Berlin Claudia und Oliver* haben es aufgegeben. Seit sechs Jahren wohnen die beiden Endzwanziger in Berlin-Friedrichshain. Er ist Webdesigner in einer Kreativfirma, sie Angestellte im öffentlichen Dienst. Im Moment leben sie in einer großzügigen 2-Zimmer-Wohnung auf 70 Quadratmetern. Insgesamt nicht schlecht, ausreichend Platz, aber ein Balkon wäre schön. Also haben sie sich auf die Suche gemacht. Doch nach über einem Jahr wollten sie keine Zeit mehr verschwenden. „Alles, was in Frage käme, war entweder zu teuer oder zu weit draußen“, beklagt Oliver. Zahlen sie heute knapp 700 Euro für die Wohnung, hätten sie etwas Vergleichbares Neues erst ab 1.000 Euro bekommen können, berichtet das Paar.
Derzeit drängen nicht nur Jobsuchende und Studenten in die Hauptstadt, angezogen vom alternativen Flair oder Start-Up-Geist. Zwischen Ende 2011 und Ende 2015 ist die Stadt um 183.000 Einwohner gewachsen. Tendenz steigend.
„Allein im vergangen Jahr stieg die Zahl der Haushalte in Berlin um 27.000. Hinzu kommen noch 55.000 registrierte Asylbewerber sowie eine ungewisse Zahl nichtregistrierter. Dem stehen aber nur 10.700 fertiggestellte Wohneinheiten gegenüber. Das ist nach wie vor nicht ausreichend. Die Schere geht weiter auf“, sagt Michael Schlatterer, Direktor für Wohnimmobilienbewertung beim Immobiliendienstleister CBRE. „Statt 10.000 bräuchten wir allein in Berlin jährlich 20.000 Fertigstellungen.“
Und auch bei Investoren erfreut sich Berlin ungebrochener Beliebtheit: Hier finden sie noch sichere Anlagen. Je nach Perspektive Vor- oder Nachteil: Die Nachfrage treibt den Preis. Laut einer Studie von Jones Lang LaSalle (JLL) sind die Mieten in den sieben größten deutschen Städten seit 2004 zwischen 21 und 59 Prozent gestiegen. Spitzenreiter am langen Ende der Skala: Berlin. Allein in den ersten sechs Monaten dieses Jahres haben sich Eigentumswohnungen – bei Selbstnutzern wie Kapitalanlegern beliebt – um neun Prozent verteuert. Bei den Mieten waren es nur 5,4 Prozent.
Der Immobilienexperte Reiner Braun von Empirica sieht darin die Fortsetzung eines Trends: „Ein Problem des Marktes ist, dass vielerorts die Kaufpreise den Mietpreisen enteilt sind“, sagt der Geschäftsführer des Immobilien-Forschungsinstituts Empirica. Dies ist beispielsweise in Berlin der Fall. Vor allem Käufe von Kapitalanlegern hätten das Niveau zwar nach oben getrieben. Im Vergleicht mit München oder Frankfurt ist die Hauptstadt aber noch günstig. Von globalen Metropolen ganz zu schweigen. „Die Stadt ist weltweit hip und angesagt. Für internationale Investoren, die Londoner oder Pariser Preise gewohnt sind, bietet Berlin immer noch Spottpreise“, sagt Braun. Doch der Immobilienexperte mahnt zur Vorsicht. Er sieht die Gefahr einer Blase wachsen: „Es gibt Rückschlagpotenzial.“
Zentrum zieht
Geht es um Blasenbildung an deutschen Immobilienmärkten, winkt Thomas Zabel ab. „Richtig ist aber auch, dass der Berliner Wohnimmobilienmarkt – anders als London, Paris oder Frankfurt – weiterhin unterbewertet ist“, sagt der Geschäftsführer der Zabel Property, die sich auf die Vermittlung nobler Wohnungen in Berlin und Frankfurt spezialisiert hat. In seinen zwanzig Jahren am Berliner Immobilienmarkt habe er noch keinen Preisverfall erlebt. „Dass die Kaufpreise in Metropolen im Jahr zwischen acht und zwölf Prozent steigen, halten wir für realistisch“, sagt Zabel.
