Am vergangenen Donnerstag, kurz nach 14.30 Uhr am Nachmittag, da war sie wieder da. Die Frage, die sich jeder Möchtegern-Immobilienbesitzer regelmäßig stellt: soll ich jetzt endlich die niedrigen Zinsen nutzen, und den Traum von den eigenen vier Wänden wahr werden lassen?
Was war passiert? Die Europäische Zentralbank (EZB) senkte den Leitzins erstmals in der Geschichte der Euro-Zone auf null Prozent, und EZB-Chef Mario Draghi erklärte, die Zentralbank erwarte, dass der Zins noch für einen längeren Zeitraum so tief oder auf einem niedrigeren Niveau bleiben werde – deutlich länger als bis März 2017.
Nebenbei führte Draghi noch ein paar andere Instrumente neu ein, seine Kernbotschaft lautete: Geld ist nun kostenlos. Banken können sich zum Nulltarif Geld bei der EZB leihen. Das, so das Idealitätsdenken des EZB-Chefs, geben sie dann in Form von Krediten an die Sparer und Unternehmen weiter.
Die besten Baufinanzierer - Zinsbindung 15 Jahre, 60-Prozent-Finanzierung
Kaufpreis: 300.000 Euro
Darlehen: 180.000 Euro
Finanzierung: 60 Prozent
Volltilgung
Quelle: FMH-Finanzberatung, Stand: 11.03.2016
Sollzins: 1,44 Prozent
Effektivzins bisher: 1,45 Prozent
Effektivzins neu: 1,54 Prozent
Rate pro Monat: 1113 Euro
Sollzins: 1,44 Prozent
Effektivzins bisher: 1,45 Prozent
Effektivzins neu: 1,54 Prozent
Rate pro Monat: 1113 Euro
Sollzins: 1,54 Prozent
Effektivzins bisher: 1,55 Prozent
Effektivzins neu: 1,63 Prozent
Rate pro Monat: 1120,65 Euro
Sollzins: 1,55 Prozent
Effektivzins bisher: 1,56 Prozent
Effektivzins neu: 1,65 Prozent
Rate pro Monat: 1125,60 Euro
Sollzins: 1,60 Prozent
Effektivzins bisher: 1,61 Prozent
Effektivzins neu: 1,69 Prozent
Rate pro Monat: 1125,60 Euro
Sollzins: 1,28 Prozent
Effektivzins bisher: 1,29 Prozent
Effektivzins neu: 1,37 Prozent
Rate pro Monat: 1099,65 Euro
Sollzins: 1,39 Prozent
Effektivzins bisher: 1,40 Prozent
Effektivzins neu: 1,48 Prozent
Rate pro Monat: 1108,50 Euro
Sollzins: 1,43 Prozent
Effektivzins bisher: 1,44 Prozent
Effektivzins neu: 1,52 Prozent
Rate pro Monat: 1111,80 Euro
Sollzins: 1,48 Prozent
Effektivzins bisher: 1,49 Prozent
Effektivzins neu: 1,57 Prozent
Rate pro Monat: 1115,85 Euro
Sollzins: 1,49 Prozent
Effektivzins bisher: 1,49 Prozent
Effektivzins neu: 1,50 Prozent
Rate pro Monat: 1116,60 Euro
Verbraucher dürfen sich also Hoffnungen machen, dass Immobiliendarlehen noch ein klitzekleines bisschen günstiger werden, als sie es sowieso schon waren. Das liegt vor allem daran, dass die EZB zusätzlich das Volumen ihrer monatlichen Anleihekäufe von 60 auf 80 Milliarden Euro erhöhte. Das senkt die Renditen von Staatsanleihen und Pfandbriefen, mit denen Banken klassischerweise ihre Baufinanzierungsdarlehen refinanzieren.
Keine Einbahnstraße
Allerdings gibt es auch Gegenspieler. Mario Draghi hat gleichzeitig den Strafzins, welchen Banken auf ihre kurzfristigen Einlagen bei der Notenbank zahlen, auf 0,4 Prozent erhöht. Eigentlich will der Zentralbankpräsident damit erreichen, dass die Geldinstitute mehr Kredite vergeben, statt ihr Geld in Form von Einlagen zu halten. Erfahrungen aus anderen Ländern haben allerdings gezeigt, dass Banken die Strafe irgendwann an ihre Kunden weitergeben und die Gebühren für Kredite erhöhen.
