Quartalszahlen: Milliardenverlust trotz einiger Fortschritte: So trifft die Immobilienkrise Vonovia
Vonovia macht beim Schuldenabbau Fortschritte.
Foto: dpaEs passiert nicht oft, dass jemand Gewinner und Verlierer zugleich ist. Als Deutschlands größer Vermieter Vonovia am Freitagmorgen sein Zahlenwerk für die ersten neun Monate vorlegte, lieferte er erneut ein Spiegelbild der Entwicklungen am Immobilienmarkt: Einerseits boomt das Vermietungsgeschäft, andererseits schlägt die Zinswende hart durch.
Die Einnahmen aus dem Vermietungsgeschäft stiegen in dem Zeitraum um gut sieben Prozent auf 1,8 Milliarden Euro. Und trotzdem verbucht das Unternehmen unter dem Strich erneut hohe Verluste von rund 3,8 Milliarden Euro nach zwei Milliarden Euro im Vorjahreszeitraum.
Der Grund: In den vergangenen Boomjahren erzielten Immobilienunternehmen nicht etwa wegen der Mieteinnahmen Milliardengewinne, sondern weil die Buchwerte ihrer Immobilien stiegen und sie die Wertzuwächse in den Bilanzen als Gewinn ausweisen konnten. Nun, wo die Zinswende den Immobilienboom jäh beendet hat, hat sich diese Wirkung umgekehrt und Vonovia muss sein Immobilienportfolio abwerten – im Vorjahresvergleich um 6,3 Prozent auf gut 88,7 Milliarden Euro. Immerhin: Nach einer Abwertung von 2,7 Milliarden Euro im Vorquartal musste Vonovia den Wert des Bestands nun nicht weiter senken.
Die gestiegenen Zinsen sind für die Bochumer ein Problem. Denn: Sie sitzen auf einem gewaltigen Schuldenberg, den sie nach und nach refinanzieren müssen. Um die hohe Schuldenlast zu reduzieren, hat Vonovia bereits im Sommer vergangenen Jahres verkündet, Wohnungsbestände im Wert von 13 Milliarden Euro loszuschlagen. Tatsächlich kommt Vonovia mit der Operation „Raus aus den Schulden“ voran.
Vonovia-Aktie: Ist die Talfahrt beendet?
Am Freitag sagte Konzernchef Rolf Buch, dass Neubauprojekte für rund 357 Millionen Euro an die Immobilienfirma CBRE verkauft wurden. Erst vor einer Woche hatte Vonovia den Verkauf von 1200 Wohnungen an die Stadt Dresden für 87,9 Millionen Euro verkündet.
Mittlerweile liegt die Schuldenlast „nur“ noch bei gut 41,1 Milliarden Euro. Weil die Verkäufe voran gehen, ist der Verschuldungsgrad (Loan to Value, LTV) – der Verschuldungsgrad in Relation zum Wert des Immobilienbestandes – von zuletzt 46,8 auf jetzt 45 Prozent gesunken. Damit liegt er nun wieder im selbst gesteckten Zielkorridor von 40 bis 45 Prozent.
Der Vorstandsvorsitzende Buch gibt sich optimistisch, in diesem Jahr die Prognose zu erreichen und einen operativen Gewinn (Group FFO) zwischen 1,75 und 1,95 Milliarden Euro ausweisen zu können. In den ersten neun Jahresmonaten lag er bei 1,4 Milliarden Euro und damit etwas unter Vorjahr (1,57 Milliarden Euro). Fürs kommende Jahr rechnet das Unternehmen mit einem voraussichtlich moderaten Rückgang des Gewinns aus dem operativen Geschäft (FFO).
Die Turbulenzen am Immobilienmarkt spiegeln sich auch im Aktienkurs von Vonovia wider. Seitdem die Notenbanken vor gut zwei Jahren ein Ende der ultralockeren Geldpolitik in Aussicht gestellt hatten, sank der Kurs von damals knapp über 60 Euro auf nun unter 23 Euro – ein Verlust von fast 62 Prozent.
Mit der rückläufigen Inflation und der Aussicht auf ein Ende der Zinserhöhungen erholte sich der Kurs. Dennoch notiert die Vonovia-Aktie seit Jahresbeginn noch immer im Minus und schneidet damit deutlich schlechter ab als der Dax (plus 7,6 Prozent). Immerhin: Wenn der Zinsgipfel nun erreicht ist, könnte die Talfahrt beim Aktienkurs beendet sein.
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