Um zu erkennen, dass Friedemann Kunz irgendwie anders ist als all die hart arbeitenden deutschen Mittelständler, für die das Wort bierernst erfunden wurde, genügt ein Blick in sein Büro. Die opulenten Sofas sind aus cremefarbenem Leder, der Boden aus blankpoliertem weißem Marmor, ebenso der Kamin am Kopf des Raumes, der sich so gar nicht in die holzvertäfelte Bibliothek einfügen will, welche die restliche Wand ausfüllt. Vor dem Schreibtisch steht ein historisches Fernrohr, auf dem Kamin ein hölzernes Schiffsrad, im Raum verteilt die Modelle von Segelschiffen.
Um aber zu verstehen, wie anders dieser Friedemann Kunz ist, muss man dann noch eine dieser typischen Reporterfragen stellen: Sie scheinen ja einen gewissen Bezug zum Maritimen zu haben, oder? „Ich? Nein, vom Segeln hab ich keine Ahnung. Ich hab auch kein Boot. Aber sehen doch super aus die Dinger!“
In diesen Sätzen steckt fast alles drin, was Friedemann Kunz ausmacht. Seine überrumpelnde Offenheit, seine handfeste Sprache, seine ansteckend gute Laune. Seine Geste sind die offenen Arme, sein Gesichtsausdruck ist das breite Grinsen. Wo geht es hier zur Showtreppe? Mehrmals die Woche tritt Kunz als Hauptdarsteller in der Werbung seines eigenen Unternehmens auf, immer kurz vor der „Tagesschau“. Er spielt alle Rollen: erst einen Zahnarzt, einen Patienten und schließlich sich selbst. Nur so einem konnte es wohl gelingen, eine der unwahrscheinlicheren Wachstumsgeschichten der vergangenen Jahre zu erschaffen.
Als Fremder in einer Gegend, wo selbst die Einheimischen das Weite suchten. Als Fremder in einer Branche, wo gute Kontakte fast alles sind. Und das mit einem fremden Produkt, für das der deutsche Markt bis dahin als aussichtslose Sache galt. Mit all seiner Extravaganz widerlegt Kunz nebenbei noch ein Grundgesetz des deutschen Mittelstands: dass es nur den einen Weg gibt zum Erfolg, den des fleißigen Tüftlers mit der guten Idee. Es gibt auch den anderen, den des optimistischen Geschäftemachers mit dem Sinn fürs Risiko. Man braucht kein Maschinenbauer sein, um Weltmarktführer im Nirgendwo zu werden.
Das Nirgendwo, im Falle von Kunz heißt es schwarz auf gelbem Grund Marlow und liegt, so viel Irgendwo muss sein, knapp auf halber Strecke zwischen Rostock und Rügen. Das Meer ist zwar schon nah, aber der Tourismus noch fern. Ein kleines Gasthaus gibt es hier, einen Netto-Supermarkt, einen Bolzplatz in der Senke und: Friedemann Kunz. Auf der einen Seite der Straße liegt sein Werksgelände mit der angeschlossenen Verwaltung, ein mehrstöckiges Vertriebsbüro schließt sich direkt an. Auf der anderen Seite steht seine Brauerei, daneben sein Restaurant in der renovierten Gründerzeit-Villa und sein Konferenzhotel mit Wellnessbereich. Verbunden ist alles mit einem eindrucksvollen System gläserner Brücken und Überwege.
Baunebenkosten beim Fertighaus
Wer Haus oder Grundstück über einen Makler kauft, muss in der Regel die Maklergebühr von drei bis sechs Prozent des Objektpreises zuzüglich Mehrwertsteuer bezahlen. Unter Umständen lassen die Anbieter mit sich handeln, zumal Makler künftig von ihrem Auftraggeber bezahlt werden sollen (Bestellerprinzip). Vielleicht beteiligt sich der Verkäufer zur Hälfte an den Kosten.
