Mietvertrag kündigen : Was Mieter und Vermieter bei der Wohnungskündigung beachten müssen

Bei der Kündigung des Mietvertrags ist Sorgfalt gefragt. Was dabei gilt und warum die Kündigung für den Mieter einfacher ist als für den Vermieter.

Mieter und Vermieter sollten sich vorher gut informieren, bevor sie das Mietverhältnis beenden.

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Manche tun es, um ein Haus zu bauen, in eine andere Stadt oder schönere Wohnung zu ziehen, manche aber tun es aus dieser Perspektive: Sie wollen sich nicht mehr über den störenden Mieter ärgern müssen. Es gibt viele gute Gründe, warum das bestehende Mietverhältnis mal von Seiten des Mieters, mal von Seiten des Vermieters beendet werden muss. Alles was Mieter und Vermieter wissen sollten . 

Welche Kündigungsfrist muss der Mieter einhalten?

Die Kündigungsfrist für eine Wohnungskündigung beträgt drei Monate – also immer zum Ablauf des übernächsten Monats. Wenn das Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag – sprich Montag bis Samstag - eines Monats den Vermieter erreicht hat, zählt der laufende Monat noch mit. Wenn der Mieter nicht fristgerecht gekündigt hat, verschiebt sich die Kündigung um einen Monat nach hinten. 

Der Mieter darf aber nicht immer kündigen: Vermieter können eine Kündigung im Mietvertrag für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren nach Abschluss des Vertrages ausschließen oder das Mietverhältnis befristen lassen. Dann geht es um eine vertraglich vereinbarte Mindestmindestmietdauer. Dass diese zulässig ist, hat der Bundesgerichtshof bestätigt (BGH Urteil v. 13.10.2010 - VIII ZR 98/10). In Einzelfällen, bei einer sogenannten Individualvereinbarung über die Mindestmietdauer, können sogar längere Zeiträume als vier Jahre gewährt werden.

Kann der Mieter bei einem Sonderkündigungsgrund eher aus dem Mietverhältnis raus? 

Je nach Mietproblem gelten besondere Fristen bei der Sonderkündigung. 

• Bei einer Mieterhöhung gilt ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB). Der Mieter kann zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss jedoch bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhung eingehen.
• Sobald in der Wohnung Schimmel oder Baufälligkeit nachgewiesen werden kann und diese eine gesundheitliche Gefährdung darstellen, entfällt die Kündigungsfrist (§ 543 BGB).

• Wenn der Vermieter eine Modernisierung der Wohnung ankündigt, die erheblich stören wird, kann der Mieter zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 555e BGB). Kleine Reparaturen sind jedoch von der Sonderkündigung ausgenommen.
• Sobald eine Wohnung von zwei Mietern besetzt ist und einer von ihnen verstorben ist, beträgt die Kündigungsfrist nur noch einen Monat (§ 563a Abs. 2 BGB). Wenn der Mieter alleine wohnt, gehen die Erben automatisch das Mietverhältnis ein. Falls sie nicht in die Wohnung einziehen wollen, können sie diese mit dreimonatiger Frist kündigen.
• Möchten Mieter das Mietverhältnis aufrechterhalten, jedoch nicht den vollen Preis aufgrund baulicher oder anderer Mängel, die das das Wohnen beeinträchtigen, zahlen, kann unter Umständen eine Mietminderung verlangt werden (§ 536a & b BGB).

Kann der Mieter das Kündigungsschreiben per E-Mail verschicken?

Die Kündigung vom Mietvertrag muss schriftlich in einem Brief erfolgen. Eine E-Mail reicht nicht aus (§ 568 BGB). Dabei sollte jeder Mieter vorsichtshalber einen Nachweis darüber haben, wann der Vermieter die Kündigung erhalten hat. Deshalb ist zu empfehlen, das Schreiben der Wohnungskündigung als Einschreiben zu verschicken. 

