Claudia Kilian* wird womöglich ihren Nebenjob als Hausverwalterin ab März an den Nagel hängen. Sie kümmert sich um ein Wohnhaus mit 35 Wohneinheiten und 20 Garagen. Das könnte sich schon bald nicht mehr lohnen. Schuld ist eine neue Erlaubnis- und Versicherungspflicht, und die trifft kleine und nebenberufliche Hausverwalter wie sie besonders hart. Die neuen Auflagen machen den ohnehin schon wenig unterhaltsamen und mäßig bezahlten Job für sie endgültig unrentabel.
Das Image von Hausverwaltern ist nicht gerade das beste, weder bei Mietern noch bei Eigentümern und Eigentümergemeinschaften. Das mag zum einen daran liegen, dass in der Branche immer wieder schwarze Schafe auffallen, die das Geld der Eigentümer und Mieter verschleudern, zum anderen an deren heiklem Aufgabengebiet, das häufig Streit provoziert. Hausverwalter erstellen die Neben- und Betriebskostenabrechnung, sorgen für Hausordnung und Hausmeister, beauftragen Handwerker für das Gemeinschaftseigentum, treiben Instandhaltungsrücklagen ein und organisieren nicht zuletzt die Eigentümerversammlungen – auf denen sich häufig verfeindete Parteien gegenüberstehen und Querulanten ihr Unwesen treiben. Kurz: Sie verwalten und erhalten das Immobilienvermögen der Eigentümer gegen finanzielle, bauliche und individuelle Widerstände.
Klar, dass Hausverwalter oftmals an Rechtsstreitigkeiten beteiligt sind. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) schätzt die Schäden und unnötigen Aufwendungen für Eigentümer und Mieter auf 200 Millionen Euro jährlich, die auf fehlerhafte Verwaltung und mangelnde Sachkunde der Verwalter zurückzuführen sind. Vor deutschen Gerichten gebe es Jahr für Jahr 260.000 Verfahren zum Wohneigentums- und Mietrecht, wovon der DDIV mehr als jedes fünfte auch auf fehlendes Fachwissen der Hausverwalter zurückführt.
Um die Branche zu professionalisieren und um schwarze Schafe aus dem Markt zu drängen, hat die Regierung daher zum August 2018 neue Vorschriften in Kraft gesetzt. Spätestens ab dem 1. März dieses Jahres gelten die Anforderungen auch für bereits seit Längerem tätige Hausverwalter – und sorgen bei einigen derzeit für Hektik und Verärgerung. Die Branchenverbände wettern gegen die ihrer Ansicht nach sinnentleerte Verordnung und kleine, insbesondere nebenberufliche Hausverwalter stöhnen angesichts erhöhten Verwaltungsaufwands und steigender Kosten.
Erlaubnis- und Versicherungspflicht
Seit dem 1. August 2018 ist klar: Hausverwalter müssen ihre Tätigkeit nicht nur beim Gewerbe- oder Ordnungsamt anzeigen, sondern auch eine Erlaubnis zur Wohnimmobilienverwaltung beantragen, die an einige Auflagen geknüpft ist. Wer bis zum 1. März 2019 keine Erlaubnis bekommen hat, darf dann keine Hausverwaltertätigkeit mehr ausüben. Es bleibt also nicht mehr viel Zeit.
Konkret geht es um den Paragraphen 34c der Gewerbeordnung. Dieser fordert von Verwaltern von Wohnimmobilien: Sie müssen ihre Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse sowie den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung mit einer Mindestversicherungssumme von 500.000 Euro je Versicherungsfall und von einer Million Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres nachweisen. Ohne entsprechende Belege wird keine Erlaubnis erteilt. Da der Beruf des Hausverwalters nicht geschützt ist, könnte das die nebenberuflichen und laienhaften Hausverwalter verdrängen, die nur einzelne Objekte verwalten. Selbstverwalter sind von den Vorschriften nicht betroffen.
Bürokratieaufwand und Kosten nehmen zu
„Vor der Gesetzesreform genügte für eine kleine Hausverwaltung wie meine ein Versicherungsschutz über 150.000 Euro, denn mehr als die 50.000 Euro Rücklage für die Wohneigentümergemeinschaft gab es im Grunde nicht zu versichern“, berichtet Kilian. „Jetzt kostet die Versicherungspolice über eine Million Euro Versicherungssumme im Jahr 600 Euro – und damit sechsmal so viel wie alte Versicherung.“ Für eine Berufshaftpflicht zahlte sie schon immer rund 200 Euro im Jahr. Dabei ist bei der geforderten Berufshaftpflicht noch nicht einmal geklärt, ob sie auch sogenannte Vertrauens- und Vermögensschäden abdecken muss, geschweige denn in welchem Umfang. Eine Vertrauensschadenhaftpflicht schützt etwa Eigentümer vor Veruntreuung der Rücklagen.
Auch der Bürokratieaufwand verursacht Kosten. Für jedes beim Gewerbeamt vorzulegende Dokument muss Kilian nochmals rund 100 Euro berappen, hinzu kommen die Kosten für mindestens 20 Stunden Weiterbildung innerhalb von drei Jahren. „Bei nur wenig mehr als 700 Euro brutto pro Monat, die ich für durchschnittlich zehn Wochenstunden für die Hausverwaltung bekomme, lohnt sich das nicht mehr“, sagt Kilian. Sanierungsmaßnahmen am Gebäude und anstehende Eigentümerversammlungen erhöhten ihren Aufwand zudem erheblich, ohne dass dieser gesondert entlohnt werde. „Wenn mir die Eigentümergemeinschaft nicht mehr zahlt, werde ich die Verwaltertätigkeit aufgeben.“
*Name von der Redaktion geändert
Preise für Hausverwaltung werden steigen
Für größere Hausverwaltungen sind die Kosten beherrschbar. Kleinst-Hausverwalter wie das Beispiel von Kilian machen nach Schätzungen höchstens fünf Prozent aller Hausverwaltungen aus. Die große Mehrheit der Hausverwaltungen betreut mehrere hundert Wohneinheiten und beschäftigt dafür zwei oder drei Mitarbeiter. Dennoch, auch sie ärgern sich über die Erlaubnis, die je nach Kommune meist zwischen 400 und 800 Euro kostet, in den Augen vieler aber kaum eine Professionalisierung des Marktes mit sich bringt und die Bezahlung insgesamt eher mau geblieben ist.