Ein Grundstückskauf oder ein Hauskauf muss vom Notar beurkundet werden. Dieser kümmert sich auch um den Grundbucheintrag. Käufer und Verkäufer übernehmen jeweils zur Hälfte die Notargebühren und den Grundbucheintrag. Es ist von Kosten von 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises auszugehen.
Auch das Finanzamt verdient an einem Immobilienerwerb mit. Auch hier gilt als Berechnungsgrundlage der Objektwert. Wird das Grundstück unbebaut gekauft, senkt das die Steuerschuld. Wer ein Fertighaus mitsamt Grundstück vom Hersteller kauft, bezahlt auf den Gesamtbetrag die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,0 Prozent des Kaufpreises beträgt.
Erschließungskosten fallen für die Anbindung an das öffentliche Leitungssystem von Wasser, Gas, Strom und Telefon, aber auch für Verkehrsflächen wie Straßen oder Bürgersteige an. Meist werden Erschließungskosten pauschal berechnet, und zwar mit rund sieben bis zehn Prozent des Bodenwertes bei Grundstücken bis zu 600 Quadratmetern Größe. Manche Regionen berechnen die anteiligen Erschließungskosten auch nach der Grundstücks-Straßenfront. Man sollte vorher daher besser bei Gemeinde und Versorgungsunternehmen nachfragen, welche Kosten auf einen zukommen. Achtung: Es kann Jahre, sogar mehrere Jahrzehnte dauern, bis die Städte z.B. die Kosten für den Straßenbau in einem Neubaugebiet abrechnen - also auf die Eigentümer umlegen!
Die Erschließungskosten beinhalten nur den Anschluss der Ver- und Entsorgungsleitungen bis an die Grundstücksgrenze. Für den Anschluss des Hauses werden weitere Gebühren fällig. Diese sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich und können bei den jeweiligen Stadtwerken nachgefragt werden.
Um von der Bank ein Darlehen zu erhalten, muss ein zukünftiger Bauherr Sicherheiten nachweisen. Dies sind in der Regel Hypotheken und Grundschulden. Das Eintragen einer Grundschuld in das Grundbuchamt kostet 0,5 Prozent des Darlehensbetrages. Dieser Betrag wird sowohl vom Notar als auch vom Grundbuchamt erhoben.
Neben der Sicherheitsbestellung können je nach Bank und Typ der Baufinanzierung weitere Kosten auflaufen, etwa Bearbeitungsgebühren, Schätz- und Einwertungskosten (0,5 Prozent des Darlehens), Bereitstellungskosten für das Darlehen (0,25 Prozent pro Monat) und Teilauszahlungszuschläge. Teilauszahlungszuschläge werden fällig, wenn das Darlehen in mehreren Raten ausbezahlt wird.
Viele Hauskäufer beziehen ihren Neubau inmitten einer Baustelle. Die Kosten für die Anlage der Außenbereiche sollte besser gleich mitfinanziert werden. Als Durchschnittswert können rund 5.000,00 € einkalkuliert werden, um Garten und Zugang zum Haus auf Vordermann zu bringen.
Unverzichtbar ist die Feuerversicherung für den Rohbau und die anschließende Wohngebäudeversicherung nach Fertigstellung gegen Feuer-, Wasser- und Sturmschäden. Wer einen Baukredit in Anspruch nimmt, muss sie ohnehin abschließen. Käufer von Fertighäusern kommen dabei oft günstiger weg, weil die kürzere Bauzeit auch das Schadenrisiko senkt. Dann gewähren die Versicherungen Nachlässe von bis zu 30 Prozent.
Wozu diese Brücken, Herr Kunz? „Damit die Kunden trockenen Fußes über die Straße kommen.“ Aber, so groß ist die doch gar nicht, und meistens fahren ja auch keine Autos drauf, oder? „Stimmt, aber die Brücken sehen beeindruckend aus, da denkt man doch: Booah, was ist das denn für ein dolles Unternehmen!“ Findet man, gerade wenn man vorher das so adrett verschlafene Marlow durchfahren hat. Und erst recht wenn man wieder wegfährt und während des gesamten Aufenthalts niemanden über eine der Brücken hat gehen sehen. Ganz großes Kino.
