Häuser und Wohnungen: Warum mieten günstiger als kaufen ist
Kaufen oder Mieten? Es ist die zentrale Frage, die im Immobilienboom in den deutschen Städten Menschen auf der Suche nach Haus oder Wohnung umtreibt. Für viele steckt dahinter allerdings mehr als eine Frage von Zahlen, Daten und Fakten, sondern ein Glaubensstreit. Nähern wir uns der Antwort also lieber vorsichtig, in kleinen Schritten.
Betreten wir den Wohnturm "Le Grand", ein Düsseldorfer Neubauprojekt, erst 2017 fertiggestellt. Es ist ein moderner, schicker Bau mit 18 Etagen. Viel Glas, lichtdurchflutete Räume. Im Erdgeschoss soll ein Pförtner, hier frankophil Concierge genannt, Herzlichkeit und Sicherheit bieten - im Idealfall. Nebenan können gestresste Großstädter sich im hauseigenen Fitnessraum austoben.
Auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs im Stadtteil Derendorf, war hier im Wohnturm vor Kurzem noch beides zu haben: eine Mietwohnung und eine Eigentumswohnung. Beide hatten drei Zimmer und waren 90 Quadratmeter groß. Während die Eigentumswohnung in der achten Etage 390.000 Euro kosten sollte, hätten Mieter für eine vergleichbare Mietwohnung in der 14. Etage 1700 Euro kalt pro Monat gezahlt. Höhere Etagen sind begehrter und teurer: Hätte die Mietwohnung nicht im 14. Stock, sondern auch in der achten Etage gelegen, wäre sie daher günstiger gewesen. Für den Vergleich mit der Eigentumswohnung sind insofern 1500 Euro Kaltmiete angemessen.
Platz 10: Rostock
Der Kauf einer Wohnung in Rostock lohnt sich nicht. Würden Selbstnutzer eine 80-Quadratmeter-Wohnung zu 40 Prozent (zuzüglich Kaufnebenkosten) mit Eigenkapital kaufen, den Rest per Kredit über 15 Jahre (zu Vergleichszwecken ohne Tilgung), würden sie sich relativ wenig an sonst fälliger Miete sparen. Die Rendite – hier also aus der Mietersparnis berechnet – auf das aus eigener Tasche eingesetzte Geld läge bei nur 3,2 Prozent. Auf das Gesamtkapital inklusive Kredit bezogen, wären es schlappe 2,1 Prozent. Mieter fahren da besser und können das freie Geld anlegen, etwa am Aktienmarkt.
Alle Details zur Berechnung finden Sie hier. Wo sich das Eigenheim wirklich lohnt, lesen Sie in unserem Immobilienatlas 2018 und dem umfangreichen Premium-Dossier.
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Platz 9: Frankfurt am Main
In der Bankenmetropole sind Immobilien knapp. Im Zuge des Brexits könnten noch mehr Banker aus London nach Frankfurt kommen. Die Preise sind schon gestiegen und haben die Mieten abgehängt. Selbstnutzer erzielen durch den Kauf daher nur 3,2 Prozent Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital, berechnet aus der Mietersparnis abzüglich der nur von Käufern zu tragenden Kosten (umgelegt auf 15 Jahre).
Foto: imago imagesPlatz 8: Düsseldorf
Auch in der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens sind Mieter im Vorteil. Mit nur 3,1 Prozent Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital, berechnet aus der durch den Kauf erzielten Mietersparnis, lohnt sich der Kauf einer Wohnung nicht.
Foto: imago imagesPlatz 7: Potsdam
Ebenfalls nur 3,1 Prozent Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital bietet der Kauf aus Sicht eines Selbstnutzers in Potsdam. Auch hier sind die Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten zu teuer, sodass der Kauf nur vergleichsweise wenig Mietersparnis bringt. Gehen dann noch die nur von Eigentümern zu tragenden Kosten runter, bleibt wenig übrig. Bezogen auf das Kapital inklusive Kredit sind das karge 2,1 Prozent Rendite. Dafür lohnt sich das mit dem Immobilienkauf und der Kreditaufnahme verbundene Risiko nicht.
