Immobilien

Was macht das Wohnen in den Städten so teuer?

Das Wohnen wird in Deutschlands Großstädten immer teurer, Kaufpreise und Mieten sind in den letzten fünf Jahren massiv gestiegen. Woran liegt das? Geht diese Entwicklung so weiter?

Wohnen in Großstädten wird teuer
Das Wohnen in Deutschlands Großstädten wird offenbar immer teurer. In sieben großen Städten, von Berlin bis Stuttgart, sind die Preise für Eigentumswohnungen binnen fünf Jahren um mehr als 40 Prozent gestiegen – bei den Mieten sind es 25 Prozent. Deshalb klagen viele Familien, dass sie sich das Wohnen in der Stadt kaum noch leisten können. Über 20 Jahre gesehen sind die Mieten dagegen langsamer als die Verbraucherpreise gestiegen. Unter der Frage „Was macht das Wohnen in den Städten so teuer?“ hat die DZ Bank in einer Research-Publikation die Gründe zusammengestellt. Dabei wurde der Preisanstieg der vergangenen 20 Jahre analysiert. Quelle: DZ Bank Quelle: dpa
Ein Grund für steigende Mieten ist das vielerorts knappe Wohnungsangebot. Lange Zeit hielt der Neubau nicht Schritt mit der steigenden Bevölkerung. Die Mieten in Berlin legten von 2010 bis 2015 (jeweils auf das erste Quartal gerechnet) um 32 Prozent zu – der stärkste Anstieg im Vergleich zu anderen Metropolen. Die Mieten stiegen demnach auf 8,20 Euro je Quadratmeter (Wiedervermietung) und die Erstbezugsmiete auf 11,30 Euro je Quadratmeter. Dennoch wohnt man in der Bundeshauptstadt noch vergleichsweise günstig. Der überproportionale Mietanstieg ist hier auf ein niedriges Ausgangsniveau (1994) zurückzuführen. Mehr als 80 Prozent der Haushalte wohnen in Berlin zur Miete. Quelle: dpa
Es ist nicht verwunderlich, dass in der bevölkerungsreichsten Stadt von Nordrhein-Westfalen Wohnungsknappheit herrscht. Umso teurer werden auch die Mietkosten. Die Mieten in Köln legten um 16 Prozent in den vergangenen fünf Jahren zu. Bei der Wiedervermietung müssen Mieter 9,20 Euro je Quadratmeter zahlen, bei der Erstbezugsmiete sogar 11,40 Euro. Seit der Jahrtausendwende hat sich die Wohnpräferenz stark gewandelt. Zog es die Menschen 1990 an den Stadtrand, wollen die meisten heute in der Stadt leben. Quelle: dpa
Die Politik hat zum 1. Juni die Mietpreisbremse eingeführt, die das Wohnen in der Stadt wieder erschwinglich machen soll. Doch es sind nicht nur die Mieten gestiegen, sondern auch die Ansprüche der Mieter. So wünschen sie sich immer größere Wohnungen. Das treibt natürlich die Wohnungskosten in die Höhe. Bei einer Wiedervermietung kostet ein Quadratmeter in Düsseldorf 9,30 Euro. Bei einem Erstbezug muss der Mieter mit 11,40 Euro tiefer in die Tasche greifen. Insgesamt legten die Mieten von 2010 bis 2015 um 23 Prozent zu. Quelle: dpa
Deutlich verteuert haben sich auch die Nebenkosten des Wohnens, etwa für Strom und Heizung. Zudem hat der Staat das Wohnen über steigende Steuern und verschärfte Bauvorschriften verteuert. Diese Vorgaben gelten zwar bundesweit, belasten aber stärker die Stadtbewohner. In Stuttgart sind die Mieten in fünf Jahren um 22 Prozent gestiegen. Mit zehn Euro je Quadratmeter müssen Mieter bei einer Wiedervermietung einer Wohnung rechnen. Hier ist der Unterschied bei einem Erstbezug nicht so groß: Der Quadratmeter kostet 11,40 Euro. Quelle: dpa
Die Situation an den Wohnungsmärkten der Großstädte ist ein normaler Trend. Im Vergleich mit ausländischen Metropolen sind die Großstadtmieten hierzulande sogar eher niedrig. Dennoch sind gute und günstige Wohnungen in Hamburg Mangelware und entsprechend begehrt. 13,10 Euro kostet ein Quadratmeter einer Neubauwohnung, 10,10 Euro bei einer Wiedervermietung. Der Neubau, in Hamburg zum Beispiel, hat wieder angezogen. Quelle: dpa
Der Anteil der leerstehenden marktaktiven Wohnungen ist zuletzt (2013) knapp drei Prozent gesunken. So sind in Hamburg (0,7 Prozent) und Frankfurt (0,7 Prozent) am Wohnungsmarkt fast keine Wohnungen mehr verfügbar. Das wird sich auch in naher Zukunft nicht ändern: Denn die über Jahre entstandene Bedarfslücke lässt sich nicht so schnell schließen. Wohnungen in den Ballungsräumen werden auch weiterhin ein knappes Gut bleiben. 11,40 Euro kostet ein Quadratmeter bei einer Wiedervermietung, 13,30 Euro bei einem Erstbezug. Insgesamt sind die Mieten um 26 Prozent gestiegen. Quelle: dpa
Am teuersten ist der Quadratmeter in einem Neubau in München: Stolze 15,50 Euro kostet der Quadratmeter. Zwei Euro weniger ist es bei einer Wiedervermietung – die Preise legten von 2010 bis 2015 um 23 Prozent zu. Die Mieten in Deutschlands Großstädten werden weiter in die Höhe schießen. Weil zuletzt aber mehr gebaut wurde, könnte die Dynamik des Anstiegs etwas nachlassen. Nichtsdestotrotz dürften geräumige und zugleich günstige Wohnungen in den Metropolen der Vergangenheit angehören – oder glückliche Ausnahmen sein. Quelle: dpa