„Viele Hausverwaltungen wollen kleinere Objekte nicht mehr betreuen, weil es für sie unrentabel geworden ist. Schließlich erfordert die Verwaltung kleiner Objekte genau dieselben Prozesse wie bei größeren Wohngebäuden“, sagt Martin Kaßler, Geschäftsführer des DDIV. „Damit sich etwa die Verwaltung eines Hauses mit sechs Wohneinheiten lohnt, müssten sie statt derzeit rund 150 Euro pro Monat eher 250 bis 350 Euro von der Eigentümergemeinschaft bekommen.“
Derzeit liegt der Regelsatz laut Branchenumfrage für die Verwaltung einer Wohnung bei 20,21 Euro. Zu wenig, sagt der DDIV. Selbst der Staat veranschlagt für die Verwaltung einer Sozialwohnung 28,36 Euro. DDIV-Chef Kaßler drängt seine Verbandsmitglieder deshalb darauf, die Preise auf mindestens dieses Niveau anzuheben. Das Kalkül: Acht Euro mehr im Monat sollten Eigentümer wohl aufwenden können, wenn man auch den Anstieg der Immobilienpreise und damit der Vermögen ihrer Auftraggeber in Betracht zieht. Wichtig: Vermieter dürfen höhere Verwaltungskosten nicht über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen, da sie ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten zählen. Das hat der BGH in einem Urteil vom Dezember 2018 nochmals ausdrücklich bestätigt.
Weiterbildungspflicht – ohne Inhalte und Zertifikate
Insbesondere die kleinen und mittleren Hausverwaltungen bräuchten laut DDIV eine höhere Bezahlung, um fachlich und rechtlich gute Arbeit zu leisten, und dabei wirtschaftlich zu sein. Noch dazu änderten sich die 60 relevanten Gesetze und Verordnungen häufig, was permanente Fortbildungen nötig macht. Das Problem: Der Beruf des Hausverwalters ist nicht geschützt, so dass auch jeder Laie seine Dienste als Hausverwalter für kleines Geld anbieten kann – ganz unabhängig von Qualifizierung, Berufserfahrung und Rechtschaffenheit.
Daran wird wohl auch der neue Paragraph 34c erstmal nichts ändern, weswegen die Vorschriften dem DDIV auch nicht weit genug gehen. Der Verband hatte eigentlich einen Sachkundenachweis für Hausverwalter durchsetzen wollen, sozusagen ein fachliche Mindestqualifizierung mit vorgeschriebenen Inhalten. Stattdessen gibt es nun nur die Pflicht zu 20 Stunden Weiterbildung innerhalb von drei Jahren. Erstmals müssen die Hausverwalter also 2021 dem Gewerbeamt die erfolgten Weiterbildungen anzeigen, wenn sie ihre Gewerbeerlaubnis nicht verlieren wollen.
Dabei verlangt das neue Gesetz keine konkreten fachlichen Inhalte oder einen Beleg für den Erfolg der Teilnehmer. „In unserer Branche haben wir jetzt schon Probleme, Nachwuchs und Personal mit entsprechender Fachkenntnis zu bekommen“, sagt Kaßler. „Dabei brauchen wir dringend mehr Qualität und Fachwissen am Markt. Deshalb verpflichten sich unsere Mitglieder schon jetzt zu mehr als dem doppelten Umfang dessen, was die neuen Vorschriften an Fortbildungsmaßnahmen verlangen.“ Darüber hinaus hätten die im Verband organisierten Immobilienverwalter schon vor der Novelle nahezu alle eine Berufshaftpflichtversicherung, die auch Vertrauens- und Vermögensschäden abdeckt.
Dementsprechend erwartet die Branche durch die neuen Pflichten und Auflagen abgesehen vom Bürokratieaufwand eine Neusortierung des Marktes. Aber es könnte für Hauseigentümer ein Schritt in die richtige Richtung sein, wenn sie die Vorschriften bei der Wahl eines Hausverwalters zu ihren Gunsten nutzen. Sie können sich grundsätzlich die Gewerbeerlaubnis und den Versicherungsschutz vorlegen lassen.
Von Amts wegen ist kaum mit flächendeckender Kontrolle zu rechnen, Eigentümer müssen das selbst in die Hand nehmen. „Es ist völlig unklar, ob Wohnungseigentümergemeinschaften ohne einen Verwalterwechsel automatisch über Gewerbeerlaubnis, Haftpflichtversicherung und erfolgte Weiterbildungen informiert werden“, moniert Kaßler. „Und ich kann mir nicht vorstellen, dass das Gewerbeaufsichtsamt mit seinen Stichprobenkontrollen für ausreichend Sicherheit sorgt. Wohnungseigentümergemeinschaften sollten sich deshalb ab März auch von Bestandsverwaltern die Erlaubnis vorlegen lassen. Verwalter sind nämlich nur verpflichtet, dies auf ihrer Homepage anzuzeigen.“