Foto: imago imagesPlatz 6: Kiel
In der Landeshauptstadt Schleswig-Holsteins an der Ostseeküste streichen Käufer als Selbstnutzer nur 3,0 Prozent Rendite auf ihr eingesetztes Kapital ein, wenn der Kauf direkt mit der Miete verglichen wird. Angesetzt wurden jeweils die durchschnittlichen Kaufpreise und Mieten für eine 80-Quadratmeter-Wohnung aus dem Bestand, also kein Neubau.
Foto: imago imagesPlatz 5: Freiburg
Ebenfalls nur 3,0 Prozent aufs Eigenkapital sind in Freiburg drin, wenn Selbstnutzer auf die durch den Kauf erzielte Mietersparnis und die dafür in Kauf genommenen Kosten achten (also Kreditzinsen, Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Notar – verteilt auf 15 Jahre). Das ist zu wenig: Mieter fahren daher besser.
Foto: imago imagesPlatz 4: Hamburg
Noch knapp 3,0 Prozent sind es in Hamburg, die aus der Mietersparnis als „Ertrag“ aus dem Kauf einer Wohnung rausspringen. Auch hier wurde die Wohnung annahmegemäß zu 60 Prozent per Kredit finanziert. Die Kaufnebenkosten, neben den Zinsen für einen tilgungsfreien Kredit und die Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, aber kein Maklerhonorar, wurden auf 15 Jahre verteilt.
Foto: imago imagesPlatz 3: Münster
Bekannt für seine Massen an Studenten und Radfahrern, passen Mieter zu Münster sowieso besser als Eigentümer. Tatsächlich wären die Münsteraner mit der Miete gut beraten. Knapp 3,0 Prozent aufs Eigenkapital sind es auch hier, die ihnen der Kauf einer Wohnung bringt, wenn sie als Ertrag der Investition die erzielte Mietersparnis abzüglich der dafür getragenen Kosten ansetzen. Wird dieser Ertrag auf das insgesamt eingesetzte Kapital, inklusive Kredit, bezogen, sind es gar nur noch 2,0 Prozent. Künftige Wertsteigerungen der Immobilie wurden dabei – wie in allen Fällen – nicht angesetzt. Im Gegenzug wurden aber auch keine Ausgaben für die Instandhaltung der Immobilie angenommen.
Foto: imago imagesPlatz 2: Berlin
Die Hauptstadt Deutschlands ist zugleich die Hauptstadt der Mieter. Etwa 85 Prozent aller Berliner wohnen zur Miete. Deutschlandweit haben Mieter einen Anteil von rund 55 Prozent. Daran wird sich so schnell nichts ändern. Während die Preise in den vergangenen Jahren extrem stark gestiegen sind, haben die Mieten weniger zugelegt. Unterm Strich sind durch den Kauf nur noch 2,9 Prozent Ertrag aufs Eigenkapital drin. 2,0 Prozent sind es bezogen auf das Kapital inklusive Kredit. Zu wenig.
Foto: imago imagesPlatz 1: München
Der Wahnsinn am Immobilienmarkt hat einen Namen: München. Die bayrische Landeshauptstadt ist vor allem vom Niveau her absolute Spitze bei Kaufpreisen und Mieten von Wohnimmobilien. Auch hier haben die Preise die Mieten abgehängt. Der Kauf lohnt nicht mehr. Nur 2,9 Prozent Rendite aufs Eigenkapital sind bei der 80 Quadratmeter großen Wohnung noch drin. 1,9 Prozent sind es, wenn die um alle Kaufnebenkosten geminderte Mietersparnis auf das Kapital inklusive Kredit bezogen wird.
In welchen der 50 größten Städte in Deutschland der Kauf einer Immobilie am meisten lohnt, erfahren Sie hier. Alle Details zur Berechnung finden Sie hier. Wo sich das Eigenheim wirklich lohnt, lesen Sie in unserem Immobilienatlas 2018 und dem umfangreichen Premium-Dossier.
