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Oliver Moll "Vier Prozent Rendite sind angemessen"

Der Hamburger Zinshaus-Experte Oliver Moll warnte Kapitalanleger auf der WiWo-Club-Veranstaltung "Rendite für Vermieter" in Hamburg vor überteuertem Immobilienkauf und gab Tipps, um mehr Ertrag aus einem Mietshaus zu holen.

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Altbau-Sanierung in Berlin-Wedding. Quelle: imago images

WirtschaftsWoche: Herr Moll, angesichts des Immobilienbooms in Hamburg, müssten Ihnen die Kunden doch die Zinshäuser aus der Hand reißen.
Oliver Moll: Ich wünschte, ich hätte so viele Mietshäuser im Angebot um alle Anfragen bedienen zu können. Tatsächlich gehen kaum noch Immobilien auf dem Markt um. Mit den wenigen Objekten, die noch zu kaufen sind, lassen sich oft nur bescheidene Renditen erzielen. Allerdings sieht die Situation bei Eigentumswohnungen noch schwieriger aus.

Hier steigen die Mieten am stärksten
Platz 8: Frankfurt Quelle: DPA
Platz 7: StuttgartIn der baden-württembergischen Landeshauptstadt lagen die Angebotsmieten im ersten Halbjahr 2016 bei durchschnittlich 12,55 Euro pro Quadratmeter im Monat – ein Anstieg von 5,2 Prozent zum Vorjahr. Der Zwölfjahresvergleich zeigt: Gegenüber 2004 müssen Mieter heute 44 Prozent mehr zahlen – des bringt Stuttgart die Bronzemedaille unter den acht untersuchten Städten ein. Quelle: DPA
Platz 6: Berlin Quelle: REUTERS
Platz 5: München Quelle: DPA
Platz 4: Leipzig Quelle: DPA
Platz 3: Hamburg Quelle: DPA
Platz 2: Köln Quelle: DPA

Woran liegt das?
Bei Eigentumswohnungen treiben Selbstnutzer die Preise hoch. Denen ist es egal, ob der Preis wirtschaftlich vernünftig ist, weil sie nicht vermieten wollen. Hinzu kommt, dass vielen Kapitalanlegern, die Erfahrung und das Knowhow fehlt, um Preise richtig einzuschätzen. In Leipzig beispielsweise kaufen ortsfremde Anleger sehr viel teurer ein als Profis, die sich im Markt auskennen. Laut Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschuss waren es bei sanierten Altbauten, die im vergangenen Jahr erstmals auf den Markt gekommen sind, bis zu 100 Prozent Aufschlag.

Nicht nur der Markt, auch der Staat beschneidet die Renditen von Vermietern. Die Bundesregierung will die bestehende Mietpreisbremse sogar noch verschärfen.
Umso wichtiger ist es, zu vernünftigen Preisen einzukaufen und richtig zu kalkulieren. Kaufnebenkosten und nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten Bruttomieteinnahmen können die Mietrendite schnell um 1,5 oder mehr Prozentpunkte drücken. Eine simple Rechnung mit diesen beiden Faktoren reicht, um viele Objekte auszusieben bevor es ans Eingemachte geht.

Oliver Moll, Geschäftsführer Moll & Moll Zinshaus in Hamburg, zum Thema vermietete Immobilie Quelle: Presse

Dass der Gewinn im Einkauf liegt, ist nicht neu. Was hilft Vermietern gegen die Mietpreisbremse?
Vermieter können bisher ungenutzte Flächen ausbauen und vermieten. Wenn sie als Eigentümer ein gutes Verhältnis zu den Mietern haben, können sie auch freiwillige Mieterhöhungen durchsetzen. Gegen entsprechende Investitionen in die Immobilie versteht sich. Soweit es das Objekt zulässt, können Vermieter das Mietshaus natürlich auch umfassend sanieren. Dann wären sie die Fußfessel Mietpreisbremse los.

Sie haben möblierte Wohnungen als Alternative vergessen.
Ich halte nicht viel von möblierten Wohnungen. Es gibt nur einen begrenzten Bedarf an solchen Quartieren. Zudem reicht es nicht, ein paar ausrangierte Möbel ins Zimmer zu stellen. Das könnten die Behörden schnell als Missbrauch auslegen. Es ist also nötig, eine zeitgemäße Ausstattung anzuschaffen. Der Zeitwert der Möbel entscheidet darüber, wie viel Zuschlag ich als Vermieter gegenüber einer unmöblierten Wohnung verlangen kann. Ob sich die Investition unter dem Strich lohnt, da habe ich meine Zweifel.

Wo Wohnungen keine Mieter finden
Wohnung zu vermieten Quelle: dpa
Niedrigster Leerstand – Platz 5: Darmstadt Quelle: dpa
Niedrigster Leerstand – Platz 4: Hamburg Quelle: dpa
Niedrigster Leerstand – Platz 3: Frankfurt Quelle: dpa
Niedrigster Leerstand – Platz 2: Münster Quelle: dpa
Niedrigster Leerstand – Platz 1: München Quelle: dpa
Höchste Leerstände – Platz 5: Halle (Saale) Quelle: dpa

Reichen die Maßnahmen, die sie vorgeschlagen haben, um eine Mietrendite zu erzielen, die dem Risiko eines Immobilieninvestments gerecht wird?
Angemessen wäre eine Rendite von etwa vier Prozent - nach Abzug der Kosten und vor Steuern. In den begehrten Stadtvierteln der Ballungsräume werden diese Maßnahmen nicht reichen, um auf vier Prozent zu kommen. Zwei Prozent sind weitaus realistischer. Deshalb ist es wichtig, dass sich die Käufer Gedanken über die Exit-Strategie machen.

Was verstehen Sie unter Exit?
Damit meine ich den Verkauf der Immobilie. Die Rendite einer vermieteten Immobilie setzt sich aus zwei Teilen zusammen: den Mieteinnahmen und dem Wertzuwachs. Also müssen sie sich als Vermieter Gedanken darüber machen, wie sie das Objekt so instand halten und modernisieren, dass ihnen nach 10 oder 15 Jahren jemand anders mehr Geld dafür zahlt, als sie selbst ausgegeben haben.

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