägliche Miteinander. Dazu gehören beispielsweise das Einhalten von Ruhezeiten oder das korrekte Anbringen von Blumenkästen auf den Balkonen.
Prozesse von Wohnungseigentümern

Gemeinsam entscheiden

Teilungserklärung sowie Gemeinschafts- und Hausordnung sind die Leitplanken für das Zusammenleben. Auf der Eigentümerversammlung, in der Regel einmal jährlich, entscheiden die Wohnungsbesitzer über aktuelle Fragen. Dazu gehören beispielsweise notwendige Sanierungsmaßnahmen. Beschlüssen darüber müssen drei Viertel der Eigentümer zustimmen, die gleichzeitig über mehr als die Hälfte der Anteile an der Wohnanlage verfügen müssen. Wenn die Eigentümer die Verteilung von Betriebskosten ändern wollen, etwa weil sich Wohnungsbesitzer durch den in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenschlüssel benachteiligt fühlen, reicht eine einfache Mehrheit. Gleiches gilt für Maßnahmen zur Instandsetzung. Zur Instandhaltung zählt beispielsweise ein neuer Anstrich für die Fassade. Dämmmaßnahmen dagegen zählen zur Sanierung. Auf der jährlichen Versammlung entscheiden die Eigentümer auch über den Hausverwalter. Sie können ihn entlasten, abwählen oder neu bestimmen. Der Verwalter organisiert unter anderem die Eigentümerversammlungen und muss die Eigentümer mindestens zwei Wochen vor dem Termin einladen. In größeren Eigentümergemeinschaften von mehr als zehn Wohneinheiten wählt die Versammlung einen Beirat, der das Bindeglied zwischen Verwalter und Eigentümern bildet. Der Beirat besteht aus Eigentümern. Er sammelt Vorschläge und Beschwerden der Eigentümer und leitet sie an den Verwalter weiter.

Getrennt klagen

Fühlt sich ein Eigentümer benachteiligt, kann er die Beschlüsse der Eigentümer innerhalb von einem Monat vor Gericht anfechten. Diese Frist gilt in der Regel nur für Positivbeschlüsse (wenn die Eigentümergemeinschaft zum Beispiel entscheidet, Geld für die Sanierung des Gebäudes auszugeben). Bei Negativbeschlüssen, also wenn die Eigentümer ein Anliegen ablehnen, bleibt in der Regel jederzeit die Tür offen, einen neuen Beschluss zu erwirken. Einen Konflikt vor Gericht auszutragen, kann dem Betroffenen zwar zu seinem Recht verhelfen, das Klima in der Eigentümergemeinschaft ist danach allerdings oft vergiftet. Wer klagen will, sollte wissen, dass nach geltendem Recht das Gericht dem Verlierer die gesamten Kosten des Verfahrens aufbrummen darf. So soll vermieden werden, dass Querulanten eine Eigentümergemeinschaft mit Prozessen überziehen. Meist ist es besser, den Konflikt außergerichtlich beizulegen.

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Hausgeld zahlen

Eigentümer sind verpflichtet, Hausgeld zu zahlen. Aus den eingesammelten Geldern wird der Hausverwalter bezahlt, es werden die allgemeinen Betriebskosten und die Instandhaltung des Gebäudes finanziert sowie Rücklagen für Sanierungsmaßnahmen gebildet. Reicht das Geld aus den Rücklagen nicht aus, müssen die Eigentümer zusätzlich Sonderumlagen zahlen. Bleibt ein Eigentümer das Hausgeld über einen längeren Zeitraum schuldig, können die Eigentümer diesen aus der Gemeinschaft ausschließen. Was in der Hauskasse fehlt, müssen die übrigen Eigentümer notfalls nachschießen. Muss eine Wohnung zwangsversteigert werden, erhalten nicht gezahlte Hausgelder Vorrang vor Forderungen anderer Gläubiger.

Für Schulden haften

Eigentümer haften als Gemeinschaft gegenüber anderen Eigentümern sowie externen Gläubigern, beispielsweise Handwerkern, entsprechend ihrem Anteil am Gemeinschaftseigentum. Gläubiger können sich nicht einzelne Eigentümer herauspicken und ihnen die gesamte Rechnung aufs Auge drücken. Verkauft ein Eigentümer seine Wohnung, haftet er noch fünf Jahre lang für Verbindlichkeiten, die während seiner Zeit in der Eigentümergemeinschaft entstanden sind.

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