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Käufer müssen allerdings nicht nur den reinen Kaufpreis zahlen. Die Grunderwerbsteuer, in Nordrhein-Westfalen sind das mittlerweile 6,5 Prozent, kommt hinzu. Für Notar und Grundbuch sind es wenigstens weitere 2,0 Prozent. Beim Kauf direkt vom Bauträger fällt immerhin keine Verkaufsprovision an, anders als wenn ein Makler zwischengeschaltet ist. Jedenfalls wären die Kaufkosten so bereits auf 423.150 Euro gestiegen (390.000 Euro Kaufpreis zuzüglich 8,5 Prozent für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch).
In den meisten Fällen werden Käufer einen Kredit aufnehmen müssen. Wir gehen für den Vergleich von 60 Prozent Kreditanteil aus, auf den reinen Kaufpreis bezogen. Das entspricht 234.000 Euro Kredit. Damit wir den Kauf direkt mit der Miete vergleichen können, wird dieser Kredit nicht getilgt, nur die Zinskosten werden beglichen. Natürlich sind solche endfälligen oder tilgungsfreien Kredite bei selbstgenutzten Wohnungen nicht die Regel. Aber so lassen sich Miete und Kauf besser vergleichen. Würde der Käufer den Kredit hingegen tilgen, würde er sparen und Eigentum bilden – anders als der Mieter. Um den Mieter dann trotzdem vergleichen zu können, müsste auch er noch zusätzlich Geld zur Seite legen und zu einer bestimmten Rendite anlegen. Das würde den Vergleich unnötig verkomplizieren.
Platz 10: Oberhausen
Käufer einer bestehenden Wohnung (kein Neubau) mit 80 Quadratmetern ersparen sich in Oberhausen vergleichsweise viel Miete. Als Selbstnutzer und bei einem zu 60 Prozent per Kredit finanzierten Kauf, kommen sie auf 4,7 Prozent Ertrag auf ihr Eigenkapital (im Sinne der so ersparten Miete, nach Abzug der dafür getragenen zusätzlichen Aufwendungen). Bezogen auf das Kapital inklusive Kredit bleiben noch 3,2 Prozent Ertrag. Der Kauf lohnt hier.
Alle Details zur Berechnung finden Sie hier. Wo sich das Eigenheim wirklich lohnt, lesen Sie in unserem Immobilienatlas 2018 und dem umfangreichen Premium-Dossier.
Foto: imago imagesPlatz 9: Mönchengladbach
In Mönchengladbach sind es 4,7 Prozent Rendite aufs Eigenkapital, die Wohnungskäufer im Vergleich zum Mieter einstreichen. 3,2 Prozent auf das Kapital inklusive Kredit. Soviel bieten in Niedrigzinszeiten nur noch Geldanlagen mit hohen Risiken. Aus Sicht eines Selbstnutzers sind die Risiken aus dem Immobilienkauf aber überschaubar, solange er sich mit Blick auf sein Einkommen nicht hoch verschulden muss.
Foto: imago imagesPlatz 8: Saarbrücken
Auch in der Landeshauptstadt des Saarlandes spricht alles für den Kauf, rein finanziell betrachtet. Der bringt immerhin 4,8 Prozent Rendite aufs Eigenkapital, wenn Kauf und Miete direkt verglichen werden. 3,3 Prozent sind es bezogen auf das insgesamt eingesetzte Kapital, inklusive Kredit.
Foto: imago imagesPlatz 7: Leipzig
Genauso viel Mietersparnis bringt der Kauf in Leipzig: 4,8 Prozent aufs Eigenkapital. Auch hier wird vom Kauf einer 80 Quadratmeter großen Wohnung, Bestand, kein Neubau, ausgegangen. Angesetzt werden jeweils die stadtweiten Durchschnittswerte laut Immobilienscout24.
