Oliver Moll: "Vier Prozent Rendite sind angemessen"
Altbau-Sanierung in Berlin-Wedding.
Foto: imago imagesWirtschaftsWoche: Herr Moll, angesichts des Immobilienbooms in Hamburg, müssten Ihnen die Kunden doch die Zinshäuser aus der Hand reißen.
Oliver Moll: Ich wünschte, ich hätte so viele Mietshäuser im Angebot um alle Anfragen bedienen zu können. Tatsächlich gehen kaum noch Immobilien auf dem Markt um. Mit den wenigen Objekten, die noch zu kaufen sind, lassen sich oft nur bescheidene Renditen erzielen. Allerdings sieht die Situation bei Eigentumswohnungen noch schwieriger aus.
Platz 8: Frankfurt
Ausgerechnet in Deutschlands Finanzmetropole fiel der Preisanstieg im ersten Halbjahr 2016 am geringsten aus: Hier stiegen die Mieten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4,3 Prozent auf 13,30 Euro pro Quadratmeter im Monat. Im Vergleich zum Jahr 2004 allerdings liegt das Niveau heute um 33 Prozent höher – damit rangiert Frankfurt im Städtevergleich auf Platz 5.
Foto: DPAPlatz 7: Stuttgart
In der baden-württembergischen Landeshauptstadt lagen die Angebotsmieten im ersten Halbjahr 2016 bei durchschnittlich 12,55 Euro pro Quadratmeter im Monat – ein Anstieg von 5,2 Prozent zum Vorjahr. Der Zwölfjahresvergleich zeigt: Gegenüber 2004 müssen Mieter heute 44 Prozent mehr zahlen – des bringt Stuttgart die Bronzemedaille unter den acht untersuchten Städten ein.
Foto: DPAPlatz 6: Berlin
Vergleichsweise günstig bleibt Berlin: Der Aufwärtstrend der Mieten in der Hauptstadt ließ 2015 etwas nach, auf Jahressicht steigen die Mieten hier im Schnitt um 5,4 Prozent auf 9,55 Euro pro Monat und Quadratmeter. Ganz anders die Bilanz nach zwölf Jahren: 2004 wurden in Deutschlands Hauptstadt noch Wohnungen für sechs Euro Miete pro Quadratmeter angeboten. Heute sind es fast 60 Prozent mehr – der höchste in den acht Städten gemessene Anstieg.
Foto: REUTERSPlatz 5: München
Was die Steigerungsrate bei den Mieten betrifft, rangiert die Bayernmetropole mit einem Plus von 6,2 Prozent nur auf dem fünften Rang. Absolut betrachtet bleibt München aber die mit Abstand teuerste Stadt Deutschlands: Die Angebotsmieten kletterten binnen zwölf Monaten auf durchschnittlich 16,90 Euro pro Quadratmeter monatlich. Und auch auf Zwölfjahressicht liegt die Landeshauptstadt mit einem Plus von 52 Prozent nur knapp hinter Berlin.
Foto: DPAPlatz 4: Leipzig
Dass Leipzig eine ostdeutsche Vorzeigestadt ist, zeigt sich auch auf dem Wohnungsmarkt. Seit mehreren Halbjahren steigen die Mieten: Mit einem deutlichen Plus von 6,9 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres liegen sie mittlerweile bei 6,20 Euro pro Quadratmeter im Monat. Gegenüber 2004 fällt das Plus aber immer noch vergleichsweise moderat aus: Mit 27 Prozent erreicht Leipzig den vorletzten Platz im Langfristvergleich der acht Städte.
Foto: DPAPlatz 3: Hamburg
Auch die Hansestadt gilt als besonders teures Pflaster zum Wohnen – bei durchschnittlichen Angebotsmieten von 11,50 Euro pro Quadratmeter ein richtiger Eindruck. Anders als in vielen anderen Städten sind die Mieten an der Alster aber erst jetzt – nach sieben Halbjahren der Stagnation – wieder kräftig gestiegen. Sie verteuerten sich auf Jahressicht um 6,3 Prozent. Auf Zwölfjahressicht summiert sich ein Plus von 40 Prozent, der vierhöchste im Städtevergleich.
