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Gewerbeimmobilien Der Mangel an Büroflächen gefährdet den Aufschwung

Trotz neuer Bürogebäude, etwa am Spreeufer in Berlin: Kaum noch freie Büroflächen in Berlin, München und Stuttgart. Quelle: imago

Nicht nur Stadtbewohner leiden unter knappem Wohnraum. Zunehmend mangelt es auch an Büroflächen. Für die deutsche Wirtschaft wird das zur Gefahr. Ein Blick auf die Defizite im Markt für Gewerbeimmobilien.

Ständig wird in deutschen Großstädten über den Wohnraummangel geklagt, Politik und Wirtschaft überlegen und ringen medienwirksam, wie der Wohnungsneubau weiter angekurbelt werden könnte. Durch die Omnipräsenz des Themas Wohnen wird in der Öffentlichkeit eine andere, nicht zu unterschätzende Entwicklung im Immobilienbereich leider übersehen: Auch die Büroflächen werden knapp. In Berlin, München und Stuttgart bewegt sich die Leerstandsquote dem aktuellen ZIA-Frühjahrsgutachten zufolge zwischen 1,9 und 2,4 Prozent, das ist praktisch Vollvermietung. Auch Köln (4,0 Prozent) und Hamburg (4,4 Prozent) sind nicht weit von der Vollvermietung entfernt. Die sieben A-Städte insgesamt haben eine Leerstandsquote von 4,1 Prozent, ein Jahr zuvor betrug sie noch 5,0 Prozent.

Selbst in B-Städten wie Dresden ist der Markt teilweise so angespannt, dass Vermieter inzwischen Verlängerungsoptionen verweigern. Ist es eigentlich üblich, dass Unternehmen Büroflächen für beispielsweise fünf Jahre anmieten und eine Option auf weitere fünf Jahre erhalten, sagen einige Vermieter plötzlich: Fünf Jahre reichen, angesichts der steigenden Mieten will ich mich nicht zu lange festlegen. So knapp werden in einigen Regionen Mietflächen, und das ist für die dortige Wirtschaft eine ernste Bedrohung.

Nicht nur, weil Unternehmen nun höhere Mietpreise zahlen und auf Incentives verzichten müssen, die sie aus früheren Zeiten gewohnt waren. Vor einigen Jahren waren Vermieter froh, ihre Büroflächen überhaupt loszuwerden, da haben sie ihren Mietern aus Dankbarkeit noch den Umzug bezahlt, die ersten Monate mietfrei gegeben und auf Wunsch teure Glastrennwände eingebaut. Die Zeiten sind vorbei, die Stimmung beginnt sich zu drehen. Neuerdings kommt es vor, dass Mietern zugunsten anderer Mieter einfach gekündigt wird. Für Büromieter dürfte es angesichts der Flächenknappheit deutlich ungemütlicher werden – das alleine ist freilich noch kein großes Problem. 

Gastautor Morten Hahn ist Geschäftsführender Gesellschafter der Dr. Lübke & Kelber GmbH, einem eigentümergeführten und unabhängigen Dienstleistungsunternehmen mit fast 50-jähriger Markt- und Immobilienkompetenz. Das Unternehmen ist in Berlin, Frankfurt, München, Stuttgart, Düsseldorf und Dresden präsent. Dr. Lübke & Kelber konzentriert sich auf die Transaktionsberatung, insbesondere den Einkauf und die Vermarktung von Immobilien, sowie das Asset Management. Quelle: Presse

Brisant ist die Situation vielmehr, weil Unternehmen nicht wachsen können, wenn keine entsprechenden Flächen zur Verfügung stehen und ihre Flexibilität bei Flächenressourcen deutlich eingeschränkt wird. Das kann den wirtschaftlichen Aufschwung gefährden.

Der Großraum Stuttgart ist ein gutes Beispiel für die zunehmende Flächenknappheit. Dort fehlen nicht nur Büroflächen, sondern generell geeignete Flächen für eine gewerbliche Nutzung wie Produktion, Lager und Logistik. Schon an dafür geeigneten Grundstücken besteht ein erhebliches Defizit zwischen Angebot und Nachfrage. Für den Großraum mit seiner starken Mittelstandsstruktur ist das eine echte Gefahr. 

Wir sehen auf dem Büromarkt aktuell durchaus starke Parallelen zum Wohnungsmarkt: Der Flächenmangel begünstigt Vermieter und gefährdet das Wachstum von Regionen und Unternehmen. Gleichzeitig ist die angespannte Lage auf dem Büromarkt eine Folge der Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt. Wegen der starken Preisanstiege im Wohnbereich wurden und werden zahlreiche Bürohäuser in Wohnungen umgewidmet. Hinzu kommt, dass Grundstücke in Innenstädten beinahe sämtlich für Wohnimmobilien genutzt werden, selbst in ganz zentraler City-Lage. Für Büroimmobilien stehen in manchen Städten kaum noch innerstädtische Flächen zur Verfügung, zugleich wird fast jeder Leerstand umgewidmet und dadurch dem Gewerbemarkt entzogen.

Es rächt sich außerdem, dass der Markt in den vergangenen Jahren willentlich nur wenig neue Büroflächen geschaffen hat. Vor allem im Osten des Landes lässt sich das beobachten, in Berlin, Dresden oder Leipzig. Nach den schlechten Erfahrungen in den 1990er-Jahren und den frühen 2000ern, als sich Büroimmobilien meist als wirtschaftlicher Flop erwiesen, fand kaum jemand den Mut, auf Vorrat neu zu bauen. Auch in westdeutschen B-Städten hat es kaum jemand gewagt, 20.000 Quadratmeter Bürofläche auf den Markt zu bringen, wenn er nicht wenigstens einen Ankermieter schon sicher hatte. Fairerweise muss man sagen, dass das auch gar nicht finanziert worden wäre. Lediglich in den großen Bürometropolen wie Frankfurt am Main wurden Hochhäuser ohne Vorvermietung errichtet, weil man auf Verdrängung setzte. Inzwischen hat Frankfurt im Gegensatz zu den meisten anderen Metropolen eine für die Wirtschaft freundlichere Leerstandsquote. 

Wächst die deutsche Wirtschaft so stark weiter wie aktuell, dann wird der Mangel an Gewerbeflächen diesem Wachstum in zahlreichen Metropolregionen bald schon enge Grenzen setzen. Deshalb sind nun alle Seiten gefragt, diesem Problem entgegenzuwirken. Kommunen dürfen nicht alle freien Flächen für Wohnen ausweisen. Auch wenn der öffentliche Druck, für mehr Wohnraum zu sorgen, außerordentlich groß ist, müssen Kommunalverwaltungen doch auf einen gesunden Mix in den Innenstädten achten. Im Umland der großen Zentren müssen ebenfalls mehr Gewerbeflächen ausgewiesen werden, damit Gewerbemieter Ausweichmöglichkeiten finden. 

Natürlich sind Projektentwickler in den vergangenen Jahren zu großen Teilen auf den verlockenden Wohnimmobilien-Zug aufgesprungen und haben Gewerbeimmobilien vernachlässigt. Das ändert sich hoffentlich bald wieder, weil der Bereich Wohnen inzwischen für manchen Projektentwickler an Attraktivität verlieren dürfte: Die Kosten steigen, die Auflagen sind hart, zugleich sind stagnierende Mietpreise und geschrumpfte Gewinne abzusehen. Gewerbe kann und sollte deshalb wieder stärker in den Fokus rücken.

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