Mit den trockenen Füßen, aber dazu später, ist das also so eine Sache, mit dem Imperium Kunz hingegen eine klare. 1992 hat er „Scanhaus Marlow“ gegründet, 91 Millionen Euro Umsatz macht das Unternehmen inzwischen mit der Planung und dem Bau von Fertighäusern aus Holz, in Mecklenburg-Vorpommern gehört er damit schon zu den bedeutendsten privaten Firmen, unter den Fertighausbauern hinter dem Marktführer Deutsche Fertighaus zu den größten Konkurrenten. Über 500 Mitarbeiter beschäftigt Kunz, auch das eine Zahl, die in Mecklenburg eine völlig andere Bedeutung hat als in Garching, Eschborn, Filderstadt und all den anderen Maden im Speckgürtel des neueren deutschen Wirtschaftswunders.
Also, Herr Kunz, wie geht so was? „Erfolg hat man nur, wenn man Spaß an der Sache hat. Ich freue mich jeden Sonntagabend: Geil, morgen geht die Arbeit wieder los!“
Familieneigene Fassfabrik
Friedemann Kunz kommt aus Schweden, da ist er aufgewachsen, und so schön skandinavisch, wie er sein „S“ spricht, wird es auch im tristesten Plattenbau ganz hyggelig, wenn er zu erzählen beginnt. Vielleicht ist das aber auch Absicht, denn wenn Kunz von einer Sache etwas versteht, dann davon, wie man die Leute um den Finger wickelt, ohne dass sie es merken. Und sein Deutsch ist ansonsten astrein. Schließlich kommt seine Familie aus Marlow, sogar ein Unternehmen hatte die hier zwei Generationen vor ihm einmal. Dann kam der Sozialismus, aus der familieneigenen Fassfabrik wurde ein VEB, und die Familie teilte sich auf. Kunz’ Vater ging nach Schweden, die Großmutter blieb in Marlow.
Aufgrund seiner schwedischen Staatsbürgerschaft konnte er sie leicht besuchen, und als dann plötzlich der Sozialismus vorbeiging, da dachte Kunz an all die grauen Häuser und das neue Geld. Mann, was würde da alles gebaut werden. Klar, das dachten sich auch all die Bauunternehmen im Westen, von denen manche schon bald zu Baulöwen werden und große Skandale hinterlassen sollten. Doch Kunz war kein Westdeutscher, sondern Schwede. Also dachte er nicht nur an das viele Geld, sondern auch an das viele Holz. „In Schweden waren Holzhäuser in Fertigbauweise bereits sehr verbreitet, in Deutschland gab es das noch gar nicht.“ Sagt und dachte Kunz und probierte es mal.
Aus der kleinen Firma für Büroartikel, die er mit seinem Bruder betrieb, ließ er sich ausbezahlen und kaufte von dem Geld ein Fertighaus, dass er an einen ersten Kunden in Rostock verkaufte. „Als wir das Haus dort aufgebaut haben, da war die ganze Zeit eine große Gruppe von Leuten an der Baustelle, die sich das fasziniert angeschaut haben“, erinnert sich Kunz. „Da hab ich mir gedacht, was ist das denn für eine geile Kiste!“
Typische Mängel in Neubauten
In 19 Prozent der vom Institut für Bauforschung untersuchten Baumängel gab es ein Problem mit dem Rohbau, der Statik oder der Dachkonstruktion. Damit ist dieser häufiger von Neubaumängel betroffen als jeder andere.
Das Haus in eine dicke Isolierschicht zu packen, ist inzwischen für Neubauten sogar durch die Energie-Einsparverordnung (EnEV) vorgeschrieben. 13 Prozent der Mängel sind hier angesiedelt.
Ebenfalls in 13 Prozent der Fälle gibt es Mängel an Estrichböden oder dem Wandputz bzw. den Trockenbauwänden im Hausinneren.
Bei der Isolierung der Gebäudehülle sowie dem baulichen Brand- und Schallschutz kommt es häufig zu fehlerhafter Ausführung. Zwölf Prozent der Mängel an Neubauten entfallen auf dieses Gewerk.