Foto: DPAPlatz 2: Köln
Mit einem Plus von 6,3 Prozent auf eine durchschnittliche Angebotsmiete von 10,55 Euro pro Quadratmeter monatlich erfuhr Köln den stärksten Mietanstieg seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2004. Der Langfristvergleich fällt weniger drastisch aus: Der Mietanstieg summiert sich auf 21 Prozent – das ist der geringste Wert aller acht Städte.
Foto: DPAPlatz 1: Düsseldorf
Düsseldorf hat zwar mit 10,35 Euro pro Quadratmeter im Monat absolut gesehen niedrigere Mieten als die Nachbarmetropole Köln. Dafür kann die NRW-Landeshauptstadt mit 7,6 Prozent die kräftigste Preissteigerung unter den untersuchten Städten verbuchen. Auf Zwölfjahressicht beträgt der Anstieg 32 Prozent – Platz sechs im JLL-Städtevergleich.
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Foto: DPAWoran liegt das?
Bei Eigentumswohnungen treiben Selbstnutzer die Preise hoch. Denen ist es egal, ob der Preis wirtschaftlich vernünftig ist, weil sie nicht vermieten wollen. Hinzu kommt, dass vielen Kapitalanlegern, die Erfahrung und das Knowhow fehlt, um Preise richtig einzuschätzen. In Leipzig beispielsweise kaufen ortsfremde Anleger sehr viel teurer ein als Profis, die sich im Markt auskennen. Laut Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschuss waren es bei sanierten Altbauten, die im vergangenen Jahr erstmals auf den Markt gekommen sind, bis zu 100 Prozent Aufschlag.
Nicht nur der Markt, auch der Staat beschneidet die Renditen von Vermietern. Die Bundesregierung will die bestehende Mietpreisbremse sogar noch verschärfen.
Umso wichtiger ist es, zu vernünftigen Preisen einzukaufen und richtig zu kalkulieren. Kaufnebenkosten und nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten Bruttomieteinnahmen können die Mietrendite schnell um 1,5 oder mehr Prozentpunkte drücken. Eine simple Rechnung mit diesen beiden Faktoren reicht, um viele Objekte auszusieben bevor es ans Eingemachte geht.
Oliver Moll, Geschäftsführer Moll & Moll Zinshaus in Hamburg, zum Thema vermietete Immobilie
Foto: PresseDass der Gewinn im Einkauf liegt, ist nicht neu. Was hilft Vermietern gegen die Mietpreisbremse?
Vermieter können bisher ungenutzte Flächen ausbauen und vermieten. Wenn sie als Eigentümer ein gutes Verhältnis zu den Mietern haben, können sie auch freiwillige Mieterhöhungen durchsetzen. Gegen entsprechende Investitionen in die Immobilie versteht sich. Soweit es das Objekt zulässt, können Vermieter das Mietshaus natürlich auch umfassend sanieren. Dann wären sie die Fußfessel Mietpreisbremse los.
Sie haben möblierte Wohnungen als Alternative vergessen.
Ich halte nicht viel von möblierten Wohnungen. Es gibt nur einen begrenzten Bedarf an solchen Quartieren. Zudem reicht es nicht, ein paar ausrangierte Möbel ins Zimmer zu stellen. Das könnten die Behörden schnell als Missbrauch auslegen. Es ist also nötig, eine zeitgemäße Ausstattung anzuschaffen. Der Zeitwert der Möbel entscheidet darüber, wie viel Zuschlag ich als Vermieter gegenüber einer unmöblierten Wohnung verlangen kann. Ob sich die Investition unter dem Strich lohnt, da habe ich meine Zweifel.
