Wer sein Eigenheim per Kredit finanziert, darf nicht nur auf den aktuellen Zins schauen. Der ist rekordniedrig und wird auch noch eine Weile auf diesem tiefen Niveau bleiben, schließlich hat die Europäische Zentralbank ihre lang erwartete Zinswende wegen der strauchelnden Konjunktur vertagt. Für Hypothekenschuldner ist das zunächst beruhigend. Weil Immobilienkredite aber oft mehrere Jahrzehnte laufen, macht es Sinn, sich gegen das Risiko steigender Zinsen abzusichern. Die Gelegenheit dazu besteht, wenn sich die Zinsbindung eines schon länger laufenden Kredits dem Ende neigt.
Dann können Schuldner auch die Bank wechseln und sollten daher Alternativen vergleichen. Helfen kann ihr ein Ranking, das die FMH-Finanzberatung exklusiv für die Leser der WirtschaftsWoche erstellt hat.
FMH hat die Angebote für sogenannte Forward-Darlehen untersucht und die zinsgünstigsten Anbieter herausgesucht.
Wie funktionieren Forward-Darlehen?
Banken handeln einige Jahre nach der ersten Kreditvergabe die Zinsen für die Restschuld neu aus. Wenn das Zinsniveau während der bisherigen Laufzeit gestiegen ist, verlangt die Bank entsprechend höhere Zinsen für die Anschlussfinanzierung.
Die besten Anbieter von Forward-Darlehen, Zinsbindung 10 Jahre, 3 Prozent Tilgung
150.000 Euro = 50% Beleihung
Vorlaufzeit: 30 Monate
10 Jahre Zinsbindung
3% Tilgung
ausgewertet wurden 35 Anbieter
Quelle: FMH-Finanzberatung, Stand: 07.03.2019
| Forward- Darlehen Aufschlag | Effektiver Jahreszins | |
| Santander | 0,36% | 1,12% |
| Allianz Lebensversicherung | 0,27% | 1,22% |
| BBBank eG | 0,45% | 1,41% |
| Degussa Bank | 0,72% | 1,69% |
| Commerzbank | 0,51% | 1,71% |
| Augsburger Aktienbank | 0,48% | 1,80% |
| DEVK | 0,48% | 1,85% |
| Deutsche Bank | 0,64% | 1,87% |
| Signal Iduna | 0,54% | 1,87% |
| Münchener Hypothekenbank | 0,42% | 1,98% |
| Forward- Darlehen Aufschlag | Effektiver Jahreszins | |
| Sparda-Bank Hessen | 0,48% | 1,45% |
| PSD Bank RheinNeckarSaar | 0,54% | 1,55% |
| Sparda-Bank Hannover | 0,48% | 1,55% |
| PSD Bank Köln | 0,48% | 1,59% |
| PSD Bank Rhein-Ruhr | 0,54% | 1,62% |
Bei einem normalen Immobilienkredit endet die Zinsbindung in der Regel zehn Jahre nach der Vergabe. Sind die Marktzinsen seither gestiegen, fordert die Bank entsprechend höhere Zinsen als zuvor. Mit einem Forward-Darlehen schließen Schuldner schon deutlich vor Ende der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung für die Zeit danach ab. Die übliche Vorlaufzeit reicht von einem Jahr bis zu drei Jahren – gemeint ist der Zeitraum zwischen dem Abschluss und dem Start des neuen Kredits für die Restschuld. Bank und Schuldner legen dabei die Zinslast auf die Restschuld schon heute fest, was den Schuldner vor überraschend steigenden Marktzinsen schützt.
Der Schuldner zahlt bei Forward-Darlehen einen Aufschlag auf den normalen Hypothekenzins. Das ist der Preis für die Planungssicherheit. Mit dem sinkenden Zinsniveau haben sich auch die Aufschläge für Forward-Zinsen reduziert. Sie liegen bei den Anbietern im Ranking für eine Vorlaufzeit von 30 Monaten zwischen 0,3 und 0,7 Prozent. Tendenziell steigen sie mit der Vorlaufzeit.
