Häusermarkt : So gut ist der Inflationsschutz von Immobilien

In einer neuen Studie analysiert die Deutsche Bank die Entwicklung der Immobilienpreise über einen Zeitraum von 50 Jahren. Dabei zeigt sich: Mit Häusern konnte man die Inflation schlagen – meistens.

Mit Immobilien lässt sich die Inflation schlagen – aber nicht immer.

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Wenn die Deutsche Bank wieder mal die Lage am Immobilienmarkt analysiert, ist ihr Aufmerksamkeit gewiss. Nun hat sie sich in einer neuen Studie mit der Frage beschäftigt, ob Immobilien noch als Inflationsschutz taugen. Eine berechtigte Frage: Denn während die Inflation zuletzt in die Höhe schnellte, kam es erstmals seit Jahren zu – wenn auch zaghaften – Preisrückgängen. Hat Betongold also ausgedient?

Eine hohe Inflation kann nämlich auch negativ für Immobilien sein, die als Sachwerte eigentlich eine Absicherung vor steigenden Preisen bieten sollen. Um die hohe Teuerung zu bekämpfen, müssen die Notenbanken die Zinsen anheben. Auch die EZB wird am Donnerstag die inzwischen siebte Leitzinserhöhung hintereinander verkünden.

Die Folge: Erstens werden Anleihen wieder attraktiver. Mittlerweile rentiert beispielsweise die zehnjährige Bundesanleihe mit fast 2,3 Prozent. Viele Investoren sehen in Bonds nun eine ertragreiche Alternative zu Immobilien. Zweitens macht der Zinsanstieg Immobilienfinanzierungen teurer. Weniger Verbraucher können sich ein Haus leisten – und das drückt auf die Preise.

Tatsächlich sind die Preise für Häuser und Wohnungen zuletzt leicht gesunken. Laut Statistischem Bundesamt verbilligten sie sich im vierten Quartal um 3,6 Prozent zum Vorjahresquartal. Der jahrelange Immobilienboom ist also beendet. „Trotz dieses Gegenwindes bleiben Immobilien attraktiv“, schreibt aber Jochen Möbert, Analyst bei der Deutschen Bank, in seinem aktuellen Kommentar.

Steigen die Immobilienpreise weiter?

Denn: Die Historie zeigt, dass Immobilien auch in inflationären Zeiten an Wert zulegen. In der Auswertung hat das Kreditinstitut erhoben, wie sich die Immobilienpreise in verschiedenen Ländern in den vergangenen 50 Jahren entwickelt haben. Das Ergebnis: „Von 1970 bis 2022 übertraf der Anstieg der Hauspreise in allen 16 Ländern die Inflation, und zwar deutlich.“

Wohneigentum verteuerte sich also auch in Phasen, in denen die Teuerungsrate hoch war. Beispielsweise in den 1970er Jahren, als die Inflation auf bis zu 7,1 Prozent stieg. In 14 von 16 analysierten OECD-Ländern schlugen Kapitalanleger mit ihrem „Betongold“ die Inflation.

Trotz Zinsanstieg und Anlagealternativen geht der Deutsche-Bank-Analyst davon aus, dass die Immobilienpreise nur in wenigen Ausnahmefällen stagnieren oder fallen werden. Gleichzeitig prognostiziert er, dass die Preise in der Gesamtwirtschaft, für Waren und Dienstleistungen etwa, weiter stark steigen werden. Anders ausgedrückt: Die Immobilienpreise werden steigen, während die Kaufkraft sinkt. Immobilien sind demnach also weiterhin ein Schutz vor Inflation.

Tatsächlich spricht einiges dafür, dass die Immobilienpreise trotz aktuell schwieriger Lage steigen werden. Denn: Es gibt schlicht zu wenig Immobilien, um die hohe Nachfrage zu befriedigen. Und weil – auch wegen gestiegener Zinsen und Baustoffkosten – der Neubau praktisch zum Erliegen gekommen ist, wird nicht ausreichend neues Angebot auf den Markt kommen.

Wenn Investoren Immobilien als Inflationsschutz kaufen, brauchen sie manchmal aber einen langen Atem. In der Phase zwischen 1995 und 2012 beispielsweise stand der Häusermarkt unter Druck. „Ein Investor musste also 17 Jahre warten, bis er den Einstandspreis wieder am Markt erzielen konnte“, schrieb Möbert im März in seiner Analyse.

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