Immobilien: Wo Büroimmobilien ein Sanierungsfall sind
Ein Bürohaus wird für die Sanierung entkernt.
Foto: dpa Picture-AllianceDer Druck, alte Gebäude auf Vordermann zu bringen, nimmt zu – und der Sanierungsstau auch. Das zeigt eine neue Studie des Berliner Marktforschungsinstituts Bulwiengesa, die der WirtschaftsWoche exklusiv vorliegt.
Angesichts schwacher Nachfrage nach Büros, etabliertem Homeoffice und einer Vielzahl neuer bezugsfertiger Immobilien, die in besseren Zeiten geplant wurden, ist die Leerstandsquote bei deutschen Büroimmobilien im ersten Halbjahr 2024 auf durchschnittlich 6,3 Prozent gestiegen. Sie liegt nun fast doppelt so hoch wie 2019: Damals waren es 3,6 Prozent. Zu der Entwicklung trage bei, erklärt Bulwiengesa, dass sich immer mehr Unternehmen zur Einhaltung von Nachhaltigkeitszielen verpflichten: Der wachsende Leerstand fokussiere sich deshalb „auf ältere Bestände“.
Ein Drittel der Bürogebäude Sanierungsfälle
Wie groß der klima- und gebäudetechnische Nachholbedarf deutscher Büroimmobilien in den Großstädten eigentlich ist, zeigen die erstmals erhobenen Daten der Marktforscher.
München kommt dabei noch gut weg, Köln ganz schlecht. In der Bayern-Metropole zählen laut Bulwiengesa 15 Prozent der insgesamt 14,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche zur Kategorie Sanierungsfall. In der Dom-Stadt am Rhein gilt das für fast die Hälfte der dortigen acht Millionen Büro-Quadratmeter: 49 Prozent. Dazwischen liegen mit jeweils rund einem Drittel sanierungsbedürftiger Bürokomplexe Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und Stuttgart.
Diese Größenordnung – Sanierungsbedarf ein Drittel – gilt auch für die A-Standorte insgesamt und ihre 84 Millionen Büro-Quadratmeter. Als A-Städte versteht man wirtschaftlich relevante Metropolen. Die Flächen in diesen sieben Immobilien-Metropolen machen ungefähr ein Fünftel der rund 420 Millionen Quadratmeter Nutzfläche des gesamten deutschen Büromarktes aus.
Untersucht hat Bulwiengesa alle unsanierten Gebäude, die vor dem Jahr 2000 gebaut wurden. Positiv: „Die Sanierungstätigkeit in den A-Städten nimmt im Vergleich mit den letzten fünf Jahren zu.“ Von 2019 bis 2026 wurden und werden rund 2,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche in den sieben sogenannte A-Städten des deutschen Immobilienmarktes saniert. Rund die Hälfte davon ist bereits fertig gestellt. Aktuell sind knapp 950.000 Quadratmeter im Bau und 320.000 Quadratmeter in der Planung.
Bulwiengesa will die Studie künftig halbjährlich aktualisieren. Partner der Erhebung ist der Hamburger Baudienstleister Apoprojekt, der sich mit inzwischen 350 Millionen Euro Umsatz, sechs Standorten und 600-köpfiger Crew als Marktführer in den Segmenten Gebäudesanierung und Büroflächenausbau sieht.
24 Prozent Wachstum im Krisenjahr 2023
Laut Apoprojekt-Geschäftsführer Stephan Winn sind Sanierungen von Bürogebäuden derzeit vor allem in den zentralen Lagen der Großstädte attraktiv. Hier, so ergibt die Studie, werden aktuell die meisten Flächen auf den neuesten technischen Stand gebracht. In Randbezirken und kleineren Städten hingegen erwartet Winn nur eine gebremste energie- und gebäudetechnische Transformation: „Außerhalb der Top-Lagen gibt es einen größeren Anteil von Gebäuden – vielleicht 20 Prozent -, deren Sanierung nicht lohnt, weil die Mieten, die man bräuchte, um die Investitionen wieder reinzuholen, dort nicht erzielbar sind.“ Dazu trägt auch der demografische Wandel bei, der nach Bulwiengesa-Prognose „zu einem Rückgang der Nachfrage abseits der Metropolen“ führen wird.
Die Sanierungskosten treiben die Preise für Büroflächen tatsächlich enorm. Durchschnittlich, so die Studie, „verdoppelt sich der Mietpreis im Objekt im Vergleich zur Miete, die vor der Sanierung gezahlt wurde“. Die Bedeutung von Sanierungen für künftige Projektentwicklungen wächst dennoch: „Waren 2019 noch 10 Prozent aller Projekte Sanierungen, wird 2025 und 2026 ein Anteil von über 30 Prozent erwartet.“
Ursache ist vor allem das Thema Nachhaltigkeit, so das Fazit der Studie: „Nicht zu sanieren ist für viele Eigentümer schlichtweg keine Option.“
Lesen Sie auch: Gewerbeimmobilien – „Nicht wenige Sanierungsprojekte enden in der wirtschaftlichen Katastrophe“