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Blick hinter die Zahlen #60 – Baukosten Der Bauboom treibt die Kosten – besonders in drei Bereichen

Haus und Wohnung werden seit Jahren teurer. Viele sehen hinter dem Boom auch Spekulation. Tatsächlich treiben steigende Baukosten die Preise für Wohnimmobilien, zeigt unser Blick hinter die Zahlen.

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Das Bundeskanzleramt soll größer werden. Im Anbau sind 400 zusätzliche Büros eingeplant. Post und Logistik sollen dort ebenfalls einziehen. Der Neubau soll 485 Millionen Euro kosten. Allerdings ist das nur der Stand von 2019. Längst veraltet. Mittlerweile ist klar: Es dürfte deutlich teurer werden.

Denn Bauunternehmen haben derzeit volle Auftragsbücher. Selbst Corona verpasste der Baukonjunktur nur eine kurze Delle. Im Wohnungsbau meldete die Baubranche für 2020 ein Umsatzplus von 10,5 Prozent. Insgesamt 300.000 neue Wohnungen seien entstanden. Für 2021 werden ebenso viele Neubauten erwartet.

Die Schätzung der Baubranche ist wohl realistisch. Denn im vergangenen Jahr meldete das statistische Bundesamt 327.000 Baugenehmigungen für Wohnungen im Neubau. Einschließlich der neu geschaffenen Wohnungen in bestehenden Gebäuden liegt die Zahl der Baugenehmigungen sogar bei 368.000 Wohnungen.

Preisindizes für alle Bauleistungen bei neuen Wohngebäuden und neu gebaute Wohnimmobilien

Bauboom: Handwerker drehen an der Preisschraube

Dieser Bauboom schiebt die Inflation an. Weil Handwerker knapp sind, können sie höhere Rechnungen stellen. Von November 2020 bis Februar 2021 stiegen die Preise für Bauleistungen bei Wohngebäuden um 4,5 Prozent, meldet das statistische Bundesamt. Ohne den Effekt einer höheren Mehrwertsteuer zum 1. Januar wären es immerhin noch plus 1,9 Prozent. Von 2015 an gerechnet verteuerte sich das Bauen von Wohnungen um 21 Prozent.

Allerdings entwickeln sich die Kosten auf den Baustellen nicht im Gleichschritt. Dort, wo schwere Baumaschinen bei Erdarbeiten zum Einsatz kommen, ziehen die Preise besonders stark an: plus 28 Prozent seit 2015. Deutlich teurer wird es auch bei Brandschutz und Wärmedämmung: plus 31 Prozent seit 2015. Grund dafür sind zum eine verschärfte Bauvorschriften. Davon gibt es in Deutschland inzwischen rund 20.000. Hinzu kommen die Klimaschutzauflagen. Bis 2050 will die Bundesregierung den Immobilienbestand klimaneutral machen.

Preisindizes für Dämm- und Brandschutz und Erdarbeiten bei neuen Wohngebäuden

Baustoffe: Engpass wegen Corona

Weil weiter kräftig gebaut wird, steigt auch die Nachfrage nach Baustoffen. Die Bauunternehmen fürchten Lieferengpässe. Bereits jetzt ziehen die Preise an. Seit September 2020 sei Holz um 20 Prozent, Betonstahl sogar um 30 Prozent teurer geworden, meldet der Zentralverband des Baugewerbes. Schuld seien Produktionskürzungen wegen Corona. Jetzt sei die Nachfrage höher als erwartet, die Produktion lasse sich nicht schnell genug wieder hochfahren.

Die Erzeugerpreise für Baustoffe sind so etwas wie ein Frühindikator für die Konjunktur. Besonders gut lässt sich das bei Betonstahl ablesen. Zwischen April bis August 2020, zu Beginn des Corona-Lockdowns, knickte der Preis für diesen Baustoff um sechs Prozent ein. Danach erholte sich der Preis für Betonstahl wieder deutlich. Seit 2015 verteuerte er sich um 43 Prozent.

Bei einigen Baustoffen wirken sich auch Trends am Rohstoffmarkt aus. Seit dem Frühjahr 2020 geht beispielsweise der Börsenpreis für Kupfer durch die Decke. Anfangs trieb die Angst vor einem coronabedingten Angebotsengpass die Preise an. Später waren es verbesserte Konjunkturaussichten. Sichtbar ist diese Rally auch bei Bauteilen aus Kupfer. Zwischen April 2020 und März 2021 stieg der Preis für Kupferblech um 31 Prozent.

Erzeugerpreisindex für ausgewählte Baustoffe

Preisrally: Wohnen wird teurer

All diese Trends zusammen genommen hebeln die Preise für neu gebaute Wohnimmobilien nach oben: plus 29 Prozent seit 2015. Das sind natürlich nur Durchschnittszahlen. Der Anteil der Baukosten am Preisschub bei Wohnimmobilien wird regional sehr unterschiedlich ausfallen. Tendenziell sind die Baukosten in den Großstädten höher als auf dem flachen Land.

Die Stadt Hamburg hat kürzlich die Baukosten in der Hansestadt untersuchen lassen. Im Schnitt liegen sie bei 2546 Euro je Quadratmeter für das Gebäude. Hinzu kommen Baunebenkosten von 366 Euro pro Quadratmeter sowie 113 Euro für Außenanlagen. Einschließlich einiger weiterer Positionen summiert das auf insgesamt 3134 Euro pro Quadratmeter.

Die Zahlen stammen aus dem dritten Quartal 2020. Sie sind inzwischen schon wieder veraltet. Laut der Hamburger Studie sollen die Baukosten fürs Gebäude in diesem Jahr auf 2654 Euro pro Quadratmeter steigen. Das entspricht einem Plus von 4,2 Prozent. Die Gesamtkosten sollen auf 3265 Euro pro Quadratmeter steigen. Solche Preisanstiege sichern auch den Immobilienmarkt nach unten ab: Sollten die Preise bestehender Immobilien unter die Baukosten fallen, entscheiden sich weniger Investoren für einen Neubau. Das Angebot wird damit knapper, die Preise steigen schneller wieder an. Das allerdings gilt nur, solange kein Überangebot den Markt belastet. In den meisten Großstädten kann von einem Überangebot nicht die Rede sein, im Gegenteil. In manchen ländlichen Regionen hingegen sieht die Lage anders aus. Hier lohnt der Neubau tatsächlich oft nicht mehr, weil eine gebaute Immobilie am Markt teils weniger wert ist als ihre Baukosten.

Einen Marktpreis für das Bundeskanzleramt gibt es ohnehin nicht. Der Baubeginn für das neue Gebäude ist dort für 2023 geplant. Bis dahin dürfte die Inflation der Baupreise die Gesamtkosten noch deutlich nach oben treiben.

Mehr zum Thema: Corona zum Trotz sind in den 50 größten Städten Deutschlands Haus und Wohnung erneut teurer geworden. Der Immobilienatlas 2021 nennt die besten Lagen, die besten Preise – und warum der Markt jetzt auch im Umland boomt. Mieten & Immobilienpreise 2021: 50 Städte im Check

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