Die besten Baufinanzierer - Zinsbindung 20 Jahre, 90-Prozent-Finanzierung
Kaufpreis: 350.000 Euro
Darlehen: 315.000 Euro
Finanzierung: 90 Prozent
Tilgung: 2 Prozent
Quelle: FMH-Finanzberatung, Stand: 11.03.2016
Sollzins: 2,27 Prozent
Effektivzins bisher: 2,30 Prozent
Effektivzins neu: 2,34 Prozent
Rate pro Monat: 1120,87 Euro
Sollzins: 2,35 Prozent
Effektivzins bisher: 2,38 Prozent
Effektivzins neu: 2,42 Prozent
Rate pro Monat: 1141,88 Euro
Sollzins: 2,44 Prozent
Effektivzins bisher: 2,47 Prozent
Effektivzins neu: 2,51 Prozent
Rate pro Monat: 1165,50 Euro
Sollzins: 2,48 Prozent
Effektivzins bisher: 2,51 Prozent
Effektivzins neu: 2,56 Prozent
Rate pro Monat: 1176,29 Euro
Sollzins: 2,67 Prozent
Effektivzins bisher: 2,70 Prozent
Effektivzins neu: 2,75 Prozent
Rate pro Monat: 1225,88 Euro
Deutsche Bank-Chef John Cryan warnte vor kurzem bereits, dass Banken höhere Kreditzinsen fordern müssten, wenn Zinsen negativer würden. Draghi versuchte zwar nach dem Zinsentscheid den Eindruck zu erwecken, die Zinsen würden nicht negativer. Ausschließen wird das allerdings niemand.
Die Gleichung Nullzins gleich niedrige Bauzinsen könnte also schneller auseinanderbrechen als so manches Baugerüst. Hinzu kommen einige Änderungen, welche kommende Woche in Kraft treten und die Häuslebauer beachten sollten.
Neue Kreditregeln für Baufinanzierungen
Das gilt insbesondere für die neue Richtlinie für Wohnimmobilienkredite, welche am Montag in Kraft tritt. Demnach müssen künftig auch die Kosten in den Effektivzins hineingerechnet werden, welche bei Notar und Grundbuchamt entstehen, wenn die Bank die Grundschuld einträgt. Verantwortlich für die neue Richtlinie ist das Verbraucherschutzministerium. Auf diese Weise soll gewährleistet werden, dass der angegebene Zins möglichst realistisch ist. Effektiv- und Nominalzins sollen gleichberechtigt abgebildet werden, wirbt eine Bank mit niedrigen Zinsen, muss dieser realitätsnah sein.
Der neue Effektivzins
Max Herbst, Inhaber der Frankfurter FMH Finanzberatung, hat ausgerechnet, wie sich dadurch der Effektivzins verändert. Angenommen, es soll eine Wohnung finanziert werden, und der Kreditbetrag liegt bei 100.000 Euro. „Bei 487 Euro Notarkosten und den Grundbuchkosten von 273 Euro liegt der Effektivzins dann nicht mehr bei 1,51, sondern bei 1,62 Prozent“, erklärt Herbst. Dabei hat der Finanzierungsexperte aufgrund der niedrigen Zinsen eine relativ hohe Tilgung von vier Prozent unterstellt. Vor allem bei geringeren Kreditsummen ergeben sich durch die neu einberechneten Kosten teilweise nennenswerte Unterschiede.
