Umstrittene Ersparnis Kostenfalle Wärmedämmung

Viele Hausbesitzer wollen Heizkosten sparen und investieren Unsummen in Fassadendämmungen. Aber anstelle einer Ersparnis steigen die Heizkosten sogar, sagen Kritiker. Was Immobilienbesitzer wissen sollten.

Wo es die schönsten Altbauten gibt
Alte GemäuerHistorische Gebäude sind bei den Deutschen beliebt. Wie sehr die Bundesbürger ihre Fachwerk- und Backsteinschätzchen lieben, zeigt jetzt eine Studie des Instituts für Demoskopie Allensbach im Auftrag des Immobilienunternehmens Pantera. Vor allem die Fassade hat es den Menschen (71 Prozent) angetan. Gerade Frauen zeigen sich begeistert von baulichen Besonderheiten wie den Stuck, einem Erker oder Sprossenfenstern. Quelle: dpa
InnenstadtoasenFür viele gehören historische Immobilien zum Stadtbild - 84 Prozent der Deutschen wünschen sich bei Innenstadt-Sanierungen die Restaurierung alter Gebäude statt Neubauten. 79 Prozent befürworten außerdem Steuervergünstigungen bei Modernisierungsarbeiten. Gerade in Städten wie Berlin gilt das Restaurieren von Altbauten als gute Investition. Lange Zeit stand das denkmalgeschützte Haus Cumberland (Bild) am Kurfürstendamm leer. Ende 2012 sollen die Sanierungen abgeschlossen und neue Mieter eingezogen sein. Quelle: dpa
Steuervorteil und MieterlustDie Investition in eine alte Immobilie kann sich durchaus lohnen. Die Umfrage zeigt, dass vier von zehn Deutschen grundsätzlich bereit sind, für das Wohnen im denkmalgeschützten Gebäude mehr Miete zu bezahlen. Das trifft besonders auf Bewohner von Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern zu (47 Prozent). Beim Kauf einer historischen Immobilie würden immerhin 31 Prozent einen höheren Preis akzeptieren. Zusätzlich lockt der Staat mit Steuervorteilen bei der Sanierung von denkmalgeschützten Häuser. Vor allem in zentralen Lagen in der Stadt und bei Vermietung kann die Rechnung bei einem Kauf aufgehen. Nicht alles lassen die Interessenten den alten Objekten aber durchgehen. Einen schlechteren Energiesparstandard akzeptieren Bundesbürger auch in Altbauten nicht. 53 Prozent befürworten allerdings staatlichen Hilfen wie günstige Kredite oder Zuschüsse, um energiesparende Investitionen umzusetzen. Quelle: dpa
Zentrale LageGerade in Großstädten - wie hier in Berlin - finden sich ganze Viertel mit Wohnhäusern aus der Gründerzeit. Doch nicht allen Städten gelingt es in den Augen der Bevölkerung gleichermaßen, die historische Bausubstanz zu erhalten. Quelle: dpa
RankingDie Allensbach-Umfrage zeigt, welche Städte sich für die Erhaltung der historischen Bausubstanz ins Zeug legen. Düsseldorf - hier ein Bild des modernen Medienhafens - gehört nicht dazu. Nur fünf Prozent der Befragte glauben, dass die Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen gute Arbeit beim Erhalt historischer Bauten leistet. Im Vorjahr waren es noch sieben Prozent. Quelle: obs
StuttgartDas Stuttgarter Schloss erscheint dem Besucher im guten Zustand. Das gilt nicht für alle historischen Gebäude in der baden-württembergischen Hauptstadt, glauben die Deutschen. Nur acht Prozent beurteilen den Umgang mit denkmalgeschützten Immobilien als gelungen. Quelle: dpa
Main-MetropoleFrankfurt ist bekannt für seine Hochhäuser-Skyline. Die historischen Immobilien machen auf die Bundesbürger jedoch keinen guten Eindruck - nur neun Prozent glauben, dass sich die deutsche Bankenhauptstadt ausreichend für den Erhalt alter Häuser einsetzt. Quelle: dpa