Die besten Anbieter von Forward-Darlehen, Zinsbindung 15 Jahre, 3 Prozent Tilgung
150.000 Euro = 50% Beleihung
Vorlaufzeit: 30 Monate
15 Jahre Zinsbindung
3% Tilgung
ausgewertet wurden 28 Anbieter
Quelle: FMH-Finanzberatung, Stand: 07.03.2019
| Forward- Darlehen Aufschlag | Effektiver Jahreszins | |
| Allianz Lebensversicherung | 0,27% | 1,47% |
| Santander | 0,36% | 1,53% |
| Gladbacher Bank | 0,39% | 2,03% |
| Commerzbank | 0,51% | 2,10% |
| Postbank | 0,45% | 2,17% |
| Signal Iduna | 0,54% | 2,22% |
| DEVK | 0,48% | 2,24% |
| Münchener Hypothekenbank | 0,36% | 2,26% |
| Deutsche Bank | 0,65% | 2,35% |
| Augsburger Aktienbank | 0,48% | 2,37% |
| Forward- Darlehen Aufschlag | Effektiver Jahreszins | |
| PSD Bank Köln | 0,48% | 1,95% |
| Sparda-Bank Hessen | 0,48% | 1,97% |
| Sparda-Bank West | 0,60% | 1,98% |
| Sparda-Bank Hannover | 0,48% | 2,01% |
| PSD Bank Nürnberg | 0,70% | 2,03% |
Laut Max Herbst von FMH zahlen auch Schuldner von Forward-Darlehen historisch niedrige Zinsen. „Selbst für eine lange Vorlaufzeit von 30 Monaten und eine Zinsbindung von 20 Jahren sind Zinssätze unter zwei Prozent drin“, so Herbst. „Da kann man nicht viel falsch machen.“
Was ist bei einem Wechsel der Bank zu beachten?
Besorgen Schuldner sich ihre Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank, können Notarkosten in Höhe von meist einigen Hundert Euro fällig werden, weil die Immobilie als Sicherheit für den neuen Kreditgeber im Grundbuch eingetragen werden muss. Die Zinsersparnis sollte natürlich stärker ins Gewicht fallen als die Notargebühr. Sehr häufig lässt sich der neue Geldgeber die bestehende Grundschuld abtreten, was laut Finanzexperte Herbst wesentlich günstiger ist. Im Zweifel können Bankkunden die gesetzlich geregelten Notarkosten in Abhängigkeit von der Höhe ihres Darlehens mit einem Gebührenrechner zum Beispiel auf der FMH-Seite überprüfen.
Die besten Anbieter von Forward-Darlehen, Zinsbindung 20 Jahre, Volltilgung
150.000 Euro = 50% Beleihung
Vorlaufzeit: 30 Monate
20 Jahre Zinsbindung
Volltilgung
ausgewertet wurden 14 Anbieter
Quelle: FMH-Finanzberatung, Stand: 07.03.2019
| Forward- Darlehen Aufschlag | Effektiver Jahreszins | |
| Allianz Lebensversicherung | 0,27% | 1,63% |
| Münchener Hypothekenbank | 0,24% | 2,06% |
| Gladbacher Bank | 0,30% | 2,13% |
| Postbank | 0,45% | 2,20% |
| Commerzbank | 0,51% | 2,29% |
| DEVK | 0,48% | 2,33% |
| Deutsche Bank | 0,68% | 2,41% |
| Signal Iduna | 0,54% | 2,43% |
| Generali Versicherungen | 0,30% | 2,53% |
| Forward- Darlehen Aufschlag | Effektiver Jahreszins | |
| Vereinigte Volksbank Münster | 0,24% | 2,01% |
| Sparda-Bank West | 0,60% | 2,14% |
| PSD Bank Nürnberg | 0,70% | 2,23% |
| PSD Bank Köln | 0,48% | 2,31% |
| PSD Bank Berlin-Brandenburg | 0,60% | 2,53% |
Was ergibt das Ranking?