Wohnung zu vermieten
Wie steht es um den Leerstand in Deutschland? Um das zu ermitteln, erstellt der Immobiliendienstleister CBRE zusammen mit dem privaten Forschungsinstitut Empirica den CBRE-empirica-Leerstandsindex. Quelle für den Index sind Angaben des Statistischen Bundesamtes sowie Datenbanken der beiden Unternehmen. Eine Übersicht über die jeweils fünf Städte mit der niedrigsten, beziehungsweise höchsten Leerstandsquote in Deutschland.
Quelle: CBRE-Empirica-Leerstandsindex
Foto: dpaNiedrigster Leerstand – Platz 5: Darmstadt
Gerade einmal 0,6 Prozent Leerstand gab es 2015 im hessischen Darmstadt zu verzeichnen. Von 2010 bis 2015 sank die Zahl der leerstehenden Wohnungen dabei um 1,1 Prozent. Abgebildet wird durch den Index nur der sogenannte marktaktive Leerstand, also Wohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbar sind. „Der marktaktive Leerstand berücksichtigt keine ´Ruinen´ oder dysfunktionalen Leerstände“, erklärt Reiner Braun, stellvertretender Vorstand der Empirica AG.
Foto: dpaNiedrigster Leerstand – Platz 4: Hamburg
Auch in Hamburg stehen lediglich 0,6 Prozent der Wohnungen leer. In der Hansestadt gibt es auch offensichtlich kaum noch Leerstand, der abgebaut werden könnte: Die Quote sank in den letzten fünf Jahren um lediglich 0,1 Prozent. Ende 2015 lag der marktaktive Leerstand in ganz Deutschland laut CBRE-Empirica-Leerstandsindex bei 3,0 Prozent oder rund 622.000 Einheiten.
Foto: dpaNiedrigster Leerstand – Platz 3: Frankfurt
In Deutschlands Finanzzentrum standen 2015 gerade noch 0,5 Prozent aller Wohnungen leer. Von 2010 bis 2015 sank der Leerstand in Frankfurt dabei noch einmal um 0,7 Prozent.
Foto: dpaNiedrigster Leerstand – Platz 2: Münster
Wie in Frankfurt stehen auch im Nordrhein-Westfälischen Münster nur 0,5 Prozent der vermietbaren Wohnungen noch leer, in fünf Jahren sank die Quote um 1,1 Prozent. Dass Großstädte wie Münster so gefragt sind, sorgt im ländlichen Raum für leere Wohnungen.
Foto: dpaNiedrigster Leerstand – Platz 1: München
Wieder einmal ist die bayrische Landeshauptstadt einsame Spitze eines Immobilienrankings. Gerade einmal 0,2 Prozent der vermietbaren Wohnungen stehen in München leer. Von 2010 bis 2015 ging die Zahl der leeren Wohnungen noch einmal um ein Prozent zurück und das, obwohl die Mieten dort zu den höchsten der Republik zählen. Für die Studienmacher macht das Münchener Beispiel deutlich, dass die Leerstandsreserven in deutschen Großstädten nahezu erschöpft sind und den Wohnungsmarkt nicht weiter entlasten können. Folge: Neubau ist nötig.
Foto: dpaHöchste Leerstände – Platz 5: Halle (Saale)
Aber natürlich klagt nicht ganz Deutschland über Mini-Leerstandsquoten. Ein anderes Bild zeigt sich zum Beispiel in Halle an der Saale. Dort stehen 8 Prozent der Wohnungen leer, der fünfthöchste Wert der Republik. Doch in Halle reduziert sich der Leerstand auch drastisch: Ein Rückgang von 2,4 Prozents innerhalb der letzten fünf Jahre ist der zweitbeste Wert in Deutschland.
Foto: dpaHöchster Leerstand – Platz 4: Schwerin
Ein ähnliches Bild zeigt sich in der Landeshauptstadt Mecklenburg-Vorpommerns. In Schwerin sind 8,4 Prozent Leerstand zu verzeichnen, deutlich mehr als der ostdeutsche Durchschnitt von 6 Prozent. Doch der Rückgang des Leerstands um 1,6 Prozent von 2010 bis 2015 gehört zu den fünf besten Werten bundesweit.
