Albtraum für Bauherren Was tun, wenn die Baufirma pleite geht?

Egal, ob Bauträger oder ein Generalunternehmer: Geht die Baufirma vor Fertigstellung des Hauses oder der Eigentumswohnung pleite, drohen herbe Verluste und eine Bauruine. Wie Bauherren vorbeugen, was sie im Ernstfall noch tun können.

Baustopp Eigenheim: Wenn die Baufirma pleite geht. Quelle: imago

Egal, ob Bauträger oder ein Generalunternehmer: Geht die Baufirma vor Fertigstellung des Hauses oder der Eigentumswohnung pleite, drohen herbe Verluste und eine Bauruine. Wie Bauherren vorbeugen, was sie im Ernstfall noch tun können.

Aus zwei Gründen scheitern Ehen in Deutschland statistisch betrachtet am häufigsten: der Geburt des ersten Kindes oder dem Bau eines Eigenheims. Beide Ereignisse strapazieren Nerven und Beziehungen wohl derart, dass eine Familie daran zerbrechen kann.

Vieles beim Hausbau verzögert den Baufortschritt und verursacht zusätzliche Kosten: Material und Handwerker stehen nicht wie geplant zur Verfügung, Baumängel und Folgeschäden erfordern Nachbesserungen, bautechnische Widrigkeiten erhöhen den Aufwand. Am schlimmsten aber trifft es Bauherren, wenn Bauträger oder Handwerkfirmen während der Bauphase zahlungsunfähig werden. Dann stehen sie da mit einer Bauruine.

Typische Mängel in Neubauten

Pleiten sind in der Baubranche an der Tagesordnung. 2015 gingen knapp 3900 Baubetriebe Pleite – das waren 16,5 Prozent aller Unternehmensinsolvenzen in Deutschland. 2016 werden es mit geschätzten rund 3800 Fällen nur minimal weniger sein. Nur der Handels- und Dienstleistungssektor verzeichnet noch mehr Insolvenzen als die Baubranche. Dirk Hagemann, Fachabteilungsleiter beim Kreditversicherer Euler-Hermes, sagt: „Von den Pleiten sind kleinere Betriebe besonders häufig betroffen, also Ausbaufirmen wie Heizungsbauer, Installateure oder Maler. Außerdem sind die meisten Pleitefirmen im privaten Wohnungsbau tätig.“

Dünne Finanzdecke bei vielen Baufirmen

Das Problem der Bauunternehmen ist ihre meist dünne Finanzdecke. „Die Gewinnmargen sind in der Baubranche mit nicht einmal sechs Prozent im Durchschnitt sehr gering“, erklärt Hagemann. „Verweigert da ein Kunde etwa wegen Baumängeln eine Zahlung, steigt der finanzielle Druck auf den Betrieb schnell an. Die meisten Firmen, die so zahlungsunfähig werden, werden abgewickelt. Bis die Gläubiger wissen, ob sie noch etwas erstattet bekommen, können Jahre vergehen, mehr als fünf bis zehn Prozent der ursprünglichen Forderung sind es auch dann nur selten. Auf dem Rest bleiben die Gläubiger dann sitzen.“

Für den Bauherren ist die Zahlungsunfähigkeit eines Baudienstleisters oder des Bauträgers der Super-GAU: Die Handwerker bleiben aus, die Lieferanten liefern kein Material mehr. Außerdem hat der Bauherr vielleicht schon mehr bezahlt, als an Leistungen erbracht wurde, so dass auch sein Geld futsch ist.

