Rein rechtlich: Was dürfen Mieter – und was nicht?

Lüftungspflichten für Raucher, Musikunterricht oder Haustier-Haltung: Die Rechtsanwältin Kristina Brinkmann erklärt, was Vermieter und Nachbarn dulden müssen und was sie verbieten dürfen. Ein Überblick.

Lautschnarcher müssen ausziehen

Madonna im Treppenhaus

Ein Vermieter hatte im Hausflur eine Madonnen-Figur aufgestellt, durch die sich ein Mieter so stark gestört fühlte, dass er die Miete minderte. Das Amtsgericht in Münster urteilte, die Mietminderung sei unzulässig, da es zu keinem besonderen Schock durch die Figur käme. Die Tatsache, dass der Mieter überempfindlich reagierte, genügte nicht – schließlich sei der Mieter protestantischer Christ.

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Chronisches Schnarchen

Ein Vermieter kündigte seinem Mieter wegen Eigenbedarfs. Beide wohnten im gleichen Haus. Die Begründung des Vermieters: Er schnarche krankhaft und so laut, dass er ein weiteres Schlafzimmer benötige, damit seine Frau und die gemeinsame Tochter wieder ruhig schlafen könnten. Das Amtsgericht Sinzig entschied, die Eigenbedarfskündigung wegen chronischen Schnarchens sei rechtens. Das Landgericht Koblenz wies die Berufung des Mieters zurück.

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Toilettengeräusche

Ein Geräusch wie die Niagara-Fälle: Ein Mieter fühlte sich von den Toilettengeräuschen seines Nachbarn derart belästigt, dass er klagt: Er fordert, sein Nachbar solle sich hinsetzen. Das Ergebnis: Das Amtsgericht Wuppertal riet dem Kläger zu mehr Gelassenheit. Jemandem vorzuschreiben, wie er die Toilette zu benutzen habe, sei ein unzulässiger Eingriff in die Privatsphäre. Der Nachbar darf weiter Plätschergeräusche produzieren.

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Früh verlobt zusammenziehen?

Eine Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs ist nur bei einem berechtigten Interesse des Vermieters zulässig. Ein Vermieter behauptete jedoch, er bräuchte die betreffende Wohnung für seine 14-jährige Tochter und ihren 16-jährigen Verlobten. Das Landesgericht in Hannover wollte das nicht anerkennen: Dieser Grund ist unvernünftig und nicht nachvollziehbar. Ebenso wenig nachvollziehbar ist, warum es für diese Einschätzung eines Gerichtsurteils bedurfte.

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Satellitenschüssel

Aus Sicht vieler Vermieter verschandeln Satellitenschüsseln das Erscheinungsbild eines Hauses und verbieten per Hausordnung kurzerhand deren Anbringung. Das ist oft auch rechtens, es sei denn, der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an fremdsprachigen Fernsehprogrammen, die per Kabelanschluss nicht zu empfangen sind. Das gilt grundsätzlich auch, wenn die fremdsprachigen Programme zu Ausübung der Religion gewünscht werden. So forderte auch ein zum Islam konvertierter Deutscher eine Parabolantenne, um arabisches Fernsehen zu empfangen. Das Amtsgericht in Reutlingen lehnte seine eingeklagte Forderung jedoch ab. Begründung: Der Mann beherrscht gar kein Arabisch. Also erst Sprachkurs absolvieren und dann klagen.

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Pizza a la Bestia

Wegen des Gestanks aus einer benachbarten Pizzeria wollte ein Mieter seine Mietzahlung mindern. Der Fall landete vor dem Amtsgericht in Köln und die Richter ließen sich auf eine Ortsbegehung ein. Schließlich galt es zu klären, ob nicht eine individuelle Abneigung gegen die italienischen Teigfladen vorlag. Aber vor Ort wurde den Justizbeamten nach 15 Minuten übel. Sie gewährten dem Mieter 15 Prozent Mietminderung. Von dem gesparten Geld kann der Mieter nun auswärts essen.

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Weckruf vom Hahn

Auf dem Land stört das kaum jemanden: Ertönt lautes Kikeriki eines Hahns, bleiben die meisten gelassen. Nicht so in der Stadt. Mieter, die sich über Hahngekrähe zur Unzeit beklagten, schafften es mit dem Fall bis vor das Oberlandesgericht Hamm. Dort schlug die Justiz mit aller Härte zu und urteilte, dass Gerichte “Krähzeiten” festlegen dürfen. Wer den Stadthahn auf den Zeitplan trainiert hat, ist nicht überliefert.