Investoren bietet sein Unternehmen im Moment etwa eine 60 Quadratmeter große, vermietete 2-Zimmer-Wohnung in Berlin-Mitte ab 245.000 Euro an – mehr als 4.000 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt das Objekt ungefähr im Durchschnitt für den Bezirk Mitte, den das Analysehaus vdp Research ermittelt hat.
Zabels Kunden sind vor allem Kapitalanleger, häufig aus dem Ausland, darunter viele Asiaten. Deutsche Metropolen sind als sichere Geldanlage mit Rendite beliebt. „Ein Investor, der in Eigentumswohnungen investiert, erwartet drei bis fünf Prozent Rendite. Das ist heute noch darstellbar“, erklärt Zabel. Sieben von zehn seiner Kunden seien Kapitalanleger, der Rest Eigennutzer. Ganz wichtig für seine Kunden: Die zentrale Lage.
Der Trend ins Zentrum hält an, erkennt auch Jan Hebecker vom Immobilienportal Immobilienscout24. „Trotz stetiger Steigerung der Kaufpreise steht Berlin immer noch im Fokus von Investoren aus dem In- und Ausland. Vor allem die Bezirke innerhalb des S-Bahnrings haben eine gute Entwicklungsperspektive und bieten Anlegern eine hohe Investitionssicherheit“, sagt Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei Immobilienscout24. Selbst ehemals eher unattraktive Bezirke wie Wedding (A) oder Neukölln (AA) gehören aufgrund ihrer Zentralität und der dadurch gestiegenen Nachfrage zu den sicheren Investitionsstandorten. Dort hat in den letzten Jahren ein rasanter Aufholprozess eingesetzt, der sich in einer deutlichen Miet- und Kaufpreisentwicklung niederschlägt.“ Die Mietpreisbremse, die im Juni 2015 eingeführt wurde, zeige hingegen keine Auswirkungen.
Doch die Sicherheit erkaufen sich Anleger häufig auf Kosten der Rendite. Das ist bei Immobilien nicht anders als bei Anleihen. Das erschließt sich auch darin, dass der Anstieg der Kaufpreise schneller steigt als der Anstieg der Mieten. Dennoch winken auch in zentralen Lagen noch Potenziale. Ein exklusives Mikrorating von Immobilienscout 24 zeigt auf Straßenebene, wo die besten Lagen in drei der begehrtesten Innenstadt-Quartiere zu finden sind. Das Ranking basiert auf aktuellen Preisniveaus und Preisentwicklungen der vergangenen fünf Jahre. Grundlage dafür sind die Angebotsdaten des Onlineportals. Zudem fließen als externe Faktoren die Bevölkerungsentwicklung und die Entwicklung der Arbeitsplätze in die Bewertung ein.
Die besten Lagen von Mitte, Tempelhof und Wilmersdorf
Die richtige Mitte finden
Zentral, zentraler, Mitte. Das Brandenburger Tor, den Dom, Reichstag und Tiergarten in unmittelbare Nähe – wer in Mitte lebt, der besitzt eine Wohnung in bester Lage. Und das hat auch seinen Preis. Allein im Jahr 2015 sind die Mieten laut den Daten von Immobilienscout24 im Jahr 2015 gestiegen.
„Vor allem die ausländischen Investoren wollen nur eines: ins Zentrum“, sagt Immobilienvermittler Zabel. Kein Wunder. Dort sehen sie ihr Geld am sichersten angelegt. In Mitte kostet eine Wohnung pro Quadratmeter im Schnitt 4100 Quadratmeter, zeigen Daten von vdp-Research – zehn Prozent über dem Durchschnitt des ganzen Stadtgebietes.
„Die teuersten Lagen im Szene-Bezirk Mitte beginnen direkt hinter dem Brandenburger Tor am Pariser Platz und ziehen sich die gesamte Prachtstraße Unter den Linden entlang“, erklärt Hebecker von Immobilienscout24. Doch auch die Friedrichstraße, Areale rund um den Gendarmenmarkt seien als beste Lagen einzustufen.