Diese Fallen lauern auf Bauherren
Auf Experten ist Verlass - das dürften sich wohl die meisten Häuslebauer denken. Doch da könnten sie sich täuschen. Denn auch Architekten und Bauträger verkalkulieren sich. 13 Prozent der Befragten gaben an, dass ihnen das passiert sei. Sollte der Bauplaner besonders fahrlässig gehandelt haben und die Kosten für einige Bauleistungen falsch oder gar nicht berücksichtigt haben, können Bauherren auch gerichtlich dagegen vorgehen. Quelle: dpa
Was manchmal auch viel länger dauert als gewünscht, ist die Erteilung einer Baugenehmigung. Nicht nur eine Bauvoranfrage nimmt Zeit in Anspruch. Sollte es einen Bebauungsplan für die Fläche geben, muss der Bauherr auch noch Vorschriften einhalten. Zwölf Prozent gaben an, diesen Aspekt unterschätzt zu haben. Quelle: dpa
Der am häufigsten genannte Grund für Bauverzögerungen war schlechte Organisation. 28 Prozent der Bauherren machten sie dafür verantwortlich, dass sie nicht zum gewünschten Zeitraum ins Eigenheim einziehen konnten. Quelle: AP
Der Traum von den eigenen vier Wänden könnte so schön sein. Wenn doch alles nach Plan liefe. Doch für viele Bauherren ist das Gegenteil der Fall. Chaos auf der Baustelle, Papierkrieg mit den Ämtern und steigende Kosten sind die Realität der Häuslebauer, zeigt eine Umfrage des Immobilienfinanzierers Interhyp. Wer das bedenkt, kann sich gegen die Fallen wappnen. Quelle: www.interhyp.de Quelle: dpa
Ein aufgeräumter Garten dürfte bei vielen zum Traum vom Eigenheim dazu gehören. Doch die grüne Oase kann ins Geld gehen. Einen störenden Baum zu fällen, zum Beispiel, kostet mehrere Hundert Euro. Gehört dieser zu schützenswerten Arten, muss der Hausbesitzer außerdem eine Sondergenehmigung für die Fällarbeiten beantragen und neue Bäume als Ausgleich pflanzen. Kein Wunder also, dass 13 Prozent der Befragten die Gestaltung der Außenanlagen als Kostentreiber sehen. Quelle: dpa
Wer ein Haus bauen möchte, sollte das Geld zusammenhalten. Doch die wenigsten Bauherren schaffen das. 72 Prozent von ihnen gaben an, die Kosten für ihr Vorhaben unterschätzt zu haben. Bei den meisten von ihnen kosteten die eigenen vier Wände zehn Prozent mehr als geplant. Jeder dritte klagte, dass die Summe zwischen zehn und 30 Prozent höher ausfiel. Wo lauern die Geldfresser beim Hausbau? Quelle: dpa
Noch bevor mit dem eigentlichen Bau beginnt, treffen Bauherren auf eine weiter Kostenfalle: die Erschließungskosten. Gemeint sind die Kosten für den Anschluss an die Kanalisation und Wasserversorgung, an das Telefonnetz sowie an Gehwege. Kommunen beteiligen sich unterschiedlich stark an den Erschließungskosten. Für einige muss der Bauherr fast komplett selbst aufkommen. Jeder zehnte befragte Hausbauer gab an, diese Kosten im Vorfeld unterschätzt zu haben. Quelle: dpa/dpaweb
Kaum eine Baustelle kommt ohne Nachträge seitens der Baufirmen aus. Sie werden gestellt, wenn sich beispielsweise Lieferfristen für Baumaterial verzögern oder unvorhergesehene Umstände den Bau behindern. Zwölf Prozent der Befragten gaben an, dass sich der Bau ihres Hauses deswegen verlängert habe. Quelle: dpa
Das schönste Bad nützt einem wenig, wenn darin kein Wasser fließt. Und auch um die Gas- und Stromversorgung des Eigenheims müssen sich Hausherren selber kümmern. Genau da lauert die nächste Kostenfalle. Bei 15 Prozent der Befragten fielen die Kosten für die Hausanschlüsse höher aus als geplant. Quelle: dpa
Um keine Überraschungen im Nachhinein zu erleben, ist es wichtig, mögliche Zusatzkosten und Verzögerungen im Voraus einzuplanen und auch die Finanzierung anzupassen. Rund zehn Prozent der geplanten Kosten als Zusatzpuffer bei der Finanzierung gelten als angemessen. Viele Banken bieten Bauherren an, einen Teil des Darlehens gegen Ende der Bauphase zu stornieren. Quelle: dpa
Wer sein Haus selber baut, kann richtig Geld sparen. Allerdings spart man dabei nicht unbedingt Zeit. Sechs Prozent der Befragten gaben an, die Eigenleistung beim Bau überschätzt und deswegen ihr Haus nicht rechtzeitig fertig bekommen zu haben. Übrigens: Nicht alles am Bau ist in Eigenregie zu machen. Wer Zusatzkosten und Gefahren bei Elekroinstallation vermeiden möchte, sollte das besser den Profis überlassen. Quelle: dpa
Kostentreiber Nummer eins sind besondere Bauleistungen und Sonderwünsche. Gemeint sind alle Abweichungen von einem zuvor zwische Bauherr und Baufirma vereinbarten Bauplan. Das kann der Ausbau eines Speichers oder das Versetzen einer Wand für ein besonders geräumiges Badezimmer sein. 35 Prozent der Befragten gaben an, dass Sonderwünsche die Kosten ihres Hauses in die Höhe getrieben haben. Quelle: ZB
Ob starke Regenfälle oder Eiseskälte - wenn Petrus streikt, müssen Bauherren oft eine unfreiwillige Pause einlegen. Ganze 16 Prozent der Befragten mussten ihren Einzug ins traute Heim wegen des schlechten Wetters vertagen. Quelle: dpa
Nicht nur das Geld wird beim Bau eines Hauses immer knapper sondern auch die Zeit. Laut der Umfrage konnte nur jeder zweite Bauherr sein Projekt in der dafür vorgesehenen Zeit fertigstellen. Bei 35 Prozent von ihnen verzögerte sich der Bau um ein halbes Jahr. In fünf Prozent der Fälle mussten sie länger als ein Jahr auf das Haus warten als ursprünglich geplant. Wer also pünktlich in die eigenen vier Wände einziehen möchte, muss sich gegen möglich Zeitfresser wappnen. Quelle: dpa

