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Empirica-Chef Reiner Braun "Eigenheimbesitzer legen sich krumm für die eigenen vier Wände"

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Platzt in den Metropolen bald eine Immobilienblase?

Wie könnte die denn aussehen?
Der Staat könnte zum Beispiel bis zu einem Betrag x eine Zulage auf Ersparnisse zahlen. Wenn die Kreditzinsen und damit auch die Sparzinsen wieder steigen und sich normalisieren, könnte die Regierung diese Sparzulage wieder abschaffen. Aber selbst, wenn eine solche Zulage kommet, nützt das ja erst nach vielen Jahren etwas. Wer heute ein Haus oder eine Wohnung finanzieren will, hat nichts davon. Hier wären direkte Eigenkapitalzuschüsse und eine beherzte Ausweitung des Baulandangebotes erforderlich.

Welche Käufergruppe leidet den besonders unter hohen Immobilienpreisen und Nebenkosten?
Das sind vor allem junge Familien. Oft ist das Einkommen noch nicht so hoch. Dann kommen Kinder und ein Partner kann gar nicht oder nicht mehr so viel arbeiten um Geld zu verdienen. Zudem steigen die Ausgaben durch den Nachwuchs, viele Anschaffungen sind nötig. Da bleibt für das Ansparen des Eigenkapitals zum Immobilienerwerb oft zu wenig übrig.

Die jungen Familien könnten natürlich raus aus der Stadt ziehen. Da sind die Immobilienpreise und meist auch die Lebenshaltungskosten niedriger.
Bis Mitte der Neunzigerjahre war die Suburbanisierung, also der Umzug raus aus der Stadt in den Speckgürtel oder aufs Land sehr stark. Weil Wohnen in der Stadt in der Folge nicht teurer war als auf dem Land, hat dieses Phänomen bis 2011 aber deutlich nachgelassen. Erst seitdem nimmt die Suburbanisierung wieder massiv zu. Berlin etwa hätte ohne den massiven Zuzug aus dem Ausland per Saldo Einwohner an das Umland verloren. Früher sind etwa die Nordbrandenburger gern nach Berlin gezogen, heute bevorzugen sie Rostock oder Schwerin, weil ihnen Berlin zu teuer geworden ist.

In diesen zehn Städten lohnt sich der Kauf
Ludwigshafen Quelle: Fotolia
Leipzig Quelle: dpa
Hamburg Quelle: Fotolia
Duisburg Quelle: Fotolia
Osnabrück Quelle: Fotolia
Wuppertal Quelle: dpa
Gelsenkirchen Quelle: Fotolia

Dann platzt in Berlin und den anderen Metropolen bald eine Immobilienblase?
Wir sehen in den sieben Top-Städten durchaus Rückschlagpotenzial. Zum einen, weil der Zuzug in die begehrten Schwarmstädte heute schon nachlässt, zum anderen versprechen viele Baugenehmigungen eine baldige Entlastung am Wohnungsmarkt. Im Ergebnis dürfte der Nachfragedruck sinken während das Angebot steigt. Sollten gleichzeitig die Zinsen wieder steigen und die gute Konjunktur wieder abflauen, halten wir einen Preisrückgang von 25 bis 30 Prozent bei Eigentumswohnungen für möglich. Erst langfristig werden die Preise auch in Berlin dann wieder steigen.

Warum erwarten sie den Preiseinbruch gerade bei Eigentumswohnungen?
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind in den begehrten Großstädten den Mieten längst enteilt. Vor allem durch Kapitalanleger sind die Kaufpreise dort stark gestiegen. Oft geht es auch nicht um hohe Mieteinnahmen, sondern um den schieren Werterhalt des Vermögens in Zeiten der Niedrigzinsen. Die Mietpreisbremse verstärkt das Auseinanderdriften von Miet- und Kaufpreisen noch, vor allem wenn das Gesetz absehbar verschärft wird. Faktisch kommen die Mieten in den Top-Städten dann den Kaufpreisen nicht mehr hinterher. Bei Ein- bis Zweifamilienhäusern sind Kaufpreise und Mieten hingegen noch gerade so im Einklang, daher ist das Rückschlagpotenzial hier - noch - gering.

Wird ein Preiseinbruch Immobilienbesitzer in Not bringen?
Problematisch wird es, wenn mit zu wenig Eigenkapital finanziert wurde. Aber Familien machen das in der Regel nicht. Denn wenn die Preise fallen, kann eine Anschlussfinanzierung in Gefahr geraten. Oder die Bank verlangt einen Nachschuss, weil der Beleihungswert unter die Restschuld gesunken ist. Das dürfen Banken übrigens auch während der Zinsbindungsfrist. Kurzfristiger orientierte Kapitalanleger dürften sich bei Preiseinbrüchen eher blutige Nasen holen, weil sie zu teuer eingekauft haben und auch schon mal die Lage beim Kauf vernachlässigt haben.

Sollten Immobilienkäufer, die in den begehrten Großstädten Wohneigentum wollen, auf eine Preisdelle warten? Das würde auch die Kaufnebenkosten senken.
Auf fallende Preise zu warten, ist keine gute Strategie. Parallel würden nämlich auch die Zinsen steigen. Und Familien mit Kindern oder erwartetem Nachwuchs brauchen den größeren Wohnraum auch sofort. Selbstnutzer sollten sowieso weniger auf die Preisschwankungen achten, da sie die meist aussitzen können. Wer die Eigenkapitalschwelle der Banken überwindet und solide finanziert, braucht danach keine Hilfe mehr. Auch die Banken wissen: Eigenheimbesitzer halten ihre Immobilien oft 20, 30 Jahre und länger – und legen sich krumm für ihre eigenen vier Wände.

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