In der landläufigen Meinung wird oft einfach die angebliche Habgier von Wohnungsverkäufern oder Vermietern als Ursache für die steigenden Preise am Wohnungsmarkt gesehen, aber das ist natürlich zu kurz gegriffen. Doch bevor ich auf die Ursachen des Immobilienpreis- und Mietanstiegs zurückkomme, möchte ich die Preisentwicklung im Immobilienbereich zunächst in Relation zur allgemeinen Preisentwicklung betrachten.

Der Eindruck, das Mietniveau sei stark gestiegen oder sogar „unbezahlbar“, basiert vor allem auf der Wahrnehmung des starken Anstiegs in der jüngeren Vergangenheit. Insgesamt betrachtet wird das Ausmaß jedoch überschätzt. Denn in Wirklichkeit ist in den letzten 20 Jahren die Durchschnitts-Kaltmiete weniger stark gestiegen als das allgemeine Verbraucherpreisniveau. So gesehen ist Mieten heute billiger als vor 20 Jahren. Nur in den großen Metropolen haben die Mieten im 20-Jahres-Vergleich gegenüber der Entwicklung der Verbraucherpreise mitgehalten.

Hinzu kommt, dass Meldungen über deutliche Mietanstiege in einzelnen Städten oder Regionen oft überbewertet werden. Dass beispielsweise in Berlin die Mieten für den Erstbezug in den letzten fünf Jahren um 32 Prozent gestiegen sind, liegt vor allem an dem sehr niedrigen Ausgangsniveau. Mit durchschnittlich 11,30 Euro Miete pro Quadratmeter sind Neubauwohnungen in Berlin immer noch vergleichsweise günstig zu mieten.

Stefan Bielmeier ist seit 2010 der Chefvolkswirt und Leiter Research der DZ Bank, dem Zentralinstitut von mehr als 900 Genossenschaftsbanken. (zum Vergrößern bitte anklicken) Quelle: Presse

Im internationalen Vergleich der Metropolen liegt das deutsche Mietniveau ohnehin sehr niedrig. Man muss nicht einmal das Beispiel New York bemühen, wo für eine 4-Zimmer-Wohnung in City-Lage im Schnitt monatlich rund 6000 Euro hinzublättern sind. Auch in London, Zürich und Paris liegen solche Mietwohnungen preislich mit rund 3000 Euro weit über den deutschen Metropolen München (ca. 1800 Euro) oder Berlin und Frankfurt (ca. 1300 Euro).

Weniger vorteilhaft stellt sich die Lage dar, wenn man sich die „Warm-Mieten“ ansieht – statistisch ist das der „Subindex Wohnen“ aus dem Verbraucherpreisindex. Sowohl die Heizölpreise als auch die Strompreise haben sich in den letzten 20 Jahren mehr als verdoppelt. Hinzu kommt eine steigende Belastung mit Grundsteuer, die an die Mieter weitergewälzt werden kann. Während die Kaltmieten heute nur um 29 Prozent höher liegen als vor 20 Jahren (das Verbraucherpreisniveau insgesamt liegt um 32 Prozent höher als damals), sind die Wohnkosten insgesamt in der gleichen Zeit um 44 Prozent gestiegen.

Die teuersten und günstigsten Stadtteile der Metropolen

Auch für Eigentümer wird's teuer

Aus Sicht der Wohnungseigentümer oder Vermieter sehen die Dinge ähnlich aus. Die laufenden Kosten für Eigentümer sind – einmal abgesehen von den aktuell sehr niedrigen Zinskosten – unter dem Strich deutlich gestiegen. Wichtige Treiber waren neben den stark steigenden Kosten für die Instandhaltung auch die Erhöhungen der Grunderwerbsteuer, verschlechterte Abschreibungsbedingungen und verschärfte Bauvorschriften, darunter vor allem Energiesparauflagen. Nach den Zahlen der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen liegen die Baukosten je Quadratmeter heute bei durchschnittlich 3.080 Euro, verglichen mit 2.209 Euro im Jahr 2000. Von dem Anstieg entfallen 426 Euro auf die reinen Baukosten, 115 Euro auf die Bodenpreise und 330 Euro auf Steuern, Gebühren, Bauauflagen und sonstige staatliche Anforderungen.

Insgesamt betrachtet sind also die Kosten für den Eigentümer von Immobilien stärker gestiegen als seine Mieteinnahmen. Entgegen der landläufigen Meinung ist ihre Mietrendite entsprechend nicht gestiegen, sondern geschrumpft. In den Metropolen rentiert ein vermietetes Mehrfamilienhaus heute nur noch durchschnittlich mit fünf Prozent – in den Neunzigerjahren waren es noch rund sieben Prozent.

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