| Der neue Effektivzins ist zusätzlich abhängig von Kredit- und Tilgungshöhe | ||||||
| Kreditbetrag | Notarkosten inkl. MwSt. | Grundbuch- kosten | Sollzins | Tilgung | Effektivzins bisher | Effektivzins ab 21.03.16 |
| 100.000 € | 487 € | 273 € | 1,50% | 1,00% | 1,51% | 1,60% |
| 100.000 € | 487 € | 273 € | 1,50% | 4,00% | 1,51% | 1,62% |
| 100.000 € | 487 € | 273 € | 1,50% | 8,00% | 1,51% | 1,65% |
| 300.000 € | 1.133 € | 635 € | 1,50% | 1,00% | 1,51% | 1,58% |
| 300.000 € | 1.133 € | 635 € | 1,50% | 4,00% | 1,51% | 1,59% |
| 300.000 € | 1.133 € | 635 € | 1,50% | 8,00% | 1,51% | 1,62% |
| 500.000 € | 1.669 € | 935 € | 1,50% | 1,00% | 1,51% | 1,57% |
| 500.000 € | 1.669 € | 935 € | 1,50% | 4,00% | 1,51% | 1,58% |
| 500.000 € | 1.669 € | 935 € | 1,50% | 8,00% | 1,51% | 1,61% |
| Dabei wird unterstellt, dass der Zinssatz die gesamte Finanzierungsdauer gültig ist und dass bei den Notarkosten kein Notaranderkonto notwendig ist. | ||||||
| Quelle: FMH-Finanzberatung | ||||||
Für WirtschaftsWoche Online hat die FMH Finanzberatung die günstigsten Baufinanzierungsdarlehen aus insgesamt rund 170 regionalen und überregionalen Angeboten herausgefiltert. Dabei wurden jeweils unterschiedliche Finanzierungs- und Tilgungsmodelle unterstellt. Angenommen, eine Familie hat ihre Eigentumswohnung verkauft und steckt das frei werdende Kapital in ein Eigenheim für 300.000 Euro. Finanzieren muss sie so nur 60 Prozent, also 180.000 Euro. Bei gleichzeitiger Volltilgung nach 15 Jahren werden die neuen Hausherren mit niedrigen Bauzinsen belohnt. Die günstigsten bundesweiten Anbieter, die Deutsche Bank und die Allianz Leben, bieten die Finanzierung zu effektiven Zinsen von 1,54 Prozent. Achtung: vor in Kraft treten der neuen Richtlinie sind es nur 1,45 Prozent.
Noch etwas günstiger sind regionale Baufinanzierer. Bei der Sparda-Bank Hessen bekommt die Familie ihr Darlehen bereits zu einem Effektivzins von 1,37 Prozent, bei der Sparda-Bank in Hamburg werden 1,48 Prozent fällig. Eins zeigt der Test: wer einfach zur Hausbank geht, ohne vorher verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen, der zahlt möglicherweise drauf. Beim teuersten aller verglichenen Angebote fallen effektiv immerhin fast drei Prozent Zinsen an.
Nullzinsen gaukeln uns was vor
Wer nicht so viel Eigenkapital mitbringt, wie die Familie mit der verkauften Eigentumswohnung, muss die Finanzierung höher ansetzen und die Laufzeit strecken. Doch selbst dann fallen die Zinsen im historischen Vergleich sehr niedrig aus. Angenommen, ein Ehepaar kauft ein Haus für 350.000 Euro, bringt aber nicht viel Eigenkapital mit. 90 Prozent müssen also finanziert werden, die Darlehenssumme wird bei 315.000 Euro festgesetzt. Um den Kredit am Ende trotzdem schon voll tilgen zu können, setzt das Ehepaar die Laufzeit auf 30 Jahre.
Die besten Baufinanzierer - Zinsbindung 20 Jahre, 75-Prozent-Finanzierung
Kaufpreis: 300.000 Euro
Darlehen: 225.000 Euro
Finanzierung: 75 Prozent
Volltilgung
Quelle: FMH-Finanzberatung, Stand: 11.03.2016
Sollzins: 1,83 Prozent
Effektivzins bisher: 1,85 Prozent
Effektivzins neu: 1,91 Prozent
Rate pro Monat: 1120,31 Euro
Sollzins: 1,89 Prozent
Effektivzins bisher: 1,91 Prozent
Effektivzins neu: 1,97 Prozent
Rate pro Monat: 1125,19 Euro
Sollzins: 1,98 Prozent
Effektivzins bisher: 2,00 Prozent
Effektivzins neu: 2,06 Prozent
Rate pro Monat: 1135,31 Euro
Sollzins: 2,07Prozent
Effektivzins bisher: 2,09 Prozent