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Der Düsseldorfer Raucher Friedhelm A. hat den Prozess gegen seine Vermieterin verloren und muss nun nach 40 Jahren seine Wohnung räumen. Aber weniger weil er raucht, sondern vielmehr weil er nichts dagegen unternommen hat, dass sein Zigarettenrauch in den Hausflur zieht und die Mitmieter belästigt. Sprich, weil er nicht genug lüftet. Ob Belästigung durch blauen Dunst im Mehrfamilienhaus generell einen Kündigungsgrund sein kann, wird nun voraussichtlich der Bundesgerichtshof klären. Daher hier ein Überblick: Welches Verhalten von Mietern müssen Vermieter und Nachbarn schon heute dulden, was dürfen sie verbieten?

Rauchen in der Wohnung

Der Bundesgerichtshof hat schon 2006 entschieden: Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung und kann nicht per se verboten werden (Aktenzeichen VIII ZR 124/05). Deshalb hat auch das Landgericht Düsseldorf im Fall Friedhelm A. nicht das Rauchen an sich beanstandet, sondern dass er nicht ausreichend gelüftet hat. Aus Hausflur oder Treppenhaus dürfen Vermieter den blauen Dunst sehr wohl verbannen.

Kristina Brinkmann ist Rechtsanwältin der Kanzlei SKW Schwarz Rechtsanwälte in Düsseldorf.

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Zieht der Rauch dennoch in die Wohnungen der Nachbarn und fühlen die sich belästigt, können sie womöglich die Miete kürzen, wie beispielsweise das Amtsgericht Charlottenburg entschied (Aktenzeichen 211 C 3/07). Weil der Tabakgeruch des Kettenrauchers von nebenan durch Wände und Decken drang, verpflichteten die Berliner Amtsrichter den Vermieter dazu, die Wohnung entsprechend abzudichten. Bis dahin durfte der gestörte Mit-Mieter die Miete um zehn Prozent kürzen.

Eng wird es für Raucher auch dann, wenn sie so übermäßig qualmen, so dass die Wohnung darunter leidet. Lassen sich die Spuren exzessiven Rauchens nicht durch die üblichen Schönheitsreparaturen beseitigen, so entschied der BGH, macht sich der Mieter im Zweifel schadensersatzpflichtig (Aktenzeichen VIII ZR 37/07).

Darüber streiten Mieter und Vermieter vor Gericht

Platz 8

Modernisierung: 1,0 % der Konfliktfälle

Quelle: Deutscher Mieterbund; Mai 2013

Platz 7

Schönheitsreparaturen: 2,2 %

Platz 6

Andere Gründe: 9,1 %

Platz 5

Kündigung: 9,7 %

(fristlos, ordentlich und wegen Eigenbedarf)

Platz 4

Mieterhöhung: 12,9 %

Platz 3

Mietkaution: 18,3 %

Platz 2

Betriebskosten: 19,9 %

Platz 1

Vertragsverletzungen: 26,9 %

(zum Beispiel Mietmängel, Mietschulden, Beschädigung)

Grillen auf dem Balkon? Nur elektrisch

Grillen auf dem Balkon oder im Garten ist erlaubt – es sei denn es ist im Mietvertrag oder einer Hausordnung ausdrücklich verboten. Wer dann trotzdem zum Anzünder greift, riskiert schlimmstenfalls die Kündigung (Landgericht Essen, Aktenzeichen 10 S 438/01).

Die Gerichte halten in zahlreichen Urteilen die Fahne der Rücksichtnahme auf die Nachbarn hoch: Nach einem Urteil des Landgerichts Düsseldorf ist auf dem Balkon Grillen mit Holzkohle tabu (Aktenzeichen 25 T 435/90). Die Frage, wie oft gegrillt werden darf, ohne dass der Nachbar erfolgreich einschreiten könnte, beantworten die Gerichte quer durch die Republik unterschiedlich: Die Spanne reicht von dreimal zwei Stunden im Jahr (Landgericht Stuttgart, Aktenzeichen 10 T 359/96) bis zweimal im Monat (Landgericht Aachen, Aktenzeichen 6 S 2/02).