Berlin: Mietspiegel gekippt - Folgen für die Mietpreisbremse?
Hamburg
Hamburg ist eine attraktive Großstadt, die ständig neue Bewohner anlockt. Die Mieten sind seit 2009 trotzdem nur um 16,3 Prozent angestiegen – unter den 50 größten Städten Deutschland ist das nur Platz 19. Verkäufer von Immobilien langen jedoch kräftig hin: Heute liegen die Immobilienpreise im Durchschnitt um 49 Prozent über dem Stand vor sechs Jahren. Es ist die vierthöchste Steigerungsrate.
Foto: dpaFreiburg im Breisgau
Die sonnenverwöhnte Studentenstadt ist beliebt: Die Mieten stiegen in den vergangenen sechs Jahren um 19,1 Prozent. Damit liegt Freiburg bei den Mietsteigerungen auf Platz elf. Bei den Verkaufspreisen für Wohnungen und Häuser erreicht die Stadt sogar Platz sieben mit einem Plus von 48,2 Prozent seit 2009.
Foto: dpaAachen
In der Stadt im Dreiländereck stiegen die Mieten seit 2009 um 19,8 Prozent. Es ist der zehnthöchste Wert unter den 50 größten Städten Deutschlands. Was die Kaufpreise in der Kaiserstadt angeht, entspricht der Preisanstieg von 37,7 Prozent Platz 15.
Foto: dpaOldenburg
Platz 10 für die niedersächsische Studentenstadt beim Anstieg der Mietpreise seit 2009. Um 19,8 Prozent sind dort die Mieten seit 2009 gestiegen. Zum Vergleich: In Düsseldorf, Frankfurt und Köln stiegen die Mieten im gleichen Zeitraum nur um rund 15 Prozent.
Bei der Entwicklung der Kaufpreise für Immobilien belegt Oldenburg sogar Platz sechs mit einem Plus von 48,8 Prozent. Es wird eng für die rund 160.000 Einwohner.
Foto: WirtschaftsWocheDresden
Mit Sachsens Hauptstadt taucht die erste Stadt mit mehr als einer halben Millionen Einwohner unter den Top-Ten der Städte mit den höchsten Mietsteigerungen auf. Mit einem Anstieg der Mieten um 21,7 Prozent erreicht Dresden den sechsthöchsten Wert. Bei den Kaufpreisen landet das auch „Elbflorenz“ genannte Dresden mit einem Anstieg um 34,2 Prozent auf dem 22. Platz.
Foto: dpaMünchen
Keine Stadt steht so sehr für einen heiß gelaufenen Immobilienmarkt wie München. Beim Anstieg der Immobilienpreise kann Bayerns Metropole seit 2009 einen Anstieg von 63 Prozent melden. Kaufen wird dort aber gerade für Vermieter immer unattraktiver, weil die Mieten deutlich langsamer gestiegen sind – plus 22 Prozent. Investoren fürchten daher um ihre Rendite. München ist einer der Orte, wo die gesetzliche Mietpreisbremse Wucher bei Neuvermietung verhindern soll.
Foto: dpaNürnberg
Nürnberg hat nicht ganz 500.000 Einwohner, bildet jedoch mit Fürth und Erlangen ein Ballungsgebiet, in dem 1,2 Millionen Menschen wohnen. Das könnte eine Erklärung für den starken Anstieg der Mieten sein: plus 22,2 Prozent. Noch überraschender ist jedoch, dass die Kaufpreisentwicklung bei Immobilien in Nürnberg sogar Metropolen wie Berlin, Hamburg oder Frankfurt in den Schatten stellt: ein plus von 53,9 Prozent ist der zweithöchste Wert nach München.
Foto: dpaAugsburg
Nicht nur beim Fußball, auch bei der Entwicklung der Mieten und Kaufpreise ist Augsburg inzwischen in der ersten Liga angekommen. Die Mieten legten um 23,6 Prozent zu (Platz 4), die Kaufpreise um 49,0 Prozent (Platz 5). Mit 276.000 Einwohnern ist Augsburg bereits die drittgrößte Stadt Bayerns nach München und Nürnberg.
Foto: dpaBraunschweig
Gemeinsam mit Salzgitter, Wolfsburg und Göttingen bildet Braunschweig eine Metropolregion, die in der EU vor allem für Wissenschaft und Forschung bekannt ist. Im Großraum Braunschweig leben rund eine Million Menschen. Das mag zum Teil erklären, warum Braunschweig bei den Mietsteigerungen den dritthöchsten Wert in Deutschland mit einem Plus von 25 Prozent erreicht. Auch bei den Kaufpreisen landet Braunschweig auf Platz neun, mit einem Anstieg der Immobilienpreise um 45,8 Prozent seit Beginn des Immobilienbooms 2009.