Auch ohne Wärmedämmung, Abdichtungen und Isolierschichten beziehen sich noch immer neun Prozent der Neubaumängel auf die Bereiche Fassade und Dach.
Jeweils acht Prozent der untersuchten Neubaumängel betreffen Fenster sowie Türen oder die Luftdichte Ebene. Die technischen Anlagen eines Neubaus sind in sieben Prozent der Fälle mangelhaft, vier Prozent betreffen die Bausicherheit.
Nach einer Untersuchung des Instituts für Bauforschung und des Bauherren-Schutzbundes haben 45 Prozent der Baumängel in Neubauten ihre Ursache in einer fehlerhaften Ausführung der Arbeiten durch die Handwerker. In einem Viertel der Fälle liegt der Fehler in der Bauleitung, bei rund 20 Prozent handelt es sich um Planungsfehler. Fehlerhaftes Material ist in nicht einmal sechs Prozent der Fälle die Ursache.
Planungs- und Ausführungsfehler sind häufig auf eine fehlerhafte Bau- und Leistungsbeschreibung zurückzuführen. Gerade mal ein Prozent der Baubeschreibungen entsprechen durchgängig den geforderten Mindeststandards. Mehr als die Hälfte ist zwar im Wesentlichen vollständig, aber die Beschreibungen sind fehlerbehaftet. Bei 42 Prozent der Baubeschreibungen sind die gewünschten und benötigten Leistungen unvollständig oder nicht eindeutig beschreiben. In vier Prozent der Fälle fehlen sogar wesentliche Angaben und die Leistungsbeschreibung ist mangelhaft. Die Fehler betreffen vor allem notwendige Unterlagen und technische Nachweise, den Bereich Planung und Bauleitung, Erdarbeiten sowie die allgemeinen Objektangaben.
Der absolute Bestseller in seinem Sortiment sind die einstöckigen Bungalows, mehr als 300 verkauft er im Jahr allein von diesem Modell. Erst wird das Fundament gegossen, dann kommen die Wandelemente aus dem Werk in Marlow, in zwei bis drei Tagen bauen zwei Techniker sie vor Ort auf, innerhalb von fünf bis sieben Wochen folgt der Innenausbau, Dach drauf, fertig ist die geile Kiste. Architektonische Meisterwerke sehen anders aus, aber diesen Anspruch hat seit Walter Gropius auch keiner mehr an das gewöhnliche Vorstadthaus gestellt. Robust soll es sein, geräumig, sparsam und günstig. Genau daran aber scheiterte das Fertighaus jahrelang.
Das hat sich in den vergangenen Jahren Schritt für Schritt gewandelt, erst ist die Produktion der Bauteile effizienter geworden, dann wurde die Energiebilanz bei Neubauten immer bedeutsamer. Und da macht den Fertighäusern, bei denen die Dämmung gleich mit in der Wand verbaut werden kann, keine Styroporplatte was vor. Und so steigt die Nachfrage, zu langsam, als dass einer auf die Idee kommen würde, vom großen Hype zu sprechen, aber schnell genug, um den Herstellern blendende Geschäfte zu bescheren. Von gut 10 auf 17 Prozent ist der Anteil der Fertigbauten innerhalb von zehn Jahren gestiegen.
Kunz glaubt: Es könnten auch 30 werden. Zeit, über die Grenzen Marlows hinauszudenken, Werke in ganz Deutschland zu bauen, wo die Kunden sind, anstatt ganze Hauswände Hunderte Kilometer weit durchs Land zu fahren, oder?
