Bauzinsen steigen Warum der Zinsschock Hauskäufer kalt lassen sollte

Seit Ende April sind die Zinsen für Hypothekendarlehen kräftig gestiegen. Immobilienkäufer sollte das aber nicht unter Druck setzen, denn eine geschickte Vertragsgestaltung kann den Zinsaufschlag locker wettmachen.

Die Tücken beim Immobilienkauf
Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln. Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten: Quelle: dpa
Nebenkosten Quelle: dpa
echenübungenUm das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann. Quelle: dpa
ObjektbesichtigungNiemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen. Quelle: ZBSP
Lage, Bebauungspläne, BaugenehmigungenSpätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches. Quelle: dpa
Beginnen Sie Ihren Rundgang im KellerNachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab. Quelle: dpa
SachverständigengutachtenInsbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Sachverständigen, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten dafür (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen Quelle: dpa

Die Deutschen sind im Immobilien-Kaufrausch - dank niedriger Zinsen und fehlender Anlagealternativen unter den risikoarmen Investments. Die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser klettern im Bundesdurchschnitt nun schon seit mehr als fünf Jahren. Möglich gemacht hat das die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank. Die Leitzinsen waren schon nach der in den USA beginnenden Finanzkrise dramatisch gefallen, in den vergangenen fünf Jahren ging es nochmals von 1,0 Prozent auf inzwischen nur noch 0,05 Prozent runter. Geld von der Notenbank kostet die Geschäftsbanken heute praktisch nichts mehr, es ist also reichlich davon vorhanden.

Finanz- und Schuldenkrise drückten so die Zinsen aller festverzinslichen Anlagen und mit etwas Abstand auch die Kreditzinsen. Damit nahm der Immobilienmarkt richtig Fahrt auf -denn nicht nur für seine Bewohner bedeutet das eigene Dach über dem Kopf Sicherheit und Schutz, sondern auch für die finanzierende Bank. Selbst wenn die Finanzwelt zusammenbricht, steht da immer noch ein Haus mit einem gewissen Wert. Betongeld eben, wie Immobilien auch genannt werden.

Die schöne Zinsfassade bröckelt

Aber die schöne Kulisse für Häuslebauer hat erste Risse bekommen. Die Zinsen ändern sich immer rascher, und es geht nicht mehr nur abwärts. Schon im Mai machte der Bauzins einen so deutlichen Satz nach oben wie seit acht Jahren nicht und stieg um 0,4 Prozentpunkte auf 1,3 Prozent für Kredite mit Zinsbindung von zehn Jahren. Im Juni kam es zum neuerlichen Anstieg. Jetzt kostet der Immobilienkredit über zehn Jahre schon wieder 1,6 Prozent. Für sich ansonsten nur langsam ändernde Finanzierungsbedingungen ist das geradezu ein Zinsschock.

Wir erinnern uns: Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen lagen vor zehn Jahren für Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung noch bei etwa 3,5 Prozent. Bis zum Höhepunkt der Finanzkrise im September 2008 kletterte der Zinssatz sogar noch bis auf rund fünf Prozent. Unter gelegentlichen Schwankungen fiel er seitdem auf bis dahin unerreichte Tiefstwerte. Im April dieses Jahres war er bei den günstigsten Anbietern auf unter ein Prozent gefallen. Das macht den Hauskauf für viele erschwinglich. Kostete der Immobilienkredit - also nur die Summe der Zinszahlungen - über die zehnjährige Laufzeit 2005 bei einer Finanzierungssumme von 100.000 Euro und einem Zinssatz von 3,5 Prozent noch rund 33.000 Euro, so waren es Ende April 2015 bei nur einem Prozent Zins und ansonsten identischen Konditionen gerade einmal 9500 Euro. Bei so niedrigen Zinsen mag so mancher zusätzliche Mieter mit dem Kauf eines Eigenheims liebäugeln, da Mietzahlung und Kreditrate nicht mehr weit auseinanderliegen.

Entwicklung der Bauzinsen

Schuld sind die Bundesanleihen

Ursache des jüngsten Zinsanstiegs war der Renditesprung bei den lang laufenden Bundesanleihen, der in den vergangenen Wochen die Rendite für Anleger bei den zehnjährigen Bunds in nur wenigen Tagen von 0,05 auf 0,71 Prozent. Die Umlaufrendite, also die durchschnittliche Rendite aller im Umlauf befindlichen, inländischen festverzinslichen Wertpapiere (vor allem Staatsanleihen) erster Bonität mit einer Restlaufzeit zwischen drei und 30 Jahren, kletterte von 0,05 auf 0,6 Prozent. An den Börsen war schon vom Zinsschock die Rede.

Der rasche Anstieg treibt Immobilieninteressenten die Sorgenfalten auf die Stirn: War das nun das Ende der Zinstalfahrt und der Beginn einer Zeit steigender Zinsen – zumindest für Immobilienkredite? Muss die Finanzierung eines Hauskaufs jetzt so schnell wie möglich stehen, damit das Eigenheim nicht immer kostspieliger wird? Oder gibt es Mittel und Wege, um die Kosten durch die gestiegenen Bauzinsen anderweitig aufzufangen?

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