Bei den Nutzern des Vergleichsrechners für Forward-Darlehen auf der FMH-Webseite liegt der Immobilienwert zwischen 200.000 und 500.000 Euro, als Restschuld geben sie im Durchschnitt 166.000 Euro an. FMH hat daher für das Ranking eine Restschuld von 150.000 Euro und einen Immobilienwert von 300.000 Euro angenommen – typische Werte also für viele Immobilienschuldner.
Manche Anbieter sind generell billig, bei anderen hängt die Platzierung im Ranking stark von der Laufzeit ab. Vorn im Ranking liegen die Allianz Lebensversicherung und Santander, sowohl bei Kreditlaufzeiten von 10, 15 und 20 Jahren. Die Commerzbank belegt über alle drei Laufzeiten mittlere Rankingplätze. Die Münchner Hypothekenbank dagegen liegt für Laufzeiten von 10 und 15 Jahren weiter unten, belegt aber im Ranking für 20 Jahre Zinsbindung und Volltilgung den zweiten Platz.
Die Wahl des günstigsten Anbieters hängt also stark von den individuellen Rahmenbedingungen des Schuldners und der Immobilie ab. Das Ranking bietet ein Übersicht für verschiedene Laufzeiten, Banken und Vergleichsrechner können aber anhand der individuellen Immobilienwerte und Beleihungswerte schnell Auskunft für konkrete Fälle geben.
Glossar: 10 Fachbegriffe rund um den Immobilienkredit
Mit Hilfe der Anschlussfinanzierung zahlt der Schuldner die Restschuld eines schon länger laufenden Immobilienkredits ab, nachdem dessen Zinsbindung abgelaufen ist. Das Geld kann dann von einer anderen Bank kommen.
Ein Beleihungswert von 50 Prozent bedeutet, dass der Kredit der Hälfte des Werts der finanzierten Immobilie entspricht – den Rest des Kaufpreises zahlt der Schuldner mit eigenem Geld.
Der Effektivzins entspricht den Kosten des Kredits aus Sicht des Schuldners und ermöglicht Verbrauchern einen besseren Vergleich mit anderen Angeboten als der Nominalzins.
Ein Forward-Aufschlag von 0,5 bedeutet, dass der Zins auf ein Forward-Darlehen 0,5 Prozentpunkte über dem Zins für ein normales Immobiliendarlehen liegt.
Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, bei der die Zinsen mit einer Vorlaufzeit von einem Jahr bis drei Jahren vor Ablauf der Zinsbindung des alten Immobilienkredits festgelegt werden.
Mit einer Hypothek ist gemeint, dass der Schuldner der Bank seine per Kredit finanzierte Immobilie für den Fall als Pfand überlässt, dass er die Schuld oder Restschuld einschließlich Zinsen nicht wie vereinbart zurückzahlen kann.
Eine Restschuld von 150.000 Euro bedeutet, dass der Schuldner diesen Betrag noch an die Bank zurückzahlen muss, nachdem er bereits einen Teil des Kredits getilgt hat.
Bei einem Kredit mit Volltilgung zahlt der Schuldner die gesamte Schuld und Zinslast während der regulären Laufzeit ab – eine Restschuld bleibt also nicht übrig.
Eine Vorlaufzeit von 24 Monaten bedeutet, dass die Anschlussfinanzierung schon zwei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung des alten Kredits vereinbart wird.
Eine Zinsbindung von zehn Jahren bedeutet, dass die Bank einen konstanten Zinssatz für diesen Zeitraum garantiert. Für die Zeit danach verlangt die Bank später unter Umständen höhere Zinsen.
