Günstiger als Massivbauten sind sie jedoch kaum. „Aus meiner Erfahrung sind Fertighäuser meist sogar noch etwas teurer als massiv gebaute Häuser“, sagt Würzner. Durch entsprechende Eigenleistung können Bauherren zwar grundsätzlich den Kaufpreis senken, ob sie aber am Ende immer billiger zum eigenen Haus kommen, ist fraglich. „Die Ersparnis aus Eigenleistung wird häufig überschätzt“, sagt Würzner. „Die Materialkosten fallen sowieso an und weil es sich meist um Laien handelt, dauern die Arbeiten auch länger.“
Wer auf Eigenleistung setzt, sollte sich ganz genau ansehen, welche Kosten seitens des Hausanbieters erlassen werden und welche Vorarbeiten für diese Maßnahme erforderlich sind. Ist zum Beispiel ein Gerüst für die Malerarbeiten in Eigenleistung oder spezielle Werkzeuge für die Arbeit nötig, können Zusatzkosten entstehen, die der Fertighausanbieter so nicht extra berechnet. Oft lohnt es sich auch schlicht nicht. So berichtet ein Bauherr in seinem Blog, dass er die Fliesen im Badezimmer selbst anbringen wollte, der Hersteller dafür aber einen Nachlass von 400 Euro gewähren wollte. Aufwand und Ersparnis lohnen dann kaum den eigenen Einsatz von Muskelkraft. „Ich rate bei Eigenleistungen eher zur Zurückhaltung“, so Würzner.
Früher und intensiver planen
Kurze Bauzeit und mögliche Eigenleistungen haben jedoch nicht nur Vorteile. Die Kehrseite der Medaille ist, dass sich der Bauherr eines Fertighauses viel früher und intensiver mit allen Details der Bauplanung beschäftigen muss, etwa um den genauen Ausbau und die gewünschte Ausstattung präzise festzulegen – lange bevor die erste Mauer steht. Die Häuser aus dem Katalog gibt es mittlerweile in ähnlich vielen Ausstattungsvarianten wie die Massivhäuser. Aber wegen der vorfertigten Bauelemente bei Fertighäusern sind spätere Änderungen schwierig. „Schon vor dem Vertragsabschluss sollten Käufer daher genau wissen, was sie da im Einzelnen kaufen, und einen fachlich versierten Berater hinzuziehen“; rät Bauexperte Würzner.
Wichtigster Vertragsbestandteil für die Planung ist die Bauleistungsbeschreibung, in Dokumenten oft mit BLB abgekürzt. Darin sollte exakt stehen, welche Arbeiten im Preis für das Haus inbegriffen sind, welche Materialien in welcher Qualität verwendet werden und welche Arbeiten der Anbieter ausgeführt. Mittlerweile sind den Wünschen der Kunden kaum Grenzen gesetzt: Sie bestimmen beispielsweise über die Dachform, Raumaufteilung, Maßnahmen zur Energieeffizienz, Badgestaltung, Güte der Fenster und Türen, Wandbeschaffenheit, Zahl der Steckdosen und Art der Bodenbeläge. Der Kauf eines Fertighauses ähnelt dem Kauf eines Neuwagens, bei dem die Ausstattungsmerkmale individuell planbar sind und der dann wunschgemäß produziert wird.
Auch eine juristische Prüfung des Vertrags durch einen Fachanwalt ist ratsam um meist für ein paar hundert Euro zu bekommen. Beispielsweise sind Klauseln, mit denen sich der Bauträger Änderungen der Bauausführung, der Material- oder Baustoffauswahl vorbehält, laut Bundesgerichtshof unwirksam. Auch sogenannte Preisgleitklauseln sind abzulehnen, weil sie den vereinbarten Festpreis nur bis zu einem bestimmten Zeitpunkt garantieren. Das Risiko, dass der Festpreis aufgrund von Verzögerungen am Bau plötzlich nicht mehr gilt, ist dann hoch.
Grunderwerbsteuer 2018 in den Bundesländern
Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen.
Berlin und Hessen.
Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt.
Hamburg.
Bayern und Sachsen.
Üblicherweise legen die Fertighausanbieter die genauen Merkmale der Wunschimmobilie bei einer sogenannten „Bemusterung“ fest. Dabei geht der Hausberater des Herstellers mit den Käufern alle Einzelheiten zur Ausstattung durch – möglichst gleich im Musterhaus – und notiert sie für die Bestellung. Für Laien ist dies langwierig und nicht immer einfach vorstellbar. „Vorgefertigte Teile sind später schlecht änderbar – etwa wenn die Zahl der Steckdosen an einer Wand zu gering ist. Hauskäufer sollten lieber einmal zu oft nachfragen, welche Ausstattung im Preis enthalten ist“, sagt Verbraucherschützer Würzner.
Am Ende der Bemusterung ist dann zwar klar, wie das Haus am Ende dastehen sollte. Entscheidend ist aber letztlich nur, was auch in der Bauleistungsbeschreibung schriftlich fixiert ist. Denn nur, was in der BLB steht, ist im Kaufpreis auch enthalten, und nur die aufgeführten Arbeiten werden auch ohne Aufpreis erledigt. Fast wichtiger als das, was in der BLB steht, ist das, was nicht darin steht. Gerade hierbei kann ein unabhängiger Bauberater dafür sorgen, dass auch wesentliche Vorarbeiten und wichtige technische Details vollständig aufgelistet sind. Und nur dafür greift nach der Abnahme auch die Gewährleistung durch den Hersteller. Für Eigenleistungen des Hauskäufers steht dieser selbst gerade.
