Tobias Just ist Professor für Immobilienökonomie an der Universität Regensburg und beobachtet die Entwicklungen am Immobilienmarkt genau. Im Interview erklärt er, welche Folgen die Situation am Markt gerade für junge Kaufinteressenten hat und warum eine Finanzierung ohne Eigenkapital für die meisten keine gute Option ist.
WirtschaftsWoche: Fehlendes Eigenkapital ist oft der Knackpunkt bei der Immobilienfinanzierung. Im Schnitt haben die 25- bis 35-Jährigen aber gerade mal etwas über 20.000 Euro angespart. Wie sollen junge Menschen denn überhaupt den Weg ins Eigenheim schaffen?
Tobias Just: Ich halte es nicht für sinnvoll, direkt nach dem Studium mit Ende 20 und womöglich noch Uni-Schulden ins Eigenheim zu ziehen. Es ist durchaus angebracht, erst einige Jahre lang Ersparnisse zu bilden. Das ist eine Form von Selbstdisziplinierung – und die muss man üben. Käufer dürfen nicht vergessen, dass eine höhere Eigenkapitalquote letztlich mehr Spielraum bei der Tilgung bedeutet.
Es gibt natürlich viele Vorteile in der Bildung privaten Wohneigentums: Immobilien haben aufgrund ihrer Risiken eine höhere Rendite als das Sparbuch oder Staatsanleihen, Käufer werden durch die Tilgungspflicht zur Ersparnisbildung gezwungen und letztlich können Käufer durch Eigenleistungen ihre eigene Rendite positiv beeinflussen.
Hauskäufer sollten eine Eigenkapitalquote von 30 Prozent auf der hohen Kante haben, mahnen Immobilienexperten und Verbraucherschützer. Ist das angemessen?
Aktuell halte ich solch einen Satz für junge Familien für relativ hoch. Die Zinssituation erlaubt es derzeit, eine höhere Finanzierung aufzunehmen. Niemand rechnet in den nächsten Jahren mit Zinssteigerungen. Die Anschlussfinanzierung nach dem Ende der Sollzinsbindung ist heute recht komfortabel. Der Eigenkapital-Puffer verliert so etwas an Bedeutung.
Trotzdem: Es ist sinnvoll eigenes Kapital einzubringen, um bessere Konditionen bei der Bank erhalten zu können. Es darf zudem nicht übersehen werden, dass eine Kombination aus steigenden Immobilienpreisen und hohen Transaktionskosten den Zugang zum Immobilienerwerb erschwert haben. Traditionell werden diese Kaufnebenkosten und eine erste Tranche des Kaufpreises als Eigenkapital eingebracht. Das übersteigt aber bei den allermeisten jungen Leuten schnell die Möglichkeiten.
Deshalb sollten wir bestrebt sein, die Kaufnebenkosten zu reduzieren. In Deutschland liegt die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 Prozent in Bayern oder Sachsen und 6,5 Prozent im Saarland oder Brandenburg. Bei einer Wohnung für 300.000 Euro erfordert der Immobilienkauf unter sonst gleichen Bedingungen alleine 9000 mehr Eigenkapital.
Die Kaufnebenkosten machen – je nach Bundesland – zwischen neun und fast 13 Prozent des Kaufpreises aus. Würde eine Reduzierung Immobilieninteressenten überhaupt so weit nach vorne bringen?
Zumindest ein bisschen. Aktuell liegt das durchschnittliche Alter beim ersten Immobilienkauf bei über 40 Jahren. Würden die Kaufnebenkosten halbiert, könnte der Erwerb einige Jahre früher stattfinden.
Die meisten Banken bieten eine Vollfinanzierung an. Sie werben damit, den Traum vom Haus auch ohne einen Cent Eigenkapital wahrwerden zu lassen. Klingt das nicht zu schön, um wahr zu sein?
