Wie stabil sind die Mieten in Deutschland?
Für Mieter eine gute Nachricht, für Vermieter eine schlechte: Seit Jahren steigt der Zins fürs Wohnen in Deutschland kaum. Problem: Die ständig steigenden Nebenkosten lassen nicht mehr viel Spielraum. Mit jährlich wie von selbst steigenden Mieteinnahmen sollten Investoren genauso wenig kalkulieren wie mit der Bausparkassen-Illusion von einem jährlichen Wertzuwachs von zwei Prozent, wie sie etwa das unabhängige Bad Homburger Analysehaus Feri vorhersagt. Das prognostizierte 2007, dass die Besitzer von Einfamilienhäusern bis zum Jahr 2020 im Schnitt mit jährlichen Wertzuwächsen von zwei Prozent rechnen können.
Bei Wohnimmobilien beschreibt eine aktuelle Studie der Unternehmensberatung Deloitte eine wachsende Spreizung: Die Nachfrage nach preiswertem Wohnraum sowohl für Groß- als auch Kleinstädte, egal, ob in strukturschwachen- oder starken Regionen, steigt demnach an. Die Nachfrage nach teurem Wohnraum steigt in wirtschaftsstarken Großstädten, stagniert in schwachen Großstädten, sinkt in Kleinstädten, egal, ob prosperierend oder nicht.
Ein Problem für Käufer sind Mietrückstände. Auf 2,2 Milliarden Euro schätzt sie derzeit der Verband Haus und Grund – auch dieses Risiko müssen Käufer beachten.
Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus - was rechnet sich eher?
Nach Zahlen des Instituts der Deutschen Wirtschaft ließ sich in den vergangenen 30 Jahren mit Wohnungen und Häusern im Landesdurchschnitt kein Gewinn machen. Traumwohnungen in München sind wie immer ausgenommen. Sven Carstensen vom Analysehaus BulwienGesa rät allen, die es sich leisten können, eher zum Mehrfamilienhaus. Der Immobilienexperte hat für die WirtschaftsWoche drei Musterrechnungen aufgestellt: Wie haben sich Kosten, Mieten und Wertentwicklung einer vermieteten Eigentumswohnung, eines Wohnungsportfolios und eines Mehrfamilienhauses auf die Rendite ausgewirkt? Die Immobilien werden zu 80 Prozent auf Kredit finanziert, mittlerer Zinssatz 5,09 Prozent. Standort ist Berlin, dessen Markt für den Bundesschnitt eher repräsentativ ist als etwa das teure München. Die Wertminderung wegen des steigenden Alters ist einkalkuliert. Das Ergebnis: Das Mehrfamilienhaus (500 Quadratmeter, 5,49 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter) brachte vor Steuern 21,7 Prozent Rendite; die Eigentumswohnung (75 Quadratmeter, gleiche Kaltmiete) verlor 44,75 Prozent. Das Portfolio aus verschiedenen Wohnungen (insgesamt 375 Quadratmeter, gleiche Kaltmiete) verlor 39 Prozent. Die detaillierte Rechnung finden Sie unter www.wiwo.de/bauen-wohnen.
Wie reagieren Großinvestoren auf die Krise?
In den vergangenen Jahren haben in- und ausländische Profi-Investoren im Kaufrausch oft danebengegriffen. Sie investierten in riesige Mietwohnungsbestände, häufig veraltete, und hofften oft, die Mieter würden sie ihnen abkaufen. Ein Irrtum. Jetzt werden Kredite knapp, die Profis sind vorsichtiger geworden. Das Wohnungsunternehmen Gagfah will allein in diesem Jahr Wohnungen für 500 Millionen Euro abstoßen.
Immobilien-Dienstleister Jones Lang Lasalle erwartet vor allem bei Mehrfamilienhäusern in Großstädten eine zunächst steigende Nachfrage, rechnet aber wegen der Finanzkrise frühestens ab dem nächsten Halbjahr mit fallenden Preisen.
Wie tricksen Musterrechnungen?
„Viele meiner Mandanten halten Rechnungen in den Händen, die unrealistisch sind. Beispielsweise wird mit den aktuell niedrigsten Hypothekenzinsen am Markt geworben, die bei einer Vollfinanzierung völlig hypothetisch sind. Derzeit erlebe ich mehrheitlich Finanzierungen, die auf sieben Prozent zusteuern“, sagt der Mühlberger Steuerberater Herbert Mühlfenzl von der Kanzlei Ecovis. Aus der Abteilung Schönrechnen: Die Rechnung erspart sich gleich die ganze Tilgung und weist nur den Zins aus. Mietgarantien sind nichts wert, wenn der Mieter insolvent wird. Nebenkosten werden zu niedrig angesetzt, ebenso die Kosten und Rücklagen für die Instandhaltung. Die vermeintliche Wertsteigerung wird zu hoch ausgewiesen. Das gilt auch für die Wohnfläche, doch der Mieter kann nachmessen und die Miete kappen. Oft wird die Miete zu optimistisch angesetzt. Gern wird die Maklercourtage vergessen; insgesamt addieren sich die Kaufnebenkosten auf bis zu zehn Prozent – steuerlich nicht absetzbar.