Es klingt wie eine Sensation und hat das Potenzial zum Skandal: Eine lange verschollene Studie sei wieder aufgetaucht, hieß es vor wenigen Tagen im Fachmagazin Immobilienwirtschaft. Das brisante daran: In der Studie des Fraunhofer-Instituts für Bauphysik in Stuttgart aus dem Jahr 1985 findet sich dem bekannten Dämmkritiker und Architekten Konrad Fischer zufolge der wissenschaftliche Nachweis, dass durch eine wärmegedämmte Außenfassade die Heizkosten steigen. Eine gedämmte Fassade hätte demnach überhaupt keinen positiven Einspareffekt, sondern würde den Bedarf an Heizenergie sogar erhöhen. Die Studie liegt WirtschaftsWoche Online vor – ebenso wie die Richtigstellung durch das Fraunhofer Institut als Reaktion auf die Veröffentlichung im Fachmagazin Immobilienwirtschaft. Wenn das stimmt, wären Millionen verbauter Quadratmeter Fassadendämmung womöglich ein Geldgrab für die Hausbesitzer und nicht mehr als ein Konjunkturprogramm für die Hersteller von Dämmstoffen und das Bauhandwerk.

Das Thema Wärmedämmung birgt eine Menge Sprengstoff. Denn die Investitionen sind für den Hausbesitzer hoch und sollen sich über die Jahre durch Einsparungen bei den Heizkosten amortisieren. Eine wirtschaftliche Entscheidung für oder gegen eine Gebäudedämmung steht und fällt daher mit einer realistischen Einschätzung der Sanierungskosten inklusive Folgekosten sowie der erzielbaren Einsparungen gegenüber dem ungedämmten Haus. Andererseits ist die Gebäudedämmung ein Riesengeschäft für Bauhandwerk und Baustoffindustrie. Und schließlich ist die Wärmedämmung auch noch politisch gewollt und für Neubauten und Sanierungsmaßnahmen sogar vorgeschrieben. Der Markt brummt, auch dank staatlicher Verordnung im Energieeinsparverordnung (EnEV), dass im Sanierungsfall Mindestkriterien für Wärmedämmung und Energieeffizienz formuliert.

Modell eines sanierten Gebäudes Quelle: dpa

Eine saubere Kalkulation der Wirtschaftlichkeit ist für den Hauseigentümer jedoch nicht einfach. Nicht selten locken Handwerksbetriebe und Dämmstoffindustrie mit einem Einsparpotenzial bei den Heizenergiekosten von 30 bis 50 Prozent. Gern wird dabei auch die Verbesserung des Wärmedurchgangskoeffizienten (sogenannter U-Wert) der Außenwände mit dem erzielbaren Einspareffekt gleich gesetzt. Die gedämmte Fassade eines Altbaus kann nämlich ohne weiteres den U-Wert der Außenwände um 85 Prozent verbessern. In der Heizkostenabrechnung schlägt sich diese Verbesserung jedoch deutlich geringer nieder, weil die Gesamtkosten für die Gebäudeheizung noch von vielen weiteren Faktoren abhängen: Fläche und Himmelsausrichtung der Außenwände, Effizienz der Heizanlage, Dämmeigenschaften in den übrigen Gebäudeteile wie Dach, Kellerdecke und Fenster, etc. Letztlich bleibt von der beworbenen Einsparung auf der Nebenkostenabrechnung nicht viel übrig.

