Der Grund dafür liegt in der Konstruktionsweise der hierzulande üblichen Annuitätendarlehen. Bei dieser Kreditform bleiben die monatlichen Raten während der Laufzeit bzw. Zinsbindungsfrist immer gleich, allerdings steigt mit der Zeit der Anteil, der von der monatlichen Rate in die Tilgung fließt. Die im Vertrag vereinbarte Tilgungsrate gilt somit immer nur zu Vertragsbeginn. Monat für Monat sinkt dann die verbliebene Restschuld, so dass der auf die Zinsen entfallene Anteil an der Rate sinkt. Dementsprechend steigt der Tilgungsanteil. Bei niedrigen Sollzinsen für das Darlehen tritt nun der Effekt auf, dass sich das Verhältnis von Zins zu Tilgung über die Jahre weniger stark zugunsten der Tilgung verschiebt und die Kredite somit länger laufen müssen, bis das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist.
Die Falle, in die Hauskäufer bei der Finanzierung auf dem aktuellen Zinsniveau laufen können, ist daher weniger eine Änderung der Sollzinsen im Nachkommabereich, sondern eine zu niedrige Tilgung. Wer - wie noch vor zehn Jahren üblich - nur eine Tilgungsrate von einem Prozent wählt, zahlt aufgrund des beschriebenen Mechanismus schnell 60 Jahre lang, bis der Kredit komplett getilgt ist. Am Ende der Zinsbindungsfrist ist dann die verbliebene Restschuld hoch, was eine Anschlussfinanzierung tendenziell teurer und unter Umständen auch schwieriger macht.
Eine um einen Prozentpunkt höhere Tilgung verkürzt die Rückzahlungsdauer gleich auf knapp 37 Jahre. Wer sogar drei Prozent pro Jahr tilgt, hat sogar schon nach 26 Jahren und 10 Monaten seine Immobilien abbezahlt. Die monatlichen Raten sind zwar bis zu 334 Euro pro Monat teurer, die Kreditkosten während der Zinsbindungsfrist von zehn Jahren sinken jedoch um bis zu 3346 Euro.
Tilgungsrate rauf!
„Wer heute eine Immobilie finanziert, sollte so viel wie möglich tilgen“, empfiehlt Zinsexperte Gawarecki. Zudem können Darlehensnehmer heute bei den meisten Finanzierern eine Sondertilgungsoption kostenlos nutzen, die die Rückzahlung von meist fünf Prozent des Darlehens pro Jahr erlaubt. Das erhöht die Tilgungsrate und verkürzt die Rückzahlungsdauer. Zudem können Kreditnehmer auch eine Tilgungswechseloption in den Vertrag schreiben lassen. Damit können die Schuldner während der Kreditlaufzeit ihre Tilgungsrate heraufsetzen. Je nach Anbieter ist das während der Laufzeit nur einmal oder mehrmals erlaubt. Oft kostet diese Option allerdings auch einen Zinsaufschlag bei Vertragsabschluss.
Die Angebote für Immobilienfinanzierungen werden auch vor dem Hintergrund steigender Bauzinsen kundenfreundlich bleiben. „Sondertilgungen waren vor zehn Jahren noch die Ausnahme, heute gibt es sie gratis dazu. Auch die Bereitstellungszeiten sind heute oft länger, ohne dass bereits Zinsen dafür fällig werden, ebenso ist eine Forward-Finanzierung günstiger als früher“, bestätigt Dr.-Klein-Vorstand Gawarecki. „Insgesamt bekommen Immobilienkäufer heute flexiblere Finanzierungsangebote ohne Zusatzkosten. Auch wenn sich die Marktbedingungen ändern, ist das nicht mehr umkehrbar – im Gegenteil erwarte ich, dass die Flexibilität noch weiter zunehmen wird.“
Wer auf Dauer steigende Zinsen fürchtet, aber innerhalb der nächsten fünf Jahre eine Anschlussfinanzierung für einen auslaufenden Kredit benötigt oder den Immobilienkauf schon fest geplant hat, kann sich das niedrige Zinsniveau mit einem Forward-Darlehen sichern. Auch die sind im Vergleich heute günstig: Pro Monat, die der vereinbarte Kredit noch nicht genutzt wird, ist ein Zinsaufschlag von 0,02 Prozent fällig, üblicherweise sind die ersten sechs Monate kostenlos. Da Forward-Darlehen maximal 60 Monate vor Darlehensabruf vereinbar werden, wird so ein maximaler Zinsaufschlag von 1,1 Prozent fällig. Dadurch erhöht sich der zu zahlende Zinssatz aktuell ab Abruf des Kredits auf maximal 2,7 Prozent bei zehn Jahren Laufzeit. Die Sicherung der aktuellen Zinshöhe hat somit ihren Preis. Gleiches gilt für Bausparverträge: Die Verzinsung der Sparguthaben ist mickrig, dafür ist der Zinssatz über die gesamte Rückzahlungsdauer konstant niedrig. Der Gewinn an Sicherheit lohnt sich finanziell eher nicht.
Wer noch Jahre Zeit hat, um sich auf den Immobilienkauf vorzubereiten, sollte daher in erster Linie Eigenkapital ansparen - und mit Blick auf die Zinsentwicklung Ruhe bewahren. Denn die Finanzierungsangebote werden noch länger günstig bleiben.