Foto: imago imagesPlatz 6: Duisburg
Einige mittelgroße Städte Nordrhein-Westfalens sind vom großen Immobilienboom weniger stark erfasst worden. Mieten und Kaufpreise haben hier nur leicht zugelegt. Im direkten Vergleich bringt der Kauf daher relativ viel Mietersparnis. In Duisburg sind so 4,8 Prozent Rendite aufs Eigenkapital drin. Das lohnt sich!
Foto: imago imagesPlatz 5: Wuppertal
Ähnlich ist die Situation in Wuppertal. Selbstnutzer sollten hier kaufen, nicht mieten. Sie kommen auf ihr Eigenkapital auf einen Ertrag von 5,0 Prozent, berechnet aus der Mietersparnis abzüglich der auf 15 Jahre umgelegten Kaufnebenkosten (Kreditzinsen, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, aber kein Makler). 3,4 Prozent Rendite bleiben noch, wenn die Gesamtinvestition (samt Kredit) als Basis herangezogen wird.
Foto: imago imagesPlatz 4: Gelsenkirchen
Bevor wir Nordrhein-Westfalen gleich verlassen, kommt noch Gelsenkirchen. Auch hier ist das Votum eindeutig: Kaufen, nicht mieten. 5,2 Prozent Ertrag aus der Mietersparnis und auf das Eigenkapital bezogen sind die lokalen Werte.
Foto: imago imagesPlatz 3: Halle (Saale)
In Halle an der Saale lohnt der Kauf sich noch mehr. Käufer streichen im Vergleich zum Mieter 5,6 Prozent Rendite auf ihr Eigenkapital ein, wenn der übliche Mix aus Eigen- und Fremdkapital sowie die stadtweiten Durchschnittskaufpreise und -mieten einer 80 Quadratmeter großen Wohnung herangezogen werden.
Foto: imago imagesPlatz 2: Chemnitz
Die Paradiese der Immobilienkäufer liegen im Osten. Auf Platz 2 landet Chemnitz. Mit 6,1 Prozent Rendite aus dem Kauf, die allein der Mietersparnis abzüglich der für den Kauf getragenen Kosten (Kreditzinsen, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, aber kein Makler – umgelegt auf 15 Jahre) entspringen.
Foto: imago imagesPlatz 1: Magdeburg
6,4 Prozent Ertrag aufs Eigenkapital reichen Magdeburg für den ersten Platz. Unter den 50 größten deutschen Städten bietet kein anderer Ort Käufern im Vergleich zu Mietern so gute Bedingungen. Auch hier betrachten wir den Markt aus der Perspektive eines Selbstnutzers, der auf jeden Fall vor Ort wohnen will und sich nur fragt, ob er eher mieten oder kaufen soll. In Magdeburg lautet die Antwort, ganz klar: Kaufen!
In welchen der 50 größten Städte in Deutschland die Miete einer Immobilie viel lohnender als der Kauf ist, erfahren Sie hier. Alle Details zur Berechnung finden Sie hier. Wo sich das Eigenheim wirklich lohnt, lesen Sie in unserem Immobilienatlas 2018 und dem umfangreichen Premium-Dossier.
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Ein solcher tilgungsfreier Kredit über 234.000 Euro und für 15 Jahre wird derzeit bei guter Bonität zu Monatsraten von durchschnittlich 394 Euro angeboten, also zu etwa zwei Prozent Kreditzins. Neben diesen Kreditzinsen hätte der Käufer - anders als der Mieter - auch noch die Kaufnebenkosten zu tragen. Wenn wir davon ausgehen, dass der Käufer nach dem Kauf nichts in die Wohnung für die Instandhaltung investiert und sie nach 15 Jahren trotzdem wieder zu seinem Einstandspreis verkaufen kann, hat er neben den Zinsen nur diese Kaufnebenkosten ausgegeben. Also verteilen wir auch die kompletten Kaufnebenkosten über die 15 Jahre: Das entspricht gut 184 Euro im Monat (8,5 Prozent von 390.000 Euro, verteilt über 15 Jahre). Die meisten laufenden Kosten fallen sowohl bei Miete als auch bei Kauf an, von der Heizung über Strom bis zum Internetvertrag. Sie spielen für unseren Vergleich keine Rolle. Meist zahlen Eigentümer aber etwas höhere Nebenkosten als Mieter, zum Beispiel als Teil des Hausgeldes. Hierfür setzen wir einen Euro pro Quadratmeter und Monat an, bei der 90-Quadratmeter-Wohnung dann eben 90 Euro.