Für einen Großteil der jungen Kaufinteressenten ist die Vollfinanzierung die einzige Option, an Eigenheim ohne Wartezeit zu kommen. Wäre ich Anlageberater, würde ich aber nur einer ganz kleinen Minderheit eine Vollfinanzierung empfehlen. Der Haken nämlich ist: Wenn man kein Eigenkapital mit einbringen kann, ist man von der Bank abhängig. Sobald sich die Konditionen – seien es die Zinsen oder sonstige Rückzahlungsmodalitäten – ändern, erschwert dies die Rückzahlung.
Im Ernstfall ist man der Zwangsversteigerung näher. Zudem löst die Vollfinanzierung nicht das Problem mit der Tilgung. Die Tilgungszeit würde sich über einen größeren Zeitraum strecken oder müsste in größeren Tranchen zurückgezahlt werden, denn ohne Eigenkapital erhöht sich der effektive Jahreszins rasch auf das Doppelte im Vergleich zu einer Eigenkapitaleinbringung von 30 Prozent.
Ohne Risiken ist der Hauskauf ohne Eigenkapital also nicht.
Gerade in dem Alter, wo viele eine Vollfinanzierung anpeilen, kann sich die Lebenssituation stark ändern: Der Jobwechsel ist nur ein Beispiel. Wenn im schlimmsten Fall die Immobilie noch an Wert verloren hat, müssen die Betroffenen auch nach Verkauf noch weiter die Schulden tilgen. Das Risiko bei Vollfinanzierungen ist erheblich.
In der Coronakrise stehen Abertausende Arbeitsplätze auf dem Spiel. Damit wackelt bei vielen Immobilienbesitzern auch das finanzielle Grundgerüst. Bewegen wir uns angesichts der vielen Vollfinanzierungen auf eine deutsche Subprime-Krise zu?
Das glaube ich nicht. In Deutschland wird viel konservativer finanziert als damals in den USA, bevor die Immobilienblase platze. Die Tilgungs- und Eigenkapitalquoten hierzulande sind tendenziell hoch. Probleme können natürlich an den Rändern entstehen: Im Zuge dieser scharfen Rezession wäre es wahrscheinlich, dass die Zahl der Zwangsversteigerungen zunimmt – allerdings von sehr niedrigem Niveau aus. Doch flächendeckende Preiserosion ist nicht zu erwarten, da die Nachfrage weiterhin hoch ist und es keinen nennenswerten Leerstand gibt. Anders als in den USA damals, wo viele vollfinanzierte Immobilien leer standen.
Die Zinsen sind seit Jahren auf einem Rekordtief. Doch niemand kann seriös beantworten, wie sich das Niveau in 30 Jahren entwickeln wird. Was müssen Hauskäufer beachten?
Tendenziell sollten Käufer eine möglichst lange Zinsbindung anpeilen. Ein Zinsanstieg – so unrealistisch die Kapitalmärkte diesen derzeit einstufen – würde sonst für viele zur Herkulesaufgabe werden. Planungssicherheit macht sich bezahlt.
Sollten sich junge Leute von der Bank, von Mitarbeitern des Vergleichsportals Check24 oder doch eher vom unabhängigen Honorarberater beraten lassen?
Immobilieninteressenten sollten auf jeden Fall mehrere Möglichkeiten in Anspruch nehmen. Als Erstkäufer müssen sie viel über Alternativen und Optionen lernen. Es geht schließlich um die größte Investition des Lebens. Vorm Autokauf besucht man ja auch mehrere Autohäuser. Und beim Eigenheim reden wir vom Wert von acht oder neun Autos – da ist es nur ratsam, sich von mehreren Banken beraten zu lassen und die Konditionen einzuholen.
Es hilft allein, um ein Gefühl für die Handlungsspielräume in der Finanzierung zu bekommen. Ich empfehle generell auch, einen zweiten Termin auszumachen und über die Konditionen der Konkurrenzbank zu sprechen. Und natürlich gibt es im Internet zahlreiche Vergleichsportale, die Orientierung geben, und bei denen sich auch schnell unterschiedliche Zahlungspläne modellieren lassen. Die Unterschiede sind erheblich.
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