Die Coronapandemie hat auch Auswirkungen auf die Baufinanzierung. Insbesondere junge Immobilienkäufer müssen zunehmend ein stabiles Einkommen und ausreichend Eigenkapital nachweisen, um von noch immer rekordniedrigen Bauzinsen zu profitieren. Zudem werden die Baufinanzierer vorsichtiger, was die Beleihung des Wunsch-Eigenheims angeht, also den maximalen Kreditbetrag, der durch den Verkehrswert der Immobilie besichert ist. Üblich ist eine Beleihungsgrenze von 60 bis 80 Prozent, höhere Beleihungen – zum Beispiel eine 100-Prozent-Finanzierung, die womöglich auch die Kaufnebenkosten abdeckt – sind bei den Banken derzeit nicht gern gesehen.
Ein Selbstversuch der WirtschaftsWoche hat jedoch gezeigt: Einen Kredit zu bekommen, ist weniger das Problem. Sogar eine 100-Prozent-Finanzierung ist für junge Hauskäufer möglich, wenn das Einkommen hoch genug ist. Wie aber ist die Situation für Kreditnehmer, die schon älter als 55 Jahre sind – und somit höchstens noch zehn bis zwölf Jahre bis zum Ruhestand haben?
Egal, ob ein Kredit für eine Modernisierung des Eigenheims, für den altersgerechten Umbau von Bad, Flur und Treppenhaus, oder ob gar erstmals ein Haus oder eine Wohnung für die Selbstnutzung gekauft werden soll: Ältere Kreditnehmer sind für die Finanzierer oft eine attraktive Klientel, denn sie verfügen häufig über gute Einkommen, haben eine (hoffentlich makellose) Historie als Kreditnehmer, die bei der Einschätzung des Kreditausfallrisikos hilft und nicht selten schon ein hübsches Sümmchen auf der hohen Kante. Sie haben aber einen wesentlichen Nachteil für die Banken: weniger Zeit für die Kreditrückzahlung – zumal das Einkommen nach Renteneintritt häufig sinkt und das Todesfallrisiko mit zunehmendem Alter steigt.
Tatsächlich, das zeigt auch der Bericht der WirtschaftsWoche, ist weit weniger problematisch, einen Kredit zu bekommen, als eine geeignete Immobilie zu finden. „Alter ist kein K.O.-Kriterium bei der Kreditvergabe“, sagt Sven Günther, Kölner Baufinanzierungsberater beim Finanzdienstleister Dr. Klein, der schwerpunktmäßig Immobilienkredite vermittelt. „Die meisten Kunden, die älter als 55 Jahre sind, verfügen über ein gutes Einkommen und haben Ersparnisse. Diese Kunden sind gut vermittelbar. Nur bei Ruheständlern mit kleiner Rente und ohne eigene Ersparnisse ist kaum Hilfe möglich.“
Der letztgenannte Fall ist aber anscheinend wenig praxisrelevant. „Dass Ältere einen Immobilienkredit benötigen, kommt seltener vor. Vielleicht jeder fünfte unserer Kreditkunden ist älter als 55 Jahre, höchstens die Hälfte von ihnen bezieht schon Rente“, schätzt Günther. Oftmals sucht diese Klientel auch nur einen Kredit für Umbau und Modernisierung der Immobilie. Erst im April, erzählt Günther, habe er einem Rentner mit schuldenfreier Immobilie einen Modernisierungskredit über 100.000 Euro für den altersgerechten Umbau seines Hauses vermittelt. Das hätte problemlos geklappt, obwohl jede Bank eigene Kriterien für die Bewertung der Bonität anlege.
Im Alter noch einen Kredit? Lieber nicht...
Eine repräsentative Umfrage von YouGov im Auftrag des Finanzdienstleisters Deutsche Teilkauf, die der WirtschaftsWoche vorab vorliegt, bestätigt den Eindruck, dass Senioren relativ selten Baufinanzierungen nachfragen. Befragt wurden mehr als 1000 Eigenheimbesitzer im Alter von mindestens 60 Jahren. Demnach hat der weit überwiegende Teil der älteren Hausbesitzer überhaupt kein Interesse an einem Immobilienkredit. 71 Prozent von ihnen lehnen eine Kreditaufnahme kategorisch ab. Nur jeder Zehnte kann sich die Aufnahme eines Immobiliendarlehens gut vorstellen.