Was passiert, wenn der Mieter einfach früher auszieht?

Die Miete muss solange bezahlt werden, bis die Kündigungsfrist ausgelaufen ist. Das gilt auch, wenn der Mieter einen Nachmieter vorschlägt, obwohl der Vertrag nicht vorsieht, dass die Frist dadurch verkürzt wird. Falls der Vermieter aber vor Ablauf der Kündigungsfrist die Wohnung mit Zustimmung des Vermieters schon an jemand anderen übergibt, muss der Ausgezogene keine Miete mehr zahlen. Ansonsten würde der Vermieter doppeltes Geld erhalten. 

Welche Kündigungsfrist hat der Vermieter?

Bei der Vermieterkündigung gilt eine einfache Regel: Je länger der Mieter da ist, desto länger darf er auch bleiben. Denn für Vermieter ist die Kündigungsfrist davon abhängig, wie lange das Mietverhältnis besteht. Bei einem Mietverhältnis von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, von fünf bis acht Jahren sechs Monate und ab acht Jahren neun Monate. 

Der Mieter ist klar im Vorteil: Wenn im Mietvertrag eine längere, vom Gesetz abweichende Kündigungsfrist unterzeichnet wurde, gilt diese nur für den Vermieter. Und wenn Mieter und Vermieter eine kürzere Frist festgelegt haben, darf dennoch nur der Mieter darauf zurückgreifen. 

Gibt es Ausnahmen, durch die der Vermieter mit einer kürzeren Frist kündigen darf?

Auch für den Vermieter gibt es jedoch die Möglichkeit, eine Sonderkündigung des Mietvertrages auszusprechen. Allerdings gelten dafür einige Voraussetzungen. Allgemein sind die Kündigungsfristen bei der Untervermietung von möblierten Zimmern geringer: Hier ist die Vermieterkündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf des Monats rechtskonform (§ 573c Abs. 3 BGB).Und auch die Werksmietwohnung kann bereits mit einer Frist von einem Monat gekündigt werden – vorausgesetzt das Arbeitsverhältnis besteht nicht mehr und der Vermieter benötigt die Wohnung für einen anderen Angestellten. 

Wenn der Mieter sich falsch verhält, darf der Vermieter das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen. Das gilt in folgenden Fällen:

• wenn zwei Monate hintereinander die Miete nicht bezahlt wird (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB),
• ein vertragswidriger Gebrauch der Wohnung nachweisbar ist (z.B. unerlaubte bauliche Veränderungen in der Mietimmobilie),
• wenn eine Störung des Hausfriedens stattfindet (z.B. durch Sachbeschädigung oder nachweislich unangemessenes Verhalten gegenüber anderen Mietern),
• Eigenbedarf wird angemeldet (wenn nahe Angehörige im Sinne des Zeugnisverweigerungsrechts in die Mietwohnung einziehen sollen (§573 Abs. 2 BGB).

Darüber hinaus gibt es besondere Einzelfälle, in denen eine Sonderkündigung greifen kann. Etwa wenn der Mieter ein Haustier trotz vertraglich vereinbartem Tierhaltungsverbot hält oder die nächtliche Ruhe missachtet und trotz einer Abmahnung weiter gegen die Vereinbarungen verstößt. (§ 543 Abs. 3 BGB).

Darf der Mieter der Kündigung widersprechen?

Sobald die Kündigung für den Mieter eine besondere Härte wäre, darf er widersprechen (§ 574 BGB). Dazu zählen folgende Gründe:

• kurz bevorstehender Schul- oder Universitätsabschluss,
• schwere Erkrankung,
• fortgeschrittene Schwangerschaft,
• drohende Obdachlosigkeit,
• Mietdauer von mehr als 20 Jahren,
• hohes Alter
• oder wenn jemand auf die Fertigstellung des Eigenheims oder auf einen Platz im Altenheim wartet.

Erkennt der Vermieter den Widerspruch nicht an, entscheidet das Gericht.

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