Effektivzins neu: 2,15 Prozent
Rate pro Monat: 1145,81 Euro
Sollzins: 2,20 Prozent
Effektivzins bisher: 2,22 Prozent
Effektivzins neu: 2,28 Prozent
Rate pro Monat: 1159,69 Euro
Sollzins: 1,99 Prozent
Effektivzins bisher: 2,01 Prozent
Effektivzins neu: 2,07 Prozent
Rate pro Monat: 1137,19 Euro
Sollzins: 2,03 Prozent
Effektivzins bisher: 2,05 Prozent
Effektivzins neu: 2,11 Prozent
Rate pro Monat: 1164 Euro
Sollzins: 2,05 Prozent
Effektivzins bisher: 2,07 Prozent
Effektivzins neu: 2,13 Prozent
Rate pro Monat: 1143,75 Euro
Sollzins: 2,09 Prozent
Effektivzins bisher: 2,11 Prozent
Effektivzins neu: 2,17 Prozent
Rate pro Monat: 1147,88 Euro
Sollzins: 2,24 Prozent
Effektivzins bisher: 2,26 Prozent
Effektivzins neu: 2,33 Prozent
Rate pro Monat: 1164 Euro
Beim günstigsten Anbieter, der Allianz Leben, zahlen die Hausbesitzer 2,72 Prozent effektiven Zins. Auch hier gilt: vor Inkrafttreten der neuen Richtlinie sind es 2,78 Prozent. Ebenfalls günstig ist die Postbank mit 2,78 Prozent Zinsen, allerdings handelt es sich dabei um ein Aktionsangebot. Verglichen wurden in diesem Fall 45 Angebote, das teuerste weißt einen Zins von immerhin 3,4 Prozent auf.
Höhere Darlehen
Der Vergleich zeigt deutlich, dass die Finanzierungszinsen im Moment noch sehr niedrig sind. Aber keiner weiß eben, wie lange noch. Es steigt also die Gefahr, dass Finanzierungen um jeden Preis abgeschlossen werden. Eine Untersuchung von Immobilienscout24 im Auftrag des Fokus zeigt, dass immer höhere Darlehen aufgenommen werden, um den Traum vom Eigenheim wahrzumachen. Das gelte insbesondere für den Süden Deutschlands, so die Studie. In München sei die Darlehenssumme pro Kauf auf 340.000 Euro gestiegen, rund 24 Prozent mehr als vor drei Jahren.
Die besten Baufinanzierer - Zinsbindung 30 Jahre, 90-Prozent-Finanzierung
Kaufpreis: 350.000 Euro
Darlehen: 315.000 Euro
Finanzierung: 90 Prozent
Volltilgung
Quelle: FMH-Finanzberatung, Stand: 11.03.2016
Sollzins: 2,64 Prozent
Effektivzins bisher: 2,68 Prozent
Effektivzins neu: 2,72 Prozent
Rate pro Monat: 1266,04 Euro
Sollzins: 2,70 Prozent
Effektivzins bisher: 2,73 Prozent
Effektivzins neu: 2,78 Prozent
Rate pro Monat: 1277,85 Euro
Sollzins: 3,01 Prozent
Effektivzins bisher: 3,05 Prozent
Effektivzins neu: 3,10 Prozent
Rate pro Monat: 1329,83 Euro
Sollzins: 3,30 Prozent
Effektivzins bisher: 3,35 Prozent
Effektivzins neu: 3,40 Prozent
Rate pro Monat: 1379,70 Euro
Commerzbank-Chefvolkswirt Jörg Krämer warnte deshalb zuletzt vor einer gefährlichen Blase am Immobilienmarkt. Die niedrigen Zinsen, so Krämer, würden den Menschen vorgaukeln, sie könnten sich eine teure Immobilie leisten. Indirekt treibe die EZB Anleger also in Betongold und entfache damit gefährliche Preissteigerungen. Überschätzen zu viele Anleger ihre Tilgungskraft, drohen viele Kredite am Ende auszufallen.
Gefährlich werden die niedrigen Zinsen also vor allem, wenn Immobilienbesitzer ihre Tilgung nicht entsprechend anpassen. Das Kapital, was zinsseitig gespart wird, sollte in eine höhere Tilgung investiert werden. Wer dagegen weiterhin ein oder zwei Prozent abstottert, braucht dank Nullzins deutlich länger, bis das Darlehen abgezahlt ist.
Fazit: Die niedrigen Zinsen sind zwar verlockend. Die Entscheidung darüber, ob eine Immobilie im Rahmen des Möglichen liegt, sollte aber genauso konservativ getroffen werden, wie sonst. Auch Nullzinsen dürfen nicht zu Investments führen, die Sie sich eigentlich gar nicht leisten können.