Halten wir nochmal fest: Durch den Kauf würde sich der Selbstnutzer die sonst fällige Miete von 1500 Euro sparen. Dafür müsste er jeden Monat 394 Euro Kreditzinsen zahlen, hätte (umgelegt auf 15 Jahre) noch 184 Euro im Monat an Kaufnebenkosten und 90 Euro monatlich an höheren Nebenkosten zu tragen. Unter dem Strich würde ihm eine Ersparnis von 832 Euro bleiben, 9984 Euro im Jahr. Im Gegenzug setzt der Käufer aus eigener Tasche 156.000 Euro für den Kauf ein.
Nun liegen die Zahlen auf dem Tisch. Die Ersparnis entspricht damit einem "Ertrag" von 6,4 Prozent pro Jahr*. Auf die Gesamtsumme bezogen, also Eigenkapital und Kredit, würde der Kauf rund 2,6 Prozent Ertrag bringen, gemessen an der eingesparten Miete, abzüglich der auf die Laufzeit umgelegten, nur vom Käufer zu tragenden Kosten. Könnten Selbstnutzer auf einen Kredit verzichten und den Kaufpreis komplett selbst stemmen, würden sie unter den ansonsten gleichen Annahmen auf 3,8 Prozent Ertrag durch den Kauf kommen. Dass die Rendite aufs Eigenkapital hier niedriger als beim Kauf mit Kredit ist, liegt schlicht daran, dass der Kreditzins aktuell niedriger als die Rendite durch die ersparte Miete ist. Im Gegenzug tragen die Kreditnehmer aber ein höheres Risiko, weil sie sich verschulden.
Die Werte sind im aktuellen Umfeld gut. Wenn ein Selbstnutzer also entschieden hat, in dieser Wohnung wohnen zu wollen und nur zwischen Kauf und Miete schwankt, dann sollte er in diesem Fall und unter den getroffenen Annahmen eher kaufen. Ob Selbstnutzer allerdings wirklich in dieser Wohnung im "Le Grand"-Wohnturm - auf östlicher Seite mit Blick auf einen sechsgleisigen Bahndamm - wohnen wollen, steht auf einem anderen Blatt.
Für die aktuelle Titelgeschichte der WirtschaftsWoche haben wir die Wohnimmobilienmärkte der 50 größten Städte aus Sicht von Kapitalanlegern und Selbstnutzern durchleuchtet. Selbstnutzer bekommen hier auf Basis der durchschnittlichen Kaufpreise und Mieten der jeweiligen Stadt eine Empfehlung, ob eher Kauf oder Miete lohnt. Dabei wird von einer 80-Quadratmeter-Wohnung ausgegangen, 30 Jahre alt. Ansonsten sprechen die Annahmen denen im Beispiel der Düsseldorfer Wohnung. Ab einem Ertrag von vier Prozent auf das eingesetzte Eigenkapital durch den Kauf, lautet die Empfehlung hier: Kaufen. Das entspricht einer Rendite auf das insgesamt eingesetzte Kapital, inklusive Kredit, von wenigstens 2,5 Prozent. Bei niedrigeren Werten wird zur Miete geraten.
Nur in 24 der 50 Städten ist so gerechnet noch der Kauf attraktiv. In welchen, lesen Sie in unserem Immobilienatlas.
* Anmerkung der Redaktion: In einer früheren Version des Artikels war der im Beispielfall angegebene „Ertrag“ aus der Mietersparnis zu niedrig angegeben. Er beträgt 6,4 Prozent bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital.