Zahl neu gebauter Wohnungen gesunken : Wohnungsmarkt: „Die mageren Jahre liegen noch vor uns“

Vor allem in Städten suchen viele Menschen nach bezahlbaren Wohnungen. Doch Deutschlands Wohnungsbau stagniert: Die Zahl der Fertigstellungen liegt deutlich unter dem ursprünglich angepeilten Ziel.

Rheinland-Pfalz, Mainz: Ein Gerüst steht an einer Baustelle für Wohnungen.

Foto: Sebastian Gollnow/dpa

In Deutschland sind im vergangenen Jahr rund 294.400 Wohnungen gebaut worden. Dies waren 900 oder 0,3 Prozent Einheiten weniger als 2022, wie das Statistische Bundesamt am Donnerstag mitteilte. Damit war die Entwicklung trotz der Flaute im Wohnungsbau überraschend stabil.

Die Branche spricht allerdings von einem „Blick in den Rückspiegel“ und befürchtet magere Zeiten, da die Zahl der Baugenehmigungen – als Gradmesser für künftige Fertigstellungen – eingebrochen ist. Die Behörden gaben 2023 grünes Licht für den Bau von nur knapp 260.000 Wohnungen – dies ist der tiefste Stand seit 2012.

Teure Materialien und eine teure Finanzierung wegen hoher Zinsen schrecken viele potenzielle Häuslebauer und Investoren ab. Deshalb schwächelt der Wohnungsbau in Deutschland massiv, weil sich für Bauträger und Projektentwickler das Bauen derzeit kaum noch lohnt. Die Branche ruft hier seit langem nach stärkeren Staatshilfen – etwa über Zinsstützungsprogramme für private Investoren. Zudem fordert die Lobby ein Lockern der teureren Baustandards etwa in puncto Energieeffizienz.

Die größten Finanzierungsfallen für Immobilienkäufer

1. Maximale Monatsrate

Wer seine finanzielle Belastungsgrenze für Zins und Tilgung überschätzt, gefährdet die gesamte Finanzierung. Die Monatsraten sollten ein Drittel der Einkünfte nicht übersteigen. Schließlich geht das Alltagsleben auch für Immobilienbesitzer weiter. Unvorhergesehene Ausgaben, etwa eine größere Autoreparatur, müssen problemlos bezahlbar bleiben. Dafür sind Reserven in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern empfehlenswert.Quelle: Bausparkasse Schwäbisch-Hall, eig. Recherche Stand: 2022

2. Zu wenig Tilgung und Zinsbindung

Bauherren sollten genau kalkulieren, ob sie mindestens zwei oder besser drei Prozent Tilgung im Jahr stemmen können. Ein weiterer Anhaltspunkt für die Rechnung: Spätestens bei Renteneintritt sollte die Immobilie abbezahlt sein. Eine möglichst lange Zinsbindung ist sinnvoll und sichert gegen einen Zinsanstieg ab.

3. Falsch berechnet: Der Kreditbedarf

Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, desto weniger Geld muss sich der Kreditnehmer leihen. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten (Bau-, Kauf- und Kaufnebenkosten) sollten Käufer aus eigenen Mitteln bestreiten können. Wer den Kreditbedarf unterschätzt, muss womöglich eine teure Nachfinanzierung in Kauf nehmen. Setzt man die Bedarfssumme dagegen zu hoch an, verlangen Banken eine Nichtabnahmeentschädigung.

4. Unterschätzt: Die Kaufnebenkosten

Banken finanzieren sie nur ungern mit: Die Gesamtnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Gebühren für Notar und Grundbucheintrag sowie mögliche Maklerprovisionen können sich auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises summieren. Wer eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro finanzieren will, sollte also bereits 45.000 Euro für die Nebenkosten angespart haben.