Nicht für jeden Investor geht es um Sicherheit. Mancher will sich auch einfach nur ein Statussymbol gönnen, schätzt Ulrich Jacke, Geschäftsführer des Immobiliendienstleister Dr. Lübke & Kelber. „Bei Berliner Wohnungen, die mehr als 10.000 Euro pro Quadratmeter kosten, ist das das schon, als würde sich ein Kunstliebhaber einen Rembrandt leisten“, sagt Jacke. Über die generelle Preisentwicklung der vergangenen Jahre ist er aber nicht beunruhigt. Die „Rembrandt-Käufer“ seien die Ausnahme.
Doch nicht jede Wohnung in Mitte muss gleich teuer sein. „Günstiger wird es dort, wo in Richtung Kreuzberg zusammenhängende Baugebiete entstanden sind. Dazu zählt beispielsweise die Gegend rund um den U-Bahnhof Heinrich-Heine-Straße. Einfache bis mittlere Lagen können darüber hinaus in Richtung des Ortsteils Wedding lokalisiert werden“, sagt Hebecker. Zudem sei zu beachten, ob durch die neue Zentrale des BND in der Chauseestraße ebenfalls „neue Lagequalitäten“ geschaffen werden.
Tempelhof
Immer populärer wird der Bezirk Tempelhof. Dort, wo bis 2008 noch Flugzeuge starteten und landeten, entspannen heute Studenten und junge Familien auf dem Tempelhofer Feld oder nutzen die Grünfläche, um Sport zu betreiben. Der Erholungsfaktor macht den Standort interessant.
Geprägt wird der Bezirk von einer Mischung aus Mietshäusern und Einfamilien-Haus-Siedlungen. Hebecker von Immobilienscout24 unterscheidet drei Lagen: „Gute Lagen finden sich im nördlichen Teil des Bezirks – genauer gesagt in Neu-Tempelhof in der sogenannten Fliegersiedlung rund um die Manfred-von-Richthofen-Straße. Südlich daran angrenzend gibt es mittlere Lagen, die rechts und links der großen Verkehrsachse Tempelhofer Damm in Richtung Mariendorf in einfache Lagen übergehen.“
Doch deutlich zeigt sich auch ein Nord-Süd-Gefälle. Jene Wohnungen, die etwa in der alten Fliegersiedlung liegen, erfreuen sich einer größeren Nachfrage, als jene Wohngebiete südlich der Stadtautobahn und des S-Bahn-Rings.
Wilmersdorf
Im Südwesten Berlins liegt der Stadtteil Wilmersdorf. Die Nähe zum berühmten Ku‘-Damm zieht bei urbanen Seelen. Der angrenzende Grunewalder Forst dürfte vor allem jene erfreuen, die inmitten des Stadttrubels einen Ruhepol suchen – oder einfach eine gute Möglichkeit zum Joggen.
„Die Nachfrage nach den repräsentativen Altbauten ist hoch und zu den guten Lagen zählen die Straßenzüge rund um den Olivaer Platz sowie alle Lagen in der Nähe der prominenten Shopping- und Flaniermeile Kurfürstendamm. Die südlich angrenzenden Seitenstraßen, wie die Kantstraße oder die Fasanenstraße, gehören in die Kategorie ‚mittlere Lage‘“, erklärt Hebecker.
Daran schließen sich einfachere Lagen an. Einige gute Lagen seien etwa einzelne Straßen rund um die Blissestraße oder noch weiter südlich am Südwestkorso. Doch generell gilt auch in Wilmersdorf: Außerhalb des Berliner S-Bahn-Ringes wird es etwas unattraktiver.
Weiter draußen wird es aber auch günstiger, eine üppige Wohnung mit Balkon erschwinglicher. Für Claudia und Oliver kommt das trotzdem nicht in Frage. Weg aus ihrem Kiez, weg von den Freunden – das geht gar nicht. Dann leben sie doch lieber noch einige Zeit in ihrer jetzigen Wohnung in Berlin-Friedrichshain.
