Vonovia: Warum Immobilienaktien jetzt am Scheideweg stehen
Rolf Buch hatte gute Laune, als er am Mittwoch über die Lage seines Immobilienunternehmens Vonovia sprechen durfte. Deutschlands größer Wohnungskonzern könne die Immobilienkrise der vergangenen Jahre abhaken und wieder auf Wachstumskurs schalten. „Wir kommen früher aus der Krise als viele andere“, jubelt Buch bei der Vorstellung der Geschäftszahlen fürs vergangene Jahr.
Tatsächlich liefert Vonovia bessere Zahlen als in den Vorjahren. Das bereinigte Ebitda (Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) steigerte der Dax-Konzern um 1,6 Prozent auf 2,6 Milliarden Euro. Die Mieten zogen konzernweit um 4,1 Prozent im Vorjahresvergleich an. Und Vonovia profitiert auch von der Entspannung am Immobilienmarkt.
Weil in den vergangenen Jahren die Zinsen stark gestiegen waren, musste Vonovia den Wert des Immobilienbestands in den Bilanzen deutlich nach unten korrigieren. Diese Bewertungsabschläge mussten die Bochumer dann als Verlust ausweisen. Im letzten Jahr kam so zwar noch immer ein Verlust von 962 Millionen Euro zustande. Nach einem Rekordminus von 6,7 Milliarden Euro im Vorjahr ist das aber eine deutliche Verbesserung.
Vonovia blickt also wieder nach vorne – und will seine Aktionäre daran teilhaben lassen. Pro Aktie will das Unternehmen eine Dividende von 1,22 Euro zahlen. Das entspricht einem Anstieg von 36 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Anleger stoßen Immobilien-Aktien ab
Ein ähnliches Bild zeigt sich beim Düsseldorfer Konkurrenten LEG. Der hatte bereits in der Vorwoche sein Zahlenwerk fürs vergangene Geschäftsjahr vorgelegt. „Die LEG liefert, was sie verspricht“, wirbt Lars von Lackum, Chef des MDax-Konzerns. Den operativen Gewinn steigerte die LEG um 10,6 Prozent auf gut 200 Millionen Euro.
In einem Punkt schneidet die LEG sogar besser ab als Marktführer Vonovia: Auch unter dem Strich präsentieren die Düsseldorfer nun positive Zahlen. Mit einem Periodenergebnis von 68,9 Millionen Euro schreibt die LEG wieder schwarze Zahlen. Im Vorjahr lag diese Kennzahl noch bei minus 1,5 Milliarden Euro. Auch die LEG profitiert von der Stabilisierung der Immobilienpreise.
Brummendes Vermietungsgeschäft, ein sich stabilisierender Immobilienmarkt. Diese Mischung hat die Aktien von Wohnungskonzernen für Anleger zwischenzeitlich wieder interessant werden lassen. Doch ein Blick auf die Kursentwicklung der letzten Wochen zeigt: Das Bild hat sich wieder gedreht. Immobilienwerte gehören zu den großen Verlierern des noch jungen Börsenjahres, in dem der Dax von einem Rekord zum nächsten geschnellt ist. Allein seit Jahresbeginn hat Vonovia gut 15 Prozent an Wert verloren, die LEG fast 19 Prozent. Daran haben auch die jüngsten Geschäftszahlen nichts geändert.
Der Grund: das neue Schuldenpaket, das gestern die erste Hürde genommen hat. Der Bundestag hat über das 500 Milliarden Euro schwere Finanzpaket abgestimmt, mit dem Investitionen in Verteidigung und Infrastruktur fließen sollen. Die neuen Schulden hierfür sollen von der Schuldenbremse ausgenommen werden.
LEG und Vonovia haben ein doppeltes Problem
Vor einigen Wochen hatten Union und SPD diesen Vorstoß ins Rennen gebracht – und damit Immobilienaktien zugesetzt. Kritiker mahnen, dass sich die neuen Schulden auf das Zinsumfeld im Allgemeinen auswirken und auch die Inflation wieder befeuern könnten.
Die Chefs der Immobilienkonzerne wollen die Auswirkungen des Finanzpakets auf ihr Geschäft gerade nicht zu hoch bewerten. „Der Immobilienmarkt reagiert aktuell deutlich auf die angekündigten Investitionspläne der Bundesregierung“, sagt etwa Vonovia-Chef Buch. „Die mittel- und langfristigen Auswirkungen auf Immobilienpreise und Finanzierungskosten sind jedoch noch unklar.“
Schon die Ankündigung der Milliardenschulden hat die Anleiherenditen in die Höhe getrieben. Die zehnjährige Bundesanleihe etwa rentiert nun mit gut 2,8 Prozent – gut 0,8 Prozentpunkte mehr als noch zu Jahresbeginn. An ihrer Rendite orientieren sich die Zinssätze und Kupons anderer Anleihen und Kredite. Auch die Bauzinsen sind deutlich nach oben geschnellt.
Für Vonovia und LEG ist das ein doppeltes Problem. Erstens, weil sie trotz bilanzieller Schrumpfkur der letzten Jahre noch immer auf relativ hohen Verschuldungsgraden sitzen. Vonovia wies per Ende 2024 den in der Branche wichtigen Loan-to-Value – der gibt die Verschuldungsquote in Relation zum Wert des Immobilienbestands an – mit 45,8 Prozent aus. Bei der LEG liegt der Wert bei 47,9 Prozent.
Gehen die Wachstumspläne noch auf?
Das ist zwar besser als im Vorjahr, aber ein Ende des Zinsoptimismus spielt dem entgegen. Und für die Kreditvergabe ist ein möglichst niedriger Loan-to-Value wichtig. Es besteht die Gefahr, dass sich Immobilienunternehmen wieder teurer refinanzieren müssen.
Und das führt zum zweiten Problem. Vonovia und LEG haben allmählich ihre großangelegten Verkaufsoffensiven beendet, die sie von den hohen Schuldenquoten befreien sollten. Stattdessen wollen sie die gesunkenen Immobilienpreise nutzen, um verstärkt wieder zu kaufen.
Nun stellt sich die Frage, inwiefern die neue Gemengelage am Finanzierungsmarkt diese Wachstumspläne beeinträchtigen könnten. Vonovia-Chef Buch jedenfalls will daran festhalten und sagt: „Mit unserer Erfahrung aus den letzten drei Jahren sind wir jederzeit und in jede Richtung handlungsfähig“, Ob das Anleger zufriedenstellt?
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