Foto: dpaHöchster Leerstand – Platz 3: Chemnitz
Wenig überraschend: In Deutschland gibt es beim Leerstand ohnehin ein deutliches Gefälle zwischen West (2,4 Prozent) und Ost (6,0 Prozent, ohne Berlin). „Aussagekräftiger als Ost-West-Unterschiede sind jedoch die abweichenden Entwicklungen in Regionen mit schrumpfenden und wachsenden Einwohnerzahlen“, erklärt allerdings Michael Schlatterer. So zeigt auch sich auch in Chemnitz das aus dem Ranking schon vertraute Bild: Einer hohen Leerstandsquote von 8,5 Prozent einerseits steht ein ebenfalls starker Rückgang derselben von 1,9 Prozent in fünf Jahren andererseits gegenüber.
Foto: zbHöchster Leerstand – Platz 2: Pirmasens
Das Gegenbeispiel wartet denn auch nur einen Rang später: Pirmasens, obwohl im Westen Deutschlands liegend ist eine typische „Schrumpfregion“. Und in der rheinland-pfälzischen Stadt steht so nicht nur eine sehr hohe Leerstandsquote von 9,3 Prozent zu Buche. Die Zahl der leeren Wohnungen stieg von 2010 bis 2015 auch noch um 1,4 Prozent an – die deutlichste Zunahme von marktaktivem Leerstand in ganz Deutschland.
Foto: dpaHöchster Leerstand – Platz 1: Salzgitter
Auch die Nummer Eins beim marktaktiven Leerstand liegt mit dem niedersächsischen Salzgitter im Westen. Allerdings: Ein marktaktiver Leerstand von 9,8 Prozent ist zwar bundesweiter Spitzenwert. In diesem Fall mit rückläufiger Quote, von 2010 bis 2015 wurden 1,7 Prozent mehr Wohnungen bezogen. Fazit des Leerstand-Index: Während in ländlichen „Wegzugsregionen“ der Leerstand sogar wieder steigt und derzeit überdurchschnittliche 6,9 Prozent beträgt, stehen Wachstumsregionen bei unterdurchschnittlichen 2,1 Prozent Leerstand – ein Wert der seit 2006 (3,3 Prozent) das neunte Jahr in Folge rückläufig ist.
Foto: dpaGrößter Rückgang: Leipzig
Ein Musterbeispiel für eine Wachstumsregion und daher einer Sonderbetrachtung würdig: Leipzig, die Stadt mit dem stärksten Rückgang an marktaktivem Leerstand in Deutschland. Mit 5,3 Prozent liegt die Leerstands-Quote hier immer noch vergleichsweise hoch. Angesichts eines Rückgangs von 4,4 Prozent von 2010 bis 2015 schrumpft sie jedoch rapide. Zum Vergleich: Mit 2,4 Prozent Rückgang verzeichnet Halle an der Saale bereits den zweitstärksten Rückgang von Leerstand bundesweit.
Foto: dpaReichen die Maßnahmen, die sie vorgeschlagen haben, um eine Mietrendite zu erzielen, die dem Risiko eines Immobilieninvestments gerecht wird?
Angemessen wäre eine Rendite von etwa vier Prozent - nach Abzug der Kosten und vor Steuern. In den begehrten Stadtvierteln der Ballungsräume werden diese Maßnahmen nicht reichen, um auf vier Prozent zu kommen. Zwei Prozent sind weitaus realistischer. Deshalb ist es wichtig, dass sich die Käufer Gedanken über die Exit-Strategie machen.
Was verstehen Sie unter Exit?
Damit meine ich den Verkauf der Immobilie. Die Rendite einer vermieteten Immobilie setzt sich aus zwei Teilen zusammen: den Mieteinnahmen und dem Wertzuwachs. Also müssen sie sich als Vermieter Gedanken darüber machen, wie sie das Objekt so instand halten und modernisieren, dass ihnen nach 10 oder 15 Jahren jemand anders mehr Geld dafür zahlt, als sie selbst ausgegeben haben.