Tool der Woche – Hausfinanzierung Die Baugeldzinsen bleiben niedrig

Häuslebauer brauchen keine Angst vor steigenden Zinsen zu haben. Die Finanzierungskosten für die eigenen Wände bleiben auch in diesem Jahr so niedrig wie selten zuvor. Wie Darlehensnehmer der Schuldenfalle ausweichen.

Die Preise steigen weiter. Quelle: dpa

DüsseldorfDie Zinsen werden steigen. So viel galt unter Immobilien- und Baufinanzierungsexperten bisher als sicher. Nur in welchem Zeitraum und um wie viel Prozentpunkte, darauf wollte sich niemand so ganz genau festlegen. Doch nicht einmal das scheint unumstößlich sicher zu sein. Zumindest ist Bert Flossbach, Mitbegründer und Vorstand der Fondsgesellschaft Flossbach von Storch, fest davon überzeugt, dass die Zinsen in Euro-Land für immer extrem niedrig bleiben werden. „Im Euro-Land wird es keine Zinswende geben. Zumindest keine, die den Namen verdient.“

Darauf würden sich die vielen Tausend Häuslebauer in Deutschland gerne verlassen. Doch es gibt Einschätzungen, die doch von steigenden Zinsen ausgehen. So erwarten die meisten der vom Baugeldfinanzierungsvermittler Interhyp befragten Experten zwar kurzfristig gleichbleibende Zinsen. Aber: „Im Jahresverlauf 2018 sieht die Mehrheit leicht steigende Konditionen voraus“, berichtet Interhyp und zitiert etwa die MünchenerHyp: „Wir rechnen mit etwas steigenden Zinsen, da die Europäische Zentralbank im Januar 2018 beginnt, ihr Anleihekaufprogramm zurückzufahren und dadurch die Liquidität im Markt reduziert wird.“ Die guten Konjunkturdaten weltweit unterstützten tendenziell etwas steigende Zinsen, meint die Hypothekenbank. „Für Bauzinsen mit einer zehnjährigen Zinsbindung rechnen wir mit einer moderaten Erhöhung um zirka 0,3 bis 0,7 Prozentpunkte im Jahresverlauf.“

Für Mirjam Mohr, Vorstand Privatkundengeschäft der Interhyp, kein Grund, auf den Kauf oder Bau der eigenen vier Wände zu verzichten, denn auch sie spricht angesichts dieses Zinsniveaus von noch immer „sehr guten Rahmenbedingungen“ in diesem Jahr. Ein Indikator für die Entwicklung der Baugeldzinsen ist die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe. Denn die Baugeldzinsen bewegen sich parallel zur Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe. Die wird im Jahresverlauf zulegen. „Von aktuell 0,3 bis 0,4 Prozent sehen wir die Rendite der zehnjährige Bundesanleihe bis zum Jahresende 2018 auf 0,8 Prozent steigen“, meint die Hypo-Vereinsbank und folgert daraus, dass auch Baudarlehen um einen halben Prozentpunkt teurer werden.

Eine Zinswende ist das nicht und Zinssätze von weniger als 1,3 Prozent für Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung, wie sie vielfach angeboten werden, sind immer noch niedrige Sätze. Wer daran zweifelt, erinnere sich an die Zeit kurz nach der Wiedervereinigung. Damals war Baugeld für 7,5 Prozent Effektivzins kein schlechtes Angebot. Um ein Darlehen von 200.000 Euro zu diesem Zinssatz über zehn Jahre fest mit zwei Prozent Tilgung abzuzahlen wären Monatsraten von rund 1540 Euro fällig. Am Freitag boten über das Internetportal der Max Herbst Finanzberatung mehrere Banken Baugeld für zehn Jahre fest mit zwei Prozent Tilgung für effektiv 1,14 Prozent an. Mit Raten von 520 Euro ist die Monatsbelastung somit um rund zwei Drittel geringer als damals.

Sich allein auf die Prognose von Bert Flossbach zu verlassen wäre für Bauherren und Hauskäufer riskant. Das sehen auch Finanzierungsberater so. Deshalb empfehlen sie nach wie vor, Immobilienfinanzierer sollen sich die niedrigen Zinsen über Darlehenslaufzeiten von mehr als zehn Jahren sichern und mit anfänglichen Tilgungen von über zwei Prozent die Gefahr in die Schuldenfalle zu tappen, gering halten. Je höher die Tilgung, desto niedriger sind die Schulden, wenn die Zinsbindung ausgelaufen ist. Desto geringer ist auch das Risiko, hohe Restschulden mit zwischenzeitlich gestiegenen Zinsen abtragen zu müssen. So plädiert auch Interhyp für 15 Jahre oder gar 20 Jahre Zinsbindung und mindestens drei Prozent anfängliche Tilgung.

Der Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung zeigt, dass das Gros der privaten Immobilienfinanzierer zumindest der Empfehlung, möglichst lange Zinsbindungsfristen zu wählen, folgt. Denn die durchschnittliche Zinsbindungsfrist ist im Dezember 2017 so hoch wie vor ein einem Jahr gewesen, nämlich 13 Jahre und acht Monate. Allerdings sind die Tilgungsquoten nach Beobachtung des Finanzierungsvermittlers binnen eines Jahres von 3,02 auf 2,88 Prozent zurückgegangen.

Eine Darlehenssumme von 200.000 Euro ist angesichts der aktuellen Haus- und Wohnungspreise nicht einmal übertrieben hoch. Der Trendindikator Baufinanzierung weist schon eine Weile steigende durchschnittliche Darlehensbeträge aus. Im jüngsten Indikator von Dezember 2017 beträgt die Darlehenshöhe rund 211.000 Euro, 12.000 Euro mehr als vor einem Jahr.

Dass die Darlehenssummen steigen, ist nicht verwunderlich. Denn die Kaufpreise für Wohnungen und Einfamilienhäuser bewegen sich unentwegt aufwärts.

So stellt die Immobilienmarktforschungsgesellschaft Empirica gerade fest: „Auch zum Jahresende 2017 schossen die Angebotspreise von Kaufobjekten weiter in die Höhe.“ Auf das Gesamtjahr gesehen kletterten die inserierten Angebotspreise für Wohnungen in den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart im Gesamtjahr um 9,5 Prozent. In den 14 von Empirica untersuchten sogenannten „B-Städten“ gingen die Preise um 7,6 Prozent nach oben. In diesen Städten werden überwiegend Wohnungen bebaut und gekauft, weil es schon seit Jahren an Flächen für den Bau von Einfamilienhäusern fehlt.

Das einzige positive Signal auf diesem Markt ist, dass die Steigerungsraten zumindest in den Top-Städten im Schnitt zurückgehen und in den Kommunen der zweiten Reihe nach Empirica-Zahlen nur minimal gestiegen sind. Die starken Preisschübe in den vergangenen Jahren für die ohnehin schon teuren Wohnräume in Großstädten haben dazu geführt, dass Großstädter riesige Summen für den Traum von den eigenen Wänden aufnehmen müssen. Das Preisvergleichsportal Check24 beziffert für München den im Schnitt angefragten Kreditbetrag auf rund 430.000 Euro. Das verblüfft nicht, denn nirgendwo in Deutschland ist Wohnen teurer als in der bayerischen Hauptstadt. Für Städte mit mehr als einer Million Einwohnern haben die Check24-Statisitiker einen Durchschnittswert von gut 334.000 Euro ermittelt.

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