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Umweltbewusste Gewerbegebäude Immobilienfonds werden immer nachhaltiger – und verdienen prächtig

Der Fleethof in Hamburg: Das Deka-Investment ist als ökologisch und soziokulturell nachhaltiges Gebäude zertifiziert. Quelle: PR

Experten machen Immobilien für rund 40 Prozent der CO2-Emissionen verantwortlich. Immobilienfonds, die auf Nachhaltigkeit setzen, erzielen derzeit gute Renditen.

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Seit Langem hat sich der ESG-Gedanke (Environment, Social, Governance, zu deutsch: Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) in der Finanzwelt bei vielen Produkten durchgesetzt. Auch bei Immobilienfonds wird immer stärker darauf geschaut, welche Rolle das Thema Nachhaltigkeit spielt. Dabei steht das Umweltbewusstsein vielleicht nur vordergründig an erster Stelle. Wichtiger ist - wie immer, wenn es um Geldanlage geht - der wirtschaftliche Ertrag. Auch unter diesem Aspekt brauchen sich nachhaltige Immobilienfonds nicht zu verstecken.

Was ist nachhaltiges Bauen?

Nachhaltiges Bauen bedeutet den bewussten Einsatz und Umgang mit vorhandenen Ressourcen, das Bewahren der Umwelt sowie die Minimierung des Energieverbrauchs. Von nachhaltigem Bauen kann dann gesprochen werden, wenn die drei ESG-Dimensionen Ökonomie, Ökologie und Soziales in Einklang gebracht werden. Die Ökonomie bezieht sich darauf, dass Gebäude wirtschaftlich sinnvoll und über den gesamten Lebenszyklus betrachtet werden. Die Ökologie steht für den ressourcen- und umweltschonenden Bau von Gebäuden. Der Nutzer eines Gebäudes steht im Fokus des Sozialen. Somit darf von nachhaltigem Bauen gesprochen werden, wenn die drei Dimensionen im Einklang stehen.

Institutionen wie die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB e.V.) besitzen ein eigenes Zertifizierungssystem, bei dem je nach Gebäudetyp bis zu 40 Nachhaltigkeitskriterien in die Bewertung einfließen, die von unabhängigen Expertengremien kontinuierlich weiterentwickelt werden. Darüber hinaus ist die DBNG der Meinung, dass Produkte, die die Nachhaltigkeitsmerkmale erfüllten, oftmals gar nicht teurer seien als herkömmliche. Damit lasse sich am Ende sogar Geld sparen. Hintergrund: Solche Produkte machen sich erst im Lauf der Zeit bezahlt, da sie beispielsweise dafür sorgen, dass die Betriebskosten langfristig niedriger sind.

Auch für Immobilienfonds gibt es ESG-Kriterien



Da sich mit nachhaltigem Bauen langfristig Kosten einsparen lassen, geraten auch entsprechende Immobilien oder Immobilienfonds in den Fokus von Anlegern bzw. werden auch für Emittenten von Finanzprodukten interessant. Auf Grundlage von Nachhaltigkeitskriterien wie beispielsweise von denen der DBNG reflektiert die Ratingagentur Scope das Risiko-Rendite-Verhältnis von Offenen Immobilienfonds in Zusammenhang mit Nachhaltigkeit. Die Scope-Analysten untersuchen unter anderem die Nutzung und Erzeugung erneuerbarer Energien, die durchschnittliche Entfernung der Immobilien zum öffentlichen Personen-Nahverkehr und die CO2-Emissionen. Die insgesamt 17 Teilaspekte werden zu einem Nachhaltigkeitsscore für das Immobilienportfolio verdichtet.

Scope hat die Zertifizierungsquoten von insgesamt 14 offenen Immobilienfonds untersucht, deren Portfolios überwiegend aus Gewerbeimmobilien bestehen. Zusammen verwalten sie Objekte im Wert von 82 Milliarden Euro. Ein Zwischenergebnis: Der Anteil der zertifizierten Objekte in den Portfolios der betrachteten Fonds hat sich seit 2013 signifikant erhöht. Dies gilt sowohl in Bezug auf den Anteil nachhaltiger Objekte (2013: 25 Prozent - 2018: 53 Prozent) als auch auf den Anteil der verwalteten Immobilienwerte (2013: 35 Prozent - 2018: 65 Prozent).

Ein Beispiel für eine zertifizierte Immobilie ist das Büroobjekt „Fleethof“ in Hamburg, dass zum Portfolio des Offenen Immobilien-Publikumsfonds Deka-Immobilien Europa gehört und die Nachhaltigkeitszertifizierung „BREEAM“-„Very good“ besitzt.

Fonds und ETFs für nachhaltige Immobilien

Derzeit ist das Angebot an nachhaltigen Immobilienportfolios bei ETFs im Vergleich zu anderen Anlageklassen wie Aktien und Anleihen noch gering. Das Finanzprodukt BNP Paribas Easy FTSE EPRA Nareit Developed Europe ex UK Green auf einen Immobilienindex, der systematisch Nachhaltigkeitsfaktoren berücksichtigt, ermöglicht Anlegern ihren CO2-Fußabdruck zu senken und einen Beitrag zur Begrenzung der Erderwärmung auf unter zwei Grad zu leisten. Der BNP Paribas Easy FTSE EPRA Nareit Developed Europe ex UK Green ist erst seit dem 9. Oktober 2019 erhältlich.

Weil nachhaltige Immobilienfonds in punkto Kosten langfristig vorteilhafter sind, sind entsprechende Finanzprodukte empfehlenswerter als ihre herkömmlichen Pendants. Schon allein deswegen, weil die Renditeaussichten von Immobilien gegenüber anderen Assetklassen eher am unteren Rand anzusiedeln sind. Daher können selbst geringe Kostenvorteile große Renditeunterschiede ausmachen. Außerdem könnten in der Zukunft durch den gesellschaftlichen Druck Belastungen wie Steuern und Abgaben auf CO2-intensive Gebäude steigen, was nachhaltig errichtete Gebäuden weiter in den Fokus von Anlegern rückt. Wer also aktuell das Investment eines Immobilienfonds in Erwägung zieht, sollte den Aspekt Nachhaltigkeit nicht aus den Augen verlieren.

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