Selbst wenn nur ein kleiner am Bau beteiligter Handwerksbetrieb zahlungsunfähig ist, beläuft sich der Schaden für Bauherren schnell auf mehrere tausend Euro. Generalunternehmen, die alle Arbeiten bis zur Fertigstellung übernehmen, verursachen durch ihre Pleite leicht Schäden im sechsstelligen Bereich – zumal die Bauarbeiten dann vollends erliegen und die Bauherren weiterhin schon Kreditraten und Miete zahlen müssen.

Oft nur zu drei bis zehn Prozent des Schadens ersetzt

Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB), kennt die Problemlage aus der Praxis. Anwälte versuchen dann für die Mandanten zu retten, was noch zu retten ist, wenn die Pleite ihres Bauunternehmers absehbar oder sein Insolvenzantrag schon amtlich ist. Realistisch betrachtet sei das oft sehr viel weniger, als sich die Geschädigten erhoffen.

Häufige Handwerkertricks

Freitag bringt die Zukunft einer Bauruine trocken auf den Punkt: „Die Baustelle ruht bis der Insolvenzverwalter entscheidet, was er mit dem halbfertigen Haus vorhat. Und wenn das Insolvenzverfahren durchgeführt und die Schadenersatzansprüche ermittelt sind, bekommt der Bauherr vielleicht eine Quote von drei bis fünf Prozent seines Verlustes erstattet. Aber nur wenn’s gut läuft“, so der Anwalt, der noch skeptischer ist als Hagemann vom Kreditversicherer Hermes Euler.

Eine große Rolle spielt es, ob das Pleiteunternehmen ein Bauträger oder Generalunternehmer – auch Generalübernehmer genannt – ist. Der entscheidende Unterschied: Beim Generalunternehmer bleibt der Auftraggeber Bauherr und ist Eigentümer von Grundstück samt unfertigem Bau. Bauträger sind hingegen selbst Bauherr und verkaufen Grundstück nebst schlüsselfertigem Haus erst nach Fertigstellung an den Kunden. Ist ein Bauträger vor der Übergabe pleite, wird die Lage für den Hauskäufer ungleich komplizierter.

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