Der Grund für die Zurückhaltung liegt aber mitnichten darin, dass Kredite bzw. die damit verbundenen langjährigen Zahlungsverpflichtungen als zu riskant eingestuft werden. Tatsächlich denken nur elf Prozent der Befragten so. Vielmehr wollen mehr als drei Viertel aufgrund ihres hohen Alters keinen Kredit mehr tilgen. Nur etwa jeder Dritte glaubt, dass ihnen die Banken aufgrund des Alters keinen Kredit mehr geben würde. Besonders häufig ist diese Einschätzung bei den Über-80-Jährigen. 61 Prozent von ihnen vermuten, nicht mehr kreditwürdig zu sein.
Die Befürchtung, nicht kreditwürdig zu sein, könnte noch aus der Zeit um 2016 stammen. In jenem Jahr verabschiedete der Bundestag die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie, mit der EU-Vorgaben in nationales Recht übertragen wurden, die eine Kreditblase am Immobilienmarkt verhindern sollten. Aber das deutsche Gesetz schoss nach Einschätzung vieler Kritiker über die EU-Regelung hinaus. Die Regelung von 2016 sah unter anderem vor, die Kreditvergabe primär vom laufenden Einkommen abhängig zu machen und die Immobilie als Sicherheit weniger zu berücksichtigen. Das hätte insbesondere bei Jüngeren und Rentnern aufgrund ihres meist niedrigeren Einkommens zu geringerer Bonität und damit zur Ablehnung ihres Kreditantrags geführt. Nach massiver Kritik hat die Bundesregierung 2017 nachgebessert, die Immobilie als Kreditsicherheit wieder zugelassen und Ausnahmen formuliert, die jungen Immobilienkäufern und Senioren die Kreditaufnahme wieder erleichtern.
Kaum Hemmnisse für Seniorenkredite
Finanzierungsberater Günther sieht daher auch kaum Hemmnisse für Seniorenkredite. „Wer die Nebenkosten sowie 20 Prozent vom Kaufpreis als Eigenkapital einbringen kann, hat auch im Alter gute Chancen, einen Hauskauf zu finanzieren. Allerdings bevorzugen die Banken dann eine Tilgung von nicht nur einem, sondern besser zwei oder mehr Prozent. Auch die Zinsbindung sollte besser bei 15 oder 20 Jahren liegen, zehn Jahre könnten der Bank zu wenig sein.“ Durch die lange Zinsbindung sind die monatlichen Raten langfristig festgeschrieben – ein zusätzlicher Sicherheitsfaktor für Bank und Kreditnehmer
Trotzdem, einige Banken gehen mit ihren Vergabekriterien über die gesetzlichen Mindestanforderungen hinaus. Ein großer Versicherungskonzern etwa erwartet von Rentnern eine schnellere Entschuldung, eine süddeutsche Hypothekenbank verlangt eine Komplettentschuldung bis zum 80. Lebensjahr, andere senken für Rentner die Beleihungsgrenze. „Aber jeder Immobilienkredit ist eine Einzelfallbetrachtung, bei der die Kreditinstitute ihre eigenen Maßstäbe anlegen“, erklärt Günther. „Ein älterer Darlehensnehmer wird da nicht anders behandelt als ein junger. Spezielle Kreditangebote für über 55-Jährige oder Rentner sind mir nicht bekannt.“
Für alle, die im fortgeschrittenen Alter noch einen Baukredit benötigen oder abbezahlen müssen, hat Günther noch einen Tipp: „Immobilienkredite lassen sich mit einer Strategie fürs Alter verknüpfen, indem bis zur Rente ein höherer Tilgungssatz gewählt wird, der dann mit Renteneintritt heruntergesetzt wird, um die Monatsraten klein zu halten.“ Solch ein optionaler Tilgungswechsel muss aber schon bei Abschluss des Kreditvertrags vorgesehen sein, damit er später vollzogen werden kann. „Ich empfehle sowieso allen, die einen Immobilienkredit aufnehmen, einen optionalen Tilgungssatzwechsel zu vereinbaren. Der ist bei manchen Banken ohnehin Standard, ebenso wie eine Sondertilgungsoption ohne Zinsaufschlag.“
Selbst Banken, die ihre Immobilienkredit standardmäßig ohne Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgungsoption anbieten, gewähren diese in aller Regel gegen einen Zinsaufschlag von jeweils 0,05 Prozentpunkten auf den Sollzins. Für das Plus an Flexibilität ein vergleichsweise niedriger Preis.
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