*Namen von der Redaktion geändert
So funktioniert das Lagerating
Das Lagerating für ganz Deutschland macht die Investitionsperspektiven für knapp 8.000 Ortsteile und Gemeinden vergleichbar. Das Rating basiert auf den von Immobilienscout24 erhobenen Immobilienmarktdaten wie Mietpreisniveaus und -entwicklungen der vergangenen drei Jahre. Jährlich wertet das Portal mehr als eine Million Angebotsinserate aus. Zudem fließen als externe Faktoren die Bevölkerungsentwicklung und die Entwicklung der Arbeitsplätze in die Bewertung ein.
Ausgewählte Stadtteile in den Großstädten Berlin, Frankfurt am Main, München und Hamburg werden auf der Mikroebene bewertet, wobei zwischen „guten“, „mittleren“ und „einfachen“ Lagen unterschieden wird.
Das Lagerating für Deutschland unterteilt – vergleichbar einem Bonitäts-Ranking – zehn Lageklassen, die von AAA (beste Lage mit exzellenter Investitionssicherheit) über BBB (mittlere Lage mit weitgehender Investitionssicherheit) bis zu D (einfachste Lage mit höchstem Investitionsrisiko) reichen. Je höher das Lagerating eines Ortsteils oder einer Gemeinde, desto besser wird die Investitionssicherheit eines Standorts eingeschätzt.
Die im Lagerating verwendeten Preisniveaus und Preisentwicklungen werden mit Hilfe eines hedonischen Modells berechnet. Die Preise werden damit auf ein Referenzobjekt geeicht und bilden den Preisunterschied ab, den Haushalte aufgrund der Lagequalität bereit sind, für das gleiche Objekt am jeweiligen Standort zu zahlen.
Die besten Lagen (AAA) finden sich in den zentralen Bezirken der Metropolräume München, Frankfurt am Main, Hamburg sowie einzelnen Stadtteilen von Stuttgart. Auch Ortsteile der Ferieninsel Sylt, das Mainviertel in Würzburg sowie einige Münchner Umlandgemeinden wie Starnberg oder Grünwald zeichnen sich durch beste Lagequalitäten aus.
Gute Lagen finden sich ebenfalls in den besonders wirtschaftsstarken Umlandregionen der großen Ballungsräume des Rhein-Main-Gebiets, der Rhein-Neckar-Region, der Oberrhein-Region, Münchens mit dem Umland, der Rheinschiene, Hamburgs mit dem Umland sowie der Metropolregion Berlin. Auch einzelne Großstädte wie Düsseldorf, Bremen, Kiel, Hannover, Münster, Wolfsburg, Braunschweig, Oldenburg, Nürnberg, Ulm, Konstanz sowie die ostdeutschen Städte Dresden und Jena sind durch gute Lagen geprägt.
Demgegenüber sind einfache Lagen vor allem in ländlich-peripheren Regionen West- und Ostdeutschlands wie der Eifel, dem Bayerischen Wald, Ostwestfalen, dem Wendland oder in weiten Teilen Mecklenburg-Vorpommerns, Sachsen-Anhalts, Sachsen oder Thüringens zu finden. In diesen strukturschwachen Regionen hat der demografische Wandel bereits zu deutlichen Bevölkerungsverlusten geführt, der starke Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hat.
Legende mit der Beschreibung der einzelnen Lageklassen
AAA: Beste Lage in Metropolen mit exzellenter Investitionssicherheit mit sehr hohen Preisen und guter Preisentwicklung sowohl auf Bezirks-, als auch auf Stadtebene. Die Bevölkerungs- und Beschäftigungszahlen wachsen stark. Beispiele: Zentrale Lagen in München (Bayern), Frankfurt am Main (Hessen), Stuttgart (Baden-Württemberg).
AA: Sehr gute Lage in Metropolen und Großstädten mit hoher Investitionssicherheit. Die Lage ist hochpreisig mit sehr guten Preisentwicklungen sowie wachsenden Bevölkerungs- und Beschäftigungszahlen. Beispiele: Teile Münsters (Nordrhein-Westfalen), Wolfsburgs (Niedersachsen), Würzburgs (Bayern).