Von wegen: „Eines kann ich ausschließen: dass wir woanders produzieren als hier in Marlow“, sagt Kunz. Und meint: Wer nur die Geschichte vom märchenhaften Wachstum erzählt, der hat den Kunz nicht ganz begriffen. Denn zu diesem Unternehmermärchen gehört, was auch im echten nicht fehlen darf: ein echter König. Kunz hüllt seinen Anspruch in die klassische Mittelstandsprosa: „Ich habe doch eine Verantwortung für die Mitarbeiter hier vor Ort. Wenn meine Werke über das ganze Land verteilt lägen, dann müsste ich mich nur noch um Zahlen kümmern. Ich kann aber doch nur wirklich verstehen, was ich auch mit eigenen Händen anfassen kann!“ Und so investiert Kunz seine Ideen und seine Gewinne darin, sich rund um Marlow ein kleines Reich zu errichten.
Angefangen hat alles mit dem Hotel. Anfangs verkaufte Kunz seine Häuser nur in Mecklenburg-Vorpommern, wenn sich ein neuer Kunde fand, dann schickte er seine Architekten vorbei, um mit denen die Planung durchzusprechen. Morgens Abfahrt, mittags der Termin, abends waren sie wieder zurück in Marlow. Doch je weiter sich die Kundschaft über das Bundesgebiet verteilte, desto aufwändiger wurden diese Ausflüge. „Da habe ich mir gedacht: Es wäre doch viel besser, wenn die Kunden zu uns nach Marlow kämen!“ Tolle Idee – für Kunz. Aber warum sollten Kunden aus Baden-Württemberg oder Nordrhein-Westfalen sich einen halben Tag lang ins Auto setzen, nur für eine Besprechung in diesem Nest namens Marlow?
In der örtlichen Diskothek Schützenhouse steigt, als sei der Name nicht genug, die Euro Night mit DJ Benny, Longdrinks gibt es ab einem Euro aufwärts, doch das dürfte als Reisegrund kaum ausreichen. Also hat Kunz sich seine Inspiration ein bisschen weiter entfernt geholt. „Sie kennen ja die Autowelt in Wolfsburg. So was, habe ich mir gedacht, brauchen wir auch für unsere Fertighäuser.“ Also baute Kunz das Hotel Recknitztal gegenüber seiner Fabrik, das mit seiner gehobenen Küche und seinem Wellnessbereich schnell Kunden anzog, die sich für Fertighäuser sonst gar nicht interessierten. Und wieder folgte Kunz dem Prinzip Geile Kiste: Wenn etwas im kleinen Rahmen funktioniert, warum probiere ich es dann nicht eine Nummer größer?
Seitdem kauft Kunz Immobilien an der Ostsee, wo sich eine Gelegenheit dazu bietet. Und verfügt in Rostock und Warnemünde inzwischen über einen Bestand im dreistelligen Millionenwert. Den jüngsten Geschäftszweig hat Kunz in sein Portfolio aufgenommen, als ihm das Bier nicht so recht schmecken wollte, das er in seinen eigenen Hotels serviert bekam. Seitdem steht nebenan die Marlower Brauerei, die seine Hotels versorgt und selbst zur Touristenattraktion geworden ist.
Wie ist es Kunz gelungen, den Erfolg beim Verkauf von Fertighäusern auf zwei andere Branchen auszuweiten? „Vielleicht liegt es daran, dass ich kein Ingenieur bin, sondern Vertriebler“, sagt Kunz und präzisiert. „Ich könnte auch Damenstrümpfe oder Fernseher herstellen, völlig egal. Ich bin ein Mann des Füllfederhalters!“ Dass da etwas dran sein könnte, zeigt sich bei einer Werksbesichtigung. Für die tüftelnden Maschinenbauer dieses Landes ist das gemeinhin der Zeitpunkt, an dem sie zuverlässig in Ekstase geraten. Für Kunz hingegen ist der Gang in die Produktion vor allem eine Gefahr, sich die Schuhe dreckig zu machen.
Mit der Abwärme von der Produktion lässt Kunz zwar den Chefparkplatz heizen, um ihn trocken und sauber zu halten, doch auf den Flächen dahinter wird gehobelt, oft gesägt, und so fallen die Späne. Und so hält sich Kunz immer am Rand und schließt die Begehung nach wenigen Sätzen ab. „Wollen wir vielleicht noch rübergehen und uns das Hotel ansehen?“
