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Immobilienmärkte Mieten steigen langsamer, Blasengefahr bleibt

Landflucht und der Run der Anleger aufs Betongold treiben die Mietpreise in den Ballungsräumen. Mehr Bauland statt mehr Subventionen sollte die Lage am Wohnungsbau entspannen.

Hat der Immobilienboom seinen Zenit überschritten? Quelle: dpa

Die Warnungen vor einer Immobilienblase in Deutschland mehren sich. Nicht so beim Immobilienverband IVD. Laut IVD hat sich der Anstieg der Mietpreise in Deutschland abgeschwächt. Für eine Wohnung mit mittlerem Wohnwert mussten Mieter laut IVD-Wohnpreisspiegel 2016/207 2,35 Prozent  mehr zahlen als im Zeitraum 2015/2016. Bei der letzten Erhebung lag der Anstieg noch bei 3,43 Prozent. Für alle Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern verteuerten sich die Mieten um 2,92 Prozent. In Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf blieben die Mieten dagegen konstant.

Auf den ersten Blick sieht es so aus, als habe der Immobilienboom seinen Zenit überschritten. Es gibt in der IVD-Statistik allerdings auch Ausreißer nach oben: In Berlin stiegen die Mieten im Schnitt um 6,1 Prozent. Der IVD erklärt dies mit Nachholeffekten. Mit 8,75 Euro je Quadratmeter sei Berlin im europäischen Vergleich noch eine preiswerte Metropole. Selbst in Deutschland ist die Hauptstadt vergleichsweise günstig. In München zahlen Mieter im Schnitt 13,10 Euro je Quadratmeter.

Mietentwicklung

Allerdings bildet der IVD-Wohnpreisspiegel nur einen Teil des Immobilienmarktes ab. So ist laut Empirica Institut ist im dritten Quartal die Blasengefahr für Deutschlands Immobilienmärkte gewachsen. Erstmals seit 13 Jahren sei der Index für den gesamten deutschen Immobilienmarkt im positiven Bereich. Alarmierend sei, dass inzwischen in 180 von 402 untersuchten Landkreisen die Kaufpreise für Immobilien den lokalen Einkommen enteilt seien. Zum Vergleich: Im Vorquartal waren es 162.

Das sind schlechte Nachrichten für Vermieter. Überdurchschnittlich steigende Kaufpreise, bei gleichzeitig langsamer wachsenden Mieten sind ein gefährlicher Mix, weil die Mietrenditen sinken. Oft wird Immobilienkäufern daher nahe gelegt, von den Top-7-Standorten auf Standorte aus der zweiten Reihe auszuweichen. Zwar können Investoren dort günstiger einsteigen, aber auch das birgt Risiken. So hat Empirica rausgefunden, dass beispielsweise in Ingolstadt, Wolfsburg oder Landau wahrscheinlich über den Bedarf neu gebaut wird.

Selbst dort wo mengenmäßig die richtige Zahl an Wohnungen gebaut wird, gehe das Angebot oft am tatsächlichen Bedarf vorbei. „In Zeiten von Wohnungsknappheit werden tendenziell zu viele kleine Wohnungen gebaut“, sagt Rainer Braun, stellvertretender Vorsitzender des Empirica Instituts. Grund dafür seien private Investoren, die für die Geldanlage nach überschaubaren Investitionen suchten. Große Wohnungen, die vor allem Familien benötigten, seien für diese Klientel nicht finanzierbar.  

Mehr Bauland auszuweisen, wäre Sache der Kommunen. Selbst wenn die Kommunen willens sind, so scheitern sie nicht selten am Widerstand lokaler Interessengruppen. Es fehlt an einem klaren politischen Signal, dass der Wohnungsbau absolute Priorität hat.

Die höchsten Preissteigerungen bei Mietwohnungen

Derweil stellen die Lobbys der Immobilienbranche Maximalforderungen an die Jamaika-Verhandlungsparteien. Der IVD beklagt sich über die „neubaufeindliche“ Politik der Länder und fordert den Bund auf, Kompetenzen für den Wohnungsbau an sich zu ziehen. Zu den vom IVD gewünschten Maßnahmen gehört eine stärkere steuerliche Förderung des Wohnungsneubaus. Anders als der IVD glaubt jedoch Empirica nicht daran, dass verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauten die Wohnungsknappheit lösen werden. Solche Maßnahmen dürften die Preise für Bauland und damit auch die Kaufpreise nach oben treiben.  

Dass Bauland knapp ist, zeigt ein Blick auf die Zahlen des Statistischen Bundesamtes: Zwischen 2011 und 2016 sind die Preise für Bauland von durchschnittlich 82 auf 123 Euro je Quadratmeter gestiegen. In den begehrten Ballungsräumen ist Bauland inzwischen zum Luxusgut geworden. In Düsseldorf beispielsweise kostete der Quadratmeter im vergangenen Jahr 912 Euro.

Die höchsten Preissteigerungen bei Mietshäusern

Die Immobilienwirtschaft sieht in den Energiesparauflagen ein Haupthindernis für bezahlbares Wohnen. Dennoch fordert der Mieterbund in einem Positionspapier, energieeffizientes Bauen stärker zu fördern. Nicht die staatlichen Energiesparauflagen sondern vor allem die steigenden Baulandpreise machten Wohnen teurer. Neben dem Neubau solle auch die Sanierung von Bestandsimmobilien steuerlich gefördert werden. Gleichzeitig sollen Mieterhöhungen nach Sanierungen stärker begrenzt werden.

Wenn Mieteinnahmen durch Steueranreize ersetzt werden, steht bei einer energetischen Sanierung nicht mehr die Wirtschaftlichkeit an erster Stelle. Schon jetzt werden Mietshäuser unwirtschaftlich gedämmt, weil die gesparten Energiekosten unter den Investitionskosten bleiben. Was übertriebene Steueranreize im Wohnungsbau anrichten können, lässt sich eindrucksvoll am Beispiel der Ostimmobilien in den neuen Bundesländern ablesen.

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