Hypothetische Einsparungen

So wollen die Deutschen wohnen
Grün macht glücklich: Laut einer Studie britischer Forscher von der University of Exeter sind Menschen, die einen eigenen Garten haben oder zumindest in einem Stadtteil mit vielen Grünflächen leben, zufriedener als Mieter aus Betonwüsten. Dafür haben die Forscher 600 Menschen befragen, die von einem weniger grünen Stadtteil in ein grüneres Viertel zogen, sowie 470 Menschen, die von einem grünen in einen zugebauten Stadtteil gezogen sind. Das Resultat: Wer in eine Gegend mit vielen Parks gezogen ist, war zufriedener, wer in die Betonwüste zog, wurde dagegen unzufriedener. Was den Deutschen innerhalb der eigenen vier Wände wichtig ist, zeigen die folgenden Bilder. Quelle: Blumenbüro Holland/dpa/gms
Licht und Luft: Das Immobilienportal Immonet hat seine Nutzer gefragt, was in ihrer neuen Wohnung unbedingt vorhanden sein soll. 2911 Wohnungssuchende haben darüber abgestimmt. Quelle: dpa
Schimmel, schwarze Fugen und klamme Handtücher im Bad - davon können offensichtlich viele Mieter ein Lied singen. Feucht-warmes Klima ist nicht nur ein idealer Nährboden für Schimmelpilze, auch Schädlinge wie Silberfische fühlen sich in dieser Umgebung wohl. 46 Prozent der Immonet-Nutzer wünschen sich in ihrer neuen Wohnung daher ein Bad mit Fenster. Nur so kann die Nasszelle optimal belüftet werden. Quelle: AP
Selbst zu kochen ist zwar etwas aufwendiger, dafür aber wesentlich günstiger, als jeden Tag den Pizza-Service anzurufen. Auf eine Einbauküche legen daher 40 Prozent der Befragten wert. Für Mieter, die nicht allzu lange in der Wohnung bleiben möchten, ist die Neuanschaffung aufwendig und teuer. Und bei einem Umzug lässt sich die Küche nicht nur schlecht transportieren, sie passt auch meist nicht in die neue Wohnung. Quelle: dpa
Wie der Boden aussieht, spielt für viele Wohnungssuchende eher eine untergeordnete Rolle. Nur acht Prozent der Befragten gaben an, dass in ihrer Wohnung unbedingt Parkett-Boden verlegt sein muss. Die übrigen Nutzer legen darauf wenig Wert und finden sich mit Fliesen, Laminat oder Teppich ab. Denn Parkett-Boden sieht zwar schön aus, aber der edle Holzboden ist auch empfindlich. Scharfe Reinigungsmittel, Stilettos oder die Krallen von Hundepfoten verträgt er nicht. Quelle: Presse
Viel Platz über ihrem Kopf wünschen sich sechs Prozent der Befragten. Für sie sind hohe Decken das wichtigste Kriterium. Diese sind zwar schick und Altbauwohnungen liegen voll im Trend, aber hohe Räume sind auch Energiefresser. Sie im Winter warm zu halten, kann richtig ins Geld gehen. Quelle: AP
Fazit: Die Immonet-Nutzer legen vor allem auf praktische Dinge Wert, wie das Fenster im Bad. Exklusive Ausstattung wie Parkett-Boden oder hohe Decken sind hingegen weniger gefragt. Das könnte mit den stetig steigenden Mieten zusammenhängen: Je höher die Preise desto geringer werden die Ansprüche. Quelle: Presse

Diese Energieeinsparungen lassen sich zwar im Voraus mithilfe der erzielbaren U-Werte berechnen, ob sie aber tatsächlich realistisch sind, zeigt sich erst in der Praxis. Denn in vielen Untersuchungen zum Thema wird der Energiebedarf der Gebäude anhand von Rechenmodellen angesetzt – also ohne tatsächliche Verbrauchswerte aus der Vergangenheit. Diese Rechenmodelle nutzen auch Energieberater, die sich dabei unter anderem an den U-Werten der verschiedenen Gebäudeteile orientieren. Es gibt aber zahlreiche Berichte darüber, dass der so berechnete Energiebedarf deutlich höher angesetzt wird als die tatsächlichen Verbrauchswerte. Diese hängen zwar auch von individuellen Faktoren wir dem Heiz- und Lüftungsverhalten der Bewohner ab, liegen aber dennoch systematisch niedriger. Das hat die Deutsche Energie-Agentur dena zum Beispiel in ihrer Sanierungsstudie zur „Wirtschaftlichkeit energetischer Modernisierung in selbstgenutzten Wohngebäuden, Teil 2“ für die eigenen Untersuchungen auch eingeräumt: „Die Untersuchungen zeigen gegenüber dem berechneten Bedarf systematisch einen geringeren gemessenen Energieverbrauch. Die Abweichung ist für größere Mehrfamilienhäuser geringer als für Einfamilienhäuser.“

Bei der Kalkulation verfügen Hausbesitzer also idealerweise über Zahlenreihen zum tatsächlichen Verbrauch an Heizenergie über mehrere Jahre, so dass auch extrem harte und besonders milde Winter den Durchschnittswert nicht zu sehr verfälschen. Wer solche Verbrauchsdaten besitzt, hat zumindest eine solide Ausgangsbasis für die Berechnung der Heizkostenersparnis.