Foto: dpaBerlin
Die Hauptstadt ist derzeit wohl der dynamischste Platz Deutschlands. Die Mieten stiegen in nur sechs Jahren um 30,7 Prozent – der zweithöchste Wert unter Deutschlands 50 größten Städten. Bei den Immobilienpreisen reicht es auch noch für die dritthöchste Steigerungsrate in Deutschland, nach München und Nürnberg. Die Kaufpreise sind in Berlin im Durchschnitt um 52,1 Prozent seit 2009 geklettert. Nur in einer Stadt stiegen die Mieten noch schneller als in Berlin…
Foto: dpaKassel
Seit Ausbruch des Immobilienbooms stiegen die Mieten im nordhessischen Kassel um 30,8 Prozent – und damit schneller als irgendwo sonst in Deutschland. Die Dokumenta- und Universitätsstadt mit ihren rund 195.000 Einwohnern gilt seit Jahren als besonders dynamisch. Das ist auch den Immobilienpreisen anzumerken. Mit einem Plus von 45,4 Prozent seit 2009 reicht es gerade noch für die Top-Ten unter deutschen Großstädten.
Foto: dpaEigentlich soll in Berlin ab dem 1. Juni dieses Jahres die Mietpreisbremse greifen. Ob das Datum eingehalten werden kann, ist nun allerdings unsicher. Denn das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat den Mietspiegel der Hauptstadt gekippt. Das Zahlenwerk für das Jahr 2013 sei nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, teilte die Kammer am Montag mit.
Demnach kann dieser Mietspiegel nicht wie gesetzlich vorgesehen als Richtschnur bei Mieterhöhungen angelegt werden. Nach dem Urteil genügt auch die Einteilung der Wohnlagen in die Kategorien einfach, mittel und gut anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen nicht. Insbesondere sanierte Wohnungen und gefragten Lagen würden durch diese Einordnung gar nicht abgebildet.
Noch handelt es sich nur um ein Urteil in erster Instanz, es ist noch nicht rechtskräftig. Sollte der Mietspiegel aber tatsächlich für ungültig erklärt werden, hätte das Konsequenzen für die Mietpreisbremse - denn deren Wirken beruht auf verlässlichen Daten zu ortsüblichen Mieten. Wird eine Wohnung in gefragter Lage wieder neu vermietet, darf die Miete für den neuen Bewohner maximal 10 Prozent über das ortsüblichen Niveau gehoben werden.
Falsche Einordnung
Mit dem Urteil gab das Gericht einer Vermieterin Recht, die ihre Mieter verklagt hatte, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Darüber berichtet auch das „Handelsblatt“. Die Vermieterin wollte die Miete einer Altbauwohnung auf 7,19 Euro kalt pro Quadratmeter erhöhen und damit über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus. Die Mieter wehrten sich und bezogen sich auf den Mietspiegel.
Bei dessen Erstellung seien aber Mieten von 7 bis 11 Euro zu Unrecht als Wucher eingestuft und nicht berücksichtigt worden - was die ortsübliche Vergleichsmiete in dem qualifizierten Mietspiegel senkte. Das Gericht bezog sich in seinem Urteil auf ein Sachverständigengutachten.
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sprach von einer Einzelfallentscheidung, die sich nicht verallgemeinern lasse. „Wir gehen weiterhin davon aus, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt“, sagte Sprecher Martin Pallgen der „Berliner Zeitung“. Das Hamburger Institut F+B, das den Mietspiegel erstellt hat, schwieg zu dem Urteil. Dazu sei man durch den Vertrag mit dem Land Berlin verpflichtet, sagte Geschäftsführer Bernd Leutner.
Ohne akzeptablen Mietspiegel befürchten viele Berliner, dass Vermieter nun ihre Mietforderungen erhöhen, es drohen mehr Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Der Deutsche Mieterbund rechnet allerdings damit, dass sich beide Parteien weiterhin auf den Mietspiegel stützen werden.
Dagegen glaubt der Eigentümerverband Haus und Grund, dass das Urteil auch Folgen für andere Städte haben könnte. "Das ist der erste Dominostein, der gefallen ist", sagte Kai Warnecke, der Hauptgeschäftsführer des Eigentümerverbands, am Dienstag der Deutschen Presse-Agentur. Die meisten qualifizierten Mietspiegel folgten nicht rein wissenschaftlichen Kriterien, sondern seien politisch beeinflusst und damit angreifbar.
Zunächst besteht allerdings kein Grund für Unruhe, das erstinstanzliche Urteil aus Berlin ist noch nicht rechtskräftig, die Mieter können in Berufung gehen.