Wohnungsbaubranche : „Die Wohnungsbauer hoffen, die Talsohle hinter sich gelassen zu haben“

Zwar steigt die Stimmung in der Baubranche, doch die Zahl der Baugenehmigungen hält nicht Schritt, wie neue Zahlen zeigen. Jetzt reagieren die ersten Unternehmen.

Baden-Württemberg, Stuttgart: Neubau eines Wohnhauses im Stuttgarter Ortsteil Heumaden.

Foto: Bernd Weißbrod/dpa

Im schwächelnden Wohnungsbau ist noch keine Trendwende in Sicht, im Gegenteil: Die Zahl der Baugenehmigungen sank im April um 17,0 Prozent oder 3600 im Vergleich zum Vorjahresmonat auf 17.600, wie das Statistische Bundesamt am Dienstag mitteilte. Von Januar bis April wurden damit 71.100 Wohnungen genehmigt. Das waren 21,0 Prozent oder 18.900 weniger als ein Jahr zuvor. Teure Materialien und gestiegene Finanzierungskosten schrecken nach wie vor viele potenzielle Häuslebauer und Investoren ab.

Bei Einfamilienhäusern fiel der Rückgang der Baugenehmigungen in den ersten vier Monaten des Jahres mit 32,5 Prozent auf 12.300 am stärksten aus. Bei Zweifamilienhäusern wurde ein Minus von 18,3 Prozent auf 4400 gemeldet. Auch bei den Mehrfamilienhäusern - der zahlenmäßig stärksten Gebäudeart - verringerte sich die Zahl der Genehmigungen deutlich: Hier ging es um 20,2 Prozent auf 38.500 nach unten.

In der Wohnungsbaubranche hat sich das Geschäftsklima im Mai trotz des anhaltenden Auftragsmangels aufgehellt. Das entsprechende Barometer stieg von minus 52,3 im April auf minus 46,4 Punkte, wie das Münchner Ifo-Institut bei seiner Unternehmensumfrage herausfand. Sowohl die Erwartungen für die kommenden Monate als auch die Einschätzungen zur aktuellen Geschäftslage verbesserten sich, wenn auch auf einem sehr niedrigen Niveau.

Die größten Finanzierungsfallen für Immobilienkäufer

1. Maximale Monatsrate

Wer seine finanzielle Belastungsgrenze für Zins und Tilgung überschätzt, gefährdet die gesamte Finanzierung. Die Monatsraten sollten ein Drittel der Einkünfte nicht übersteigen. Schließlich geht das Alltagsleben auch für Immobilienbesitzer weiter. Unvorhergesehene Ausgaben, etwa eine größere Autoreparatur, müssen problemlos bezahlbar bleiben. Dafür sind Reserven in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern empfehlenswert.Quelle: Bausparkasse Schwäbisch-Hall, eig. Recherche Stand: 2022

2. Zu wenig Tilgung und Zinsbindung

Bauherren sollten genau kalkulieren, ob sie mindestens zwei oder besser drei Prozent Tilgung im Jahr stemmen können. Ein weiterer Anhaltspunkt für die Rechnung: Spätestens bei Renteneintritt sollte die Immobilie abbezahlt sein. Eine möglichst lange Zinsbindung ist sinnvoll und sichert gegen einen Zinsanstieg ab.

3. Falsch berechnet: Der Kreditbedarf

Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, desto weniger Geld muss sich der Kreditnehmer leihen. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten (Bau-, Kauf- und Kaufnebenkosten) sollten Käufer aus eigenen Mitteln bestreiten können. Wer den Kreditbedarf unterschätzt, muss womöglich eine teure Nachfinanzierung in Kauf nehmen. Setzt man die Bedarfssumme dagegen zu hoch an, verlangen Banken eine Nichtabnahmeentschädigung.

4. Unterschätzt: Die Kaufnebenkosten

Banken finanzieren sie nur ungern mit: Die Gesamtnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Gebühren für Notar und Grundbucheintrag sowie mögliche Maklerprovisionen können sich auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises summieren. Wer eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro finanzieren will, sollte also bereits 45.000 Euro für die Nebenkosten angespart haben.

5. Nicht ausgeschöpft: Zuschüsse und Förderungen

Guthaben aus Riester-Verträgen, Darlehen aus öffentlicher Hand, wie Kredite der KfW-Bank, oder auch Baugeld vom Bürgermeister können den Kreditbedarf senken. Zusätzlich kann es weitere Zuschüsse geben. Wer die besonders für Familien mit Kindern lukrative Wohn-Riester-Förderung oder das Baukindergeld nicht für die Finanzierung nutzt, verschenkt mitunter eine fünfstellige Summe. Käufer sollten sich im Vorfeld gezielt nach Zulagen und Förderungen erkundigen.

„Die Wohnungsbauer hoffen, die Talsohle hinter sich gelassen zu haben“, sagte der Leiter der Ifo-Umfragen, Klaus Wohlrabe. „Der Weg zur Erholung ist aber noch lang.“

Ein zentrales Problem bleibt der weit verbreitete Auftragsmangel: Im Mai berichteten noch 51,7 Prozent der Unternehmen davon, nach 55 Prozent im April. Auch bei den Stornierungen gibt es trotz eines Rückgangs noch keine Entwarnung: Im Mai meldeten 15,1 Prozent der Betriebe stornierte Projekte, nach 17,6 Prozent im Monat zuvor. „Viele Unternehmen versuchen, mit Preissenkungen dem Auftragsmangel entgegenzuwirken“, sagte Wohlrabe.

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