Dann aber wird es für den sanierungsfreudigen Immobilieneigentümer theoretisch. Denn der Energiebedarf nach erfolgter Sanierung ist nur eine Modellgröße. Und genau da greifen die Zweifel an der Wirtschaftlichkeit der Wärmedämmung an. Die meisten Wissenschaftler, Energieberater und Baustoffproduzenten rechnen beim Thema Wärmedämmung lediglich mit der Verbesserung des U-Wertes, also dem Wert für die Wirksamkeit der Wärmedämmung, die auf die Gebäudehülle gepackt werden soll. Erfahrungswerte aus bisherigen Gebäudesanierungen fließen nicht ein.

Trotz Wärmedämmung mehr Heizenergie nötig

Architekt Konrad Fischer ist das zu kurz gesprungen. Denn eine gedämmte Fassade hat gegenüber massivem Mauerwerk ganz andere physikalische Eigenschaften. Der deutlich bessere U-Wert ließe sich nur erreichen, indem auch zahlreiche Nachteile in Kauf genommen würden. So würde sich etwa eine von außen gedämmte Fassade im Vergleich zum massiven Mauerwerk im Sonnenlicht deutlich schneller und stärker aufheizen, im Schatten aber auch deutlich schneller wieder abkühlen. Dabei kann die Temperatur auf der Fassadenoberfläche auch unter den Taupunkt sinken, so dass die Außenwand durch Kondenswasser nass wird. „Eine gedämmte Fassade kann die Sonnenwärme nicht aufnehmen wie etwa ein Ziegelstein, der sie speichert und in den Abend- und Nachtstunden langsam wieder abgibt“, sagt Fischer. Dieser Zusammenhang wird in der Studie vom Fraunhofer-Institut gar nicht bestritten, allerdings wäre der Effekt gering. Fischer hält dagegen: Im Versuchsaufbau hatten massive und gedämmte Wände exakt den gleichen U-Wert. „Immer, wenn ein Dämmung auf der Außenwand war, lag der Heizenergieverbrauch gegenüber den Wänden ohne Dämmschicht höher“, so Fischer.

Zweifelhafte Energieersparnis

Dachdecker führt Arbeiten an Hausfassade durch Quelle: dpa

Das Fraunhofer-Institut für Bauphysik spricht auf Anfrage der WirtschaftsWoche bei dieser Interpretation der Ergebnisse von falschen Behauptungen und hält die Verallgemeinerung der Versuchsergebnisse für unsachgemäß. In einer schriftlichen Richtigstellung betonen die Forscher, dass schließlich der Untersuchungsgegenstand recht speziell war und deswegen die Versuchsanordnung auch nicht praxisnah gestaltet wurde. Zum Beispiel waren in dem vierwöchigen Versuch die Rolläden in den Versuchsbauten permanent geschlossen, damit einfallendes Licht den Innenraum nicht zusätzlich aufheizen konnte. Vielmehr sollte geklärt werden, welchen Einfluss helle oder dunkle Außenwandfarben auf den Energieverlust über die Außenwände haben. Damit eine Wärmedämmung einen Einspareffekt bringt, müsse der U-Wert der Fassadenkonstruktion natürlich gegenüber dem vorherigen Zustand ohne Wärmedämmung niedriger sein. Insofern sehen die Wissenschaftler hier keinen Widerspruch, sondern die Rechenmodelle mittels U-Wert erneut bestätigt.

Dass eine Wärmedämmung für höhere Heizkosten sorgt, lässt sich somit aus der Studie nicht ablesen. Aber sicherlich sind Zweifel berechtigt, ob die nach der U-Wert-Berechnung einkalkulierten Einsparziele überhaupt realistisch erreichbar sind. Eins der stärksten Argumente der Dämmkritiker ist dabei auch mangelnde Haltbarkeit vieler Fassaden im Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS). Es gibt zahlreiche Fälle, in denen die Fassadendämmung im Laufe der Jahre zunehmend feucht wird, sich sogar vollsaugt, wie ein Schwamm. Konrad Fischer hat zahlreiche solcher Fälle dokumentiert, die Medien haben bereits mehrfach darüber berichtet. Die Folgen einer feuchten Dämmung reichen dann von unschönem Algen- oder Pilzbefall bis hin zu massiven Bauschäden durch Schimmel oder ein flächiges Abbrechen der gesamten Dämmschicht. Und die in den Anfangsjahren durchaus vorhandenen Dämmeigenschaften der isolierten Fassade gehen durch die Feuchtigkeit sukzessive verloren – und damit auch die erhoffte Energieersparnis. „Ich schütze mich ja auch nicht mit einem nassen Pulli vor Kälte“, so Fischer.