5. Nicht ausgeschöpft: Zuschüsse und Förderungen

Guthaben aus Riester-Verträgen, Darlehen aus öffentlicher Hand, wie Kredite der KfW-Bank, oder auch Baugeld vom Bürgermeister können den Kreditbedarf senken. Zusätzlich kann es weitere Zuschüsse geben. Wer die besonders für Familien mit Kindern lukrative Wohn-Riester-Förderung oder das Baukindergeld nicht für die Finanzierung nutzt, verschenkt mitunter eine fünfstellige Summe. Käufer sollten sich im Vorfeld gezielt nach Zulagen und Förderungen erkundigen.

Auch im ersten Quartal 2024 ist die Zahl der Baugenehmigungen eingebrochen – um 22,2 Prozent auf 53.500 Wohnungen. Der Verband der Wohnungswirtschaft GdW sprach von einem „alarmierenden Absturz“. Die Ampel-Koalition hatte das Ziel ausgegeben, dass jährlich rund 400.000 neue Wohnungen gebaut werden sollten. „Selbst wenn die Fertigstellungszahlen in 2023 nicht so dramatisch ausfallen, wie befürchtet wurde, heißt das doch nur, das dicke Ende kommt erst noch“, bilanzierte der Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie, Tim-Oliver Müller.

Jede zweite Firma klage über Auftragsmangel

Den sogenannten Bauüberhang bezifferte das Statistikamt für Ende 2023 auf 826.800 Wohnungen, binnen Jahresfrist ein Minus von 58.1000 Einheiten und damit der erste Rückgang seit 2008. Hier handelt es sich um genehmigte Wohnungen, die aber noch nicht gebaut wurden. „Die wirklich harte Zeit kommt erst noch“, warnte Präsident Dirk Salewski vom Bundesverband Freier Immobilien und Wohnungsunternehmen (BFW) jüngst. „Wer jetzt so tut, als seien wir durch das Tal der Tränen durch, ruht sich in Wirklichkeit nur auf den Lorbeeren von vorgestern aus.“ Jede zweite Firma klage über Auftragsmangel. „Jetzt wird nicht geplant und damit wird in den kommenden Jahren auch nicht gebaut“, betonte Salewski. „Die mageren Jahre liegen eindeutig noch vor uns.“

Die Branche appelliert immer wieder an die öffentliche Hand, Bauen zu beschleunigen und zu vereinfachen. So müssten Kommunen mehr Bauflächen ausweisen, Planungs- und Genehmigungszeiten seien zu lang und Umweltschutzauflagen überzogen. Zudem mangelt es laut Lobby an Digitalisierung und Personal in den Bauämtern.

Zahl der Beschäftigten sinkt dritten Monat in Folge

Die Zahl der Beschäftigten im deutschen Bauhauptgewerbe sank im März binnen Jahresfrist um 0,4 Prozent und damit den dritten Monat in Folge, wie das Statistische Bundesamt am Freitag mitteilte. "Bis zum Jahresbeginn 2024 war diese Zahl acht Jahre lang stetig gewachsen und sorgte für ein hohes Beschäftigungsniveau." Daher waren im März 2024 mit rund 531.000 Personen immer noch 30,5 Prozent mehr tätig als vor Beginn des Anstiegs (Dezember 2015: 407.000). Die Daten des Statistikamts umfassen Betriebe mit mindestens 20 Beschäftigten. Die Bundesvereinigung Bauwirtschaft (BVB) hatte jüngst erklärt, die Gesamtzahl der Mitarbeitenden dürfte 2024 um gut 13.000 auf rund 869.400 sinken.

In der Bundesrepublik Deutschland wurden seit Beginn der Baustatistik 1950 durchschnittlich gut 400.000 neue Wohnungen pro Jahr fertiggestellt. Den bisher höchsten Stand erreichte der Wohnungsbau 1973 mit gut 714.200 fertiggestellten Einheiten im früheren Bundesgebiet. Nach der Wiedervereinigung war 1995 das Rekordjahr mit rund 602.800 neuen Wohnungen in Gesamtdeutschland. Die wenigsten Wohnungen wurden in der globalen Finanzmarktkrise 2009 fertiggestellt – nur 159.000.

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