Berlin Der Trend zur Urbanisierung hält an, doch in Deutschland wird weiterhin zu wenig gebaut. Vor allem die Hauptstadt tut sich schwer. „Bis 2030 werden bei anhaltendem Zuzug knapp 194.000 neue Wohnungen in Berlin benötigt“, heißt es im neuen Wohneigentumsreport 2017/2018 des großen Berliner Immobilienmaklers Ziegert. Das entspricht rund 10.750 Wohnungen pro Jahr - 2016 wurden aber lediglich 8.800 Wohnungen gebaut. Das reiche nicht aus, „um die ungebrochen hohe Nachfrage zu decken“, heißt es in dem Bericht.
Das hat Folgen. So sind die durchschnittlichen Verkaufspreise seit 2012 in allen Ortsteilen Berlins gestiegen, beobachtet Ziegert. Mittlerweile zögen die Preise auch außerhalb des S-Bahn-Rings deutlich an. Im Durchschnitt sind Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr fast zehn Prozent teurer als noch 2015. Tendenz steigend. Allerdings werde der Quadratmeterpreis nicht mehr flächendeckend so hoch ausfallen wie in den vergangenen Jahren. Nachdem die Angebotspreise seit 2010 jährlich um knapp zehn Prozent gestiegen sind, gehen die Ziegert-Experten bis 2019 von einem deutlich moderateren Anstieg aus: plus fünf Prozent lautet die Prognose.
Viele Alt-Berliner haben bereits die Konsequenz aus den Preissteigerungen gezogen und sind an den Stadtrand, beziehungsweise ins Umland geflüchtet. Neu-Berliner, so die Beobachtung der Ziegert-Experten, zieht es dagegen weiterhin ins Zentrum. 2016 erwarben knapp 83 Prozent der kürzlich Zugezogenen eine Eigentumswohnung in zentralen Lagen der Stadt. Insgesamt bleibt Berlin aber eine Mieterstadt. Lediglich 14,9 Prozent wohnen in selbstgenutztem Eigentum.
Michael Voigtländer, der Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW), schätzt den Bedarf an neuen Wohnungen in Berlin weitaus höher. „Bis 2035 müssen jährlich über 30.000 Wohnungen entstehen“, schreibt Voigtländer im Geleitwort des Ziegert-Berichts. Nicht nur die Bevölkerung wachse, sondern auch die Wirtschaft. Zwar fehlten noch die großen Dax-Konzerne, doch gerade im IT-Sektor sei Berlin enorm gewachsen. Vielfach seien gut bezahlte Arbeitsplätze in der Hauptstadt entstanden, die Fachkräfte aus dem In- und Ausland anzögen. Die Kaufkraft der Berliner sei zwischen 2010 und 2015 um über 16 Prozent gestiegen, der Abstand zu den westdeutschen Metropolen werde immer geringer.
Weltweit würden Städte immer mehr zum Wirtschaftsmotor, und Berlin könne davon profitieren, so Voigtländer. Langfristig stünden die Chancen also gut. Ein großes Risiko gebe es aber doch in Berlin: die Politik. „Nirgendwo anders wird so vehement gegen Investoren vorgegangen wie hier. Milieuschutz, Vorkaufsrechte für die öffentliche Hand, städtebauliche Verträge - all dies und vieles mehr erschwert den Kauf von Immobilien in der Hauptstadt“, kritisierte Voigtländer. Ziel scheine zu sein, die bisherigen Strukturen zu konservieren und eine Weiterentwicklung der Stadt aufzuhalten. Dabei sei Strukturwandel notwendig, um wirtschaftliche Prosperität zuzulassen und so den Spielraum zu gewinnen, um in die soziale Infrastruktur zu investieren und bedürftigen Haushalten zielgenau zu helfen.
Für den Wohneigentumsreport hat Ziegert auch erstmals die 100 wichtigsten Bauträger Berlins zu Perspektiven und Herausforderungen bei Wohnungsprojekten in der Hauptstadt befragt. Dabei wurde deutlich, dass sich das Angebot an Grundstücken stark verknappt und Grundstücks- und Baukosten spürbar verteuert haben. Außerdem konstatierten die Unternehmen, dass sich die personelle Situation in den Bauämtern gemessen am Bedarf in den vergangenen Monaten verschlechtert habe und die Bearbeitungszeiten von Bauanträgen in den vergangenen Jahren verlängert haben. Das heiße im Ergebnis: die Politik könne noch einiges tun, um den privaten Wohnungsbau in Berlin zu beschleunigen.
Auch die Investitionsbank Berlin (IBB) geht von einem weiter angespannten Wohnungsmarkt in den nächsten Jahren aus. Angebotsdefizite seien im Mietsegment höher als im Eigentumsbereich, und hier vor allem im unteren und preisgebundenen Segment, heißt es in ihrem gerade veröffentlichten Wohnungsmarktbarometer 2017, für den regelmäßig Experten des Berliner Wohnungsmarkts befragt werden.
Doch gerade in diesem Segment ist nur wenig Entspannung zu erwarten, weil das Investitionsklima beim Neubau von Wohneigentum als weiterhin besser bewertet wird als das Investitionsklima beim Neubau von Mietwohnungen. Damit, so die IBB, bleibe die „Bezahlbarkeit des Wohnens“ eine der zentralen wohnungspolitischen Herausforderungen in Berlin.