Der Architekt aus Hochstadt am Main berichtet zudem von Hauseigentümern, die nach der Fassadendämmung mehr Heiztage im Jahr haben als vorher, weil sich die Außenwände nicht mehr durch Sonnenlicht aufheizen. Auch der Sachverständige Gernot Henrich vom Institut für Baudiagnostik hat in einem Bericht von Plusminus bereits im November 2011 bestätigt, dass durch diesen Effekt die Gefahr von Feuchtigkeit in der Fassade steigt.

Langlebigkeit entscheidet über Wirtschaftlichkeit

Arbeiten an Hausfassade Quelle: dpa

Die Frage nach der Wirtschaftlichkeit einer Wärmedämmung entscheidet sich somit auch nicht nur durch die Einsparung an Heizenergie, sondern auch durch die Folgekosten. Damit die Dämmeigenschaften dauerhaft wirken, darf keine Feuchtigkeit in das System gelangen. Gedämmte Fassaden sind aufgrund ihrer Bauweise jedoch generell anfälliger für Bauschäden als massive Ziegelmauern. Daher liegt der Wartungsaufwand für gedämmte Fassaden auch deutlich höher. Risse und Löcher sind nicht tolerierbar, da sonst Wasser eindringt, das im Verbundsystem nicht mehr ausdunsten und trocknen kann. Im Schadenfall verkürzt sich dann die Lebensdauer der Dämmfassade von den meist angestrebten 40 Jahren mitunter schon auf wenige Jahre. Eine bautechnische wie auch finanzielle Katastrophe für den Hauseigentümer.

Die Kosten für eine Außendämmung der Fassade betragen laut Umfragen unter Bauherren im Mittel 17.000 Euro. Damit werden durchschnittlich 15 Prozent der Heizenergie gespart. Somit rechnet sich die Investition erst nach 30 Jahren. Korrekt rechnet, wer dann noch berücksichtigt, dass mit der wärmegedämmten Fassade auch höhere Instandhaltungskosten verbunden sind. Laut Konrad Fischer hat das Institut für Bauforschung Hannover in Vergleichsuntersuchungen festgestellt, dass die Instandhaltung von Dämmfassaden über neun Euro mehr pro Quadratmeter im Jahr kostet als eine herkömmliche Putzfassade.

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Andererseits steigt der Wert der Immobilie bzw. wird erhalten. Und wer dann lediglich die Mehrkosten gegenüber einer ohnehin fälligen Sanierung zugrunde legt und von den günstigen Finanzierungsangeboten für energetische Sanierungen - etwa bei der staatlichen KfW-Bank –Gebrauch macht, kann unter Umständen wirtschaftlich dämmen. Entscheidend ist dabei die Wahl der richtigen Sanierungsmaßnahmen und Materialien sowie eine gründliche Planung. Zu diesem Ergebnis kam auch die Deutsche Energieagentur dena in ihrer Sanierungsstudie von 2011: „Die energetische Sanierung von selbst genutzten Einfamilienhäusern rechnet sich bei Gebäuden, die ohnehin instand gesetzt werden müssen. Das bedeutet, dass die Kosten der Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz über die eingesparten Energiekosten finanziert werden können. Voraussetzung ist, dass die energetischen Maßnahmen mit sowieso anstehenden Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten gekoppelt werden.“

Professor Jens Fehrenberg von der Fachhochschule Hildesheim rät daher, nicht nur die Außendämmung im Blick zu haben, sondern das Gebäude als Ganzes in die Sanierung einzubeziehen und gezielt und ökonomisch vorzugehen. Und die Fassadendämmung hat nach allen bekannten Erfahrungen eine sehr lange Amortisationszeit. Den besten Effekt im Bereich der energetischen Gebäudesanierung versprechen immer noch die Modernisierung der veralteten Heizungsanlage sowie die Dämmung von Kellerdecken. Beide Maßnahmen sind in der Regel mit einem überschaubaren Budget verbunden und sollten sich durch die Energieersparnis nach spätestens zehn Jahren bezahlt gemacht haben.

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