Rein rechtlich : Hochwasser - Welche Pflichten hat der Vermieter?

Mieter und Vermieter sind von der derzeitigen Flutkatastrophe gleichermaßen betroffen. Doch wer haftet für Schäden an Wohnungen und Gebäuden?

Wer haftet für Schäden an Wohnungen und Gebäuden?

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Mieter von Immobilien in vom Hochwasser betroffenen Städten können Ansprüche gegen ihre Vermieter haben. Denn Nässe und Feuchtigkeit stellen grundsätzlich einen Mangel der Mietsache dar. Wem beispielsweise der Keller vollläuft, der kann zu Recht die Miete kürzen. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Bei nicht mehr nutzbarer Unterkunft reicht das Recht zur Mietminderung dabei bis zu 100 Prozent der monatlichen Miete, solange der Zustand fortbesteht, dass die Wohnung nicht genutzt werden kann. In außergewöhnlich schlimmen Fällen, etwa wenn die Feuchtigkeit die Gesundheit bedroht, ist sogar eine fristlose Kündigung des Mietvertrags möglich.

Das Ernst-Abbe-Stadion in Jena (Thüringen) ist vom Hochwasser der Saale überflutet. Wie in anderen Landesteilen sollen auch hier die Schulen und Kindergärten am Montag und Dienstag geschlossen bleiben.

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So ein Hochwasser wurde für die Dreiflüssestadt Passau nicht vorhergesagt: In der Nacht zum Sonntag stieg der Wasserstand innerhalb weniger Stunden auf mehr als 9,50 Meter - weite Teile der Altstadt sind überflutet. Viele Menschen wurden von den Wassermassen überrascht und können ihre Häuser nicht mehr verlassen oder betreten. Am Sonntagmittag löste die Stadt gar Katastrophenalarm aus.

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In Würzburg wurde das bis zum 2. Juni geplante Africa-Festival wegen Hochwassers vorzeitig abgebrochen. Auch auf dem Main wurde die Schifffahrt unterbrochen.

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In der sächsischen Stadt Chemnitz ist der gleichnamige Fluss über die Ufer getreten und überschritt kurzzeitig die Schwelle der Hochwasser-Alarmstufe 4. Für die Zwönitz galt bereits die höchste Alarmstufe. Auch in Zwickau und im Landkreis Leipzig riefen die Behörden den Katastrophenfall aus. In Zwickau begann die Evakuierung eines Ortsteils. Das Wasser der Mulde war dort nur noch wenige Zentimeter von der Dammkrone entfernt.

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Die Hochwasserstände vergangener Jahre sind im Zentrum von Grimma (Sachsen) in einer überschwemmten Straße an einer Mauer angezeichnet. Nach tagelangen Regenfällen ist die Lage an den Flüssen angespannt: Nach einer ruhigen Nacht stiegen die Pegelstände der Mulde allerdings wieder an. Es soll noch am Sonntag entschieden werden, ob es Evakuierungen geben wird.

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Die Verschalungen eines Brückenneubaus in Hartenstein (Sachsen) brechen in den Fluten der Zwickauer Mulde weg. Im Hintergrund ist die Burg Stein zu sehen.

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Auch auf dem Rhein wurde die Schifffahrt eingestellt: Wie hier unter der Rheinbrücke in Rheinfelden kam es in Baden-Württemberg zu vielen Überschwemmungen.

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In Tschechien droht die Moldau nach den starken Regenfällen der vergangenen Tage, die Prager Altstadt zu überfluten. Die Stadtverwaltung nannte die Hochwasserlage „sehr ernst“. Fahrten in die Moldaumetropole sollten vermieden werden, warnte die Behörde. Im August 2002 hatte Tschechien das schlimmste Hochwasser seiner Geschichte erlebt. Damals stand etwa ein Drittel des Landes unter Wasser, 17 Menschen kamen in den Fluten ums Leben.

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Der Vermieter, der die Schäden an der Immobilie beseitigen muss, ist bei unverhältnismäßig hohen Reparaturkosten - insbesondere bei erheblichen Gebäudeschäden - unter Umständen aber von der Pflicht zur Wiederherstellung der Mietsache befreit. Dann muss er das Mietverhältnis nicht fortsetzen. Dies gilt, wenn die Reparaturkosten die Mieteinnahmen eines 10-Jahres-Zeitraumes übersteigen.

Autor Andreas Griebel ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Rödl & Partner

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Zudem kann der Mieter Schadenersatz für beschädigte Gegenstände, etwa die Wohnungseinrichtung oder eine anderweitige Unterkunft, fordern. Hier kommt es aber darauf an, ob der Vermieter für die Hochwasserfolgen einstehen muss. Insbesondere in Hochwasserregionen muss der Vermieter für den Schaden eintreten, wenn er nicht für ihm zumutbaren Schutz vor dem Wasser gesorgt hat. Grund dafür kann beispielsweise ein fehlendes oder fehlerhaftes Rückstauventil sein.

Von diesem Verschuldenskriterium gibt es aber eine Ausnahme. Bestand die Gefährdung durch Hochwasser bereits bei Vertragsabschluss, kommt es auf die Verantwortung des Vermieters beim Schadenersatz nicht an. Hat er den Mieter jedoch vorab nicht ausreichend auf entsprechende Gefahren hingewiesen, haftet der Vermieter auch hier.

In Gebieten, in denen mit Hochwasser und Überschwemmungen regelmäßig zu rechnen ist, kann das dem Vermieter jedoch nicht vorgehalten werden.