A: Gute Lage in Metropolrandgebieten, Großstädten und im verdichteten Umland mit Investitionssicherheit. Die Preise im oberen Segment werden von guten Preisentwicklungen, einem leichten Bevölkerungszuwachs sowie einer überdurchschnittlichen Beschäftigungsentwicklung gestützt. Beispiele: Teile Augsburgs (Bayern), Böblingens (Baden-Württemberg), Bonns (Nordrhein-Westfalen).
BBB: Mittlere Lage mit weitgehender Investitionssicherheit in Metropolrandgebieten, Großstädten und im verdichteten Umland oder in sehr guten Landkreislagen. Sowohl Preisniveau als auch Preisentwicklung liegen über dem Durchschnitt. Die Bevölkerungszahlen stagnieren oder steigen leicht und die Beschäftigungsentwicklung ist ebenfalls leicht überdurchschnittlich. Beispiele: Teile Kolbenz‘, des Landkreises Mainz-Bingen (Rheinland-Pfalz) oder Außenbezirke Berlins wie Friedrichsfelde oder Spandau.
BB: Mittlere Lage in kleineren Städten und Großstädten oder gute Lagen im ländlichen Raum mit geringer Investitionssicherheit. Preisniveau sowie Preis-, Bevölkerungs- und Beschäftigungsentwicklung liegen im Durchschnitt. Beispiele: Teile Dortmunds, Essens (beide Nordrhein-Westfalen), Leipzigs (Sachsen).
B: Zu dieser Lage gehören kleinere Großstädte, verdichtetes Umland und solide Landkreislagen mit geringem Investitionsrisiko. Sowohl Preisniveau als auch Preis- und Beschäftigungsentwicklung liegen leicht unter dem Durchschnitt, die Bevölkerungsentwicklung ist leicht negativ. Beispiele: weite Teile Duisburgs (Nordrhein-Westfalen), Halle an der Saale (Sachsen-Anhalt), des Landkreises Trier-Saarburg (Rheinland-Pfalz).
CCC: Einfache Lage in Städten bis mittlere Lage im ländlichen Raum mit erhöhtem Investitionsrisiko. Preisniveau, Preisentwicklung und Beschäftigungsentwicklung sind unterdurchschnittlich und werden von leichten Bevölkerungsverlusten begleitet. Beispiele: Teile Bayreuths (Bayern), Kaiserslauterns (Rheinland-Pfalz), des Landkreises Fulda (Hessen).
CC: Diese Lage umfasst nahezu ausschließlich den ländlichen Raum mit einfachen Lagen und hohem Investitionsrisiko. Das geringe Preisniveau wird durch die stagnierende Preisentwicklung in Verbindung mit Bevölkerungsverlusten bei unterdurchschnittlicher Beschäftigtenentwicklung gefestigt. Beispiele: Teile des Landkreises Bad Kissingen (Bayern), des Landkreises Börde (Sachsen-Anhalt), des Landkreises Güstrow (Mecklenburg-Vorpommern).
C: Sehr einfache Lagen im ländlichen Raum mit sehr hohem Investitionsrisiko. Das Preisniveau ist niedrig, die Preisentwicklung negativ, die Bevölkerungszahl sinkt und die Beschäftigtenentwicklung verläuft stark unterdurchschnittlich. Beispiele: Teile des Vogtlandkreises (Sachsen), der Südwestpfalz in Rheinland-Pfalz, des Spree-Neiße-Kreises in Brandenburg.
D: Einfachste Lagen in Deutschland mit höchstem Investitionsrisiko. Das geringe Preisniveau wird durch einen starken Preisverfall weiter bedroht. Die Region ist durch einen starken Bevölkerungsrückgang und eine stark unterdurchschnittliche, stagnierende Beschäftigungsentwicklung gekennzeichnet. Beispiele: Göllingen im Kyffhäuserkreis (Thüringen), Wieda im Landkreis Osterrode am Harz (Niedersachsen), Nagel im Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge (Bayern).
