Claudia Kilian* wird womöglich ihren Nebenjob als Hausverwalterin ab März an den Nagel hängen. Sie kümmert sich um ein Wohnhaus mit 35 Wohneinheiten und 20 Garagen. Das könnte sich schon bald nicht mehr lohnen. Schuld ist eine neue Erlaubnis- und Versicherungspflicht, und die trifft kleine und nebenberufliche Hausverwalter wie sie besonders hart. Die neuen Auflagen machen den ohnehin schon wenig unterhaltsamen und mäßig bezahlten Job für sie endgültig unrentabel.
Das Image von Hausverwaltern ist nicht gerade das beste, weder bei Mietern noch bei Eigentümern und Eigentümergemeinschaften. Das mag zum einen daran liegen, dass in der Branche immer wieder schwarze Schafe auffallen, die das Geld der Eigentümer und Mieter verschleudern, zum anderen an deren heiklem Aufgabengebiet, das häufig Streit provoziert. Hausverwalter erstellen die Neben- und Betriebskostenabrechnung, sorgen für Hausordnung und Hausmeister, beauftragen Handwerker für das Gemeinschaftseigentum, treiben Instandhaltungsrücklagen ein und organisieren nicht zuletzt die Eigentümerversammlungen – auf denen sich häufig verfeindete Parteien gegenüberstehen und Querulanten ihr Unwesen treiben. Kurz: Sie verwalten und erhalten das Immobilienvermögen der Eigentümer gegen finanzielle, bauliche und individuelle Widerstände.
Klar, dass Hausverwalter oftmals an Rechtsstreitigkeiten beteiligt sind. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) schätzt die Schäden und unnötigen Aufwendungen für Eigentümer und Mieter auf 200 Millionen Euro jährlich, die auf fehlerhafte Verwaltung und mangelnde Sachkunde der Verwalter zurückzuführen sind. Vor deutschen Gerichten gebe es Jahr für Jahr 260.000 Verfahren zum Wohneigentums- und Mietrecht, wovon der DDIV mehr als jedes fünfte auch auf fehlendes Fachwissen der Hausverwalter zurückführt.
Um die Branche zu professionalisieren und um schwarze Schafe aus dem Markt zu drängen, hat die Regierung daher zum August 2018 neue Vorschriften in Kraft gesetzt. Spätestens ab dem 1. März dieses Jahres gelten die Anforderungen auch für bereits seit Längerem tätige Hausverwalter – und sorgen bei einigen derzeit für Hektik und Verärgerung. Die Branchenverbände wettern gegen die ihrer Ansicht nach sinnentleerte Verordnung und kleine, insbesondere nebenberufliche Hausverwalter stöhnen angesichts erhöhten Verwaltungsaufwands und steigender Kosten.
Erlaubnis- und Versicherungspflicht
Seit dem 1. August 2018 ist klar: Hausverwalter müssen ihre Tätigkeit nicht nur beim Gewerbe- oder Ordnungsamt anzeigen, sondern auch eine Erlaubnis zur Wohnimmobilienverwaltung beantragen, die an einige Auflagen geknüpft ist. Wer bis zum 1. März 2019 keine Erlaubnis bekommen hat, darf dann keine Hausverwaltertätigkeit mehr ausüben. Es bleibt also nicht mehr viel Zeit.
Konkret geht es um den Paragraphen 34c der Gewerbeordnung. Dieser fordert von Verwaltern von Wohnimmobilien: Sie müssen ihre Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse sowie den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung mit einer Mindestversicherungssumme von 500.000 Euro je Versicherungsfall und von einer Million Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres nachweisen. Ohne entsprechende Belege wird keine Erlaubnis erteilt. Da der Beruf des Hausverwalters nicht geschützt ist, könnte das die nebenberuflichen und laienhaften Hausverwalter verdrängen, die nur einzelne Objekte verwalten. Selbstverwalter sind von den Vorschriften nicht betroffen.
Bürokratieaufwand und Kosten nehmen zu
„Vor der Gesetzesreform genügte für eine kleine Hausverwaltung wie meine ein Versicherungsschutz über 150.000 Euro, denn mehr als die 50.000 Euro Rücklage für die Wohneigentümergemeinschaft gab es im Grunde nicht zu versichern“, berichtet Kilian. „Jetzt kostet die Versicherungspolice über eine Million Euro Versicherungssumme im Jahr 600 Euro – und damit sechsmal so viel wie alte Versicherung.“ Für eine Berufshaftpflicht zahlte sie schon immer rund 200 Euro im Jahr. Dabei ist bei der geforderten Berufshaftpflicht noch nicht einmal geklärt, ob sie auch sogenannte Vertrauens- und Vermögensschäden abdecken muss, geschweige denn in welchem Umfang. Eine Vertrauensschadenhaftpflicht schützt etwa Eigentümer vor Veruntreuung der Rücklagen.
Auch der Bürokratieaufwand verursacht Kosten. Für jedes beim Gewerbeamt vorzulegende Dokument muss Kilian nochmals rund 100 Euro berappen, hinzu kommen die Kosten für mindestens 20 Stunden Weiterbildung innerhalb von drei Jahren. „Bei nur wenig mehr als 700 Euro brutto pro Monat, die ich für durchschnittlich zehn Wochenstunden für die Hausverwaltung bekomme, lohnt sich das nicht mehr“, sagt Kilian. Sanierungsmaßnahmen am Gebäude und anstehende Eigentümerversammlungen erhöhten ihren Aufwand zudem erheblich, ohne dass dieser gesondert entlohnt werde. „Wenn mir die Eigentümergemeinschaft nicht mehr zahlt, werde ich die Verwaltertätigkeit aufgeben.“
*Name von der Redaktion geändert
