Makler, Notar, Grundbuch. Und? Schon nervös? Wer nicht gerade in einer Familie von Immobilieninvestoren aufgewachsen ist, der hat meist kaum eine Ahnung, wie das eigentlich geht: ein Haus kaufen. Oder auch eine Wohnung. Und – wie immer im Leben – Unwissenheit kann schnell gefährlich werden, vor allem teuer.
Insofern lohnt es sich, das Projekt Hauskauf gut vorbereitet anzugehen. Unser siebenteiliger Mail-Coach WiWo sieben „Meine Immobilie“ ist der ideale Einstieg. In nur sieben Folgen, eine pro Tag, führt er ins Thema ein, vermittelt das Basiswissen und bietet konkrete Ratschläge für den Weg in das eigene Haus. Hier können Sie WiWo sieben abonnieren. Sie bekommen die einzelnen Folgen per E-Mail zugeschickt, sieben Tage lang, kostenlos. Das Abo endet automatisch.
Das Interesse am Thema ist groß. 40 Prozent der Haushalte haben in der Coronapandemie festgestellt, dass sich ihre Anforderungen ans Wohnen verändert haben, zeigt eine aktuelle bundesweite Umfrage der PSD Bank Nord. Am häufigsten wird dabei ein größerer Platzbedarf genannt. Fast jeder fünfte Haushalt plant nun tatsächlich einen Immobilienkauf. In Mehrpersonenhaushalten mit Kindern ist der Wunsch besonders groß, zeigt die Befragung. Unter ihnen will jeder dritte Haushalt Haus oder Wohnung kaufen.
Die Vorbereitung sollte mit einer finanziellen Bestandsaufnahme beginnen: Wie viel Haus können Sie sich leisten? In den vergangenen Jahren sind Immobilienkredite immer günstiger geworden, Mieten gestiegen. Viele haben daher den Eindruck, dass jetzt der optimale Zeitpunkt ist, endlich zum Eigentümer zu werden. Doch das Risiko, sich finanziell zu übernehmen, ist nicht gering. Eine falsch geplante Immobilienfinanzierung, vor allem eine zu hohe laufende Belastung, kann zum echten Problem werden.
Erste Orientierung bietet ein Blick aufs Nettoeinkommen. Davon sollten die Ausgaben für die persönliche Lebensführung abgezogen werden. Die lassen sich mit einem Haushaltsbuch ermitteln oder mit Finanz-Apps. Pauschale Werte können ein Anhaltspunkt sein: zum Beispiel 700 Euro im Monat bei der ersten Person, 225 Euro für jede weitere. Doch, Vorsicht, je nach eigenem Einkaufs- und Freizeitverhalten kann es deutlich mehr oder auch weniger sein. Mieterinnen und Mieter sollten die Mietnebenkosten nicht vergessen. Denn die fallen auch als Eigentümer weiter an, etwa für Strom und Heizung. Tatsächlich zahlen Eigentümer sogar mehr, auch für die Instandhaltung der Immobilie. Dafür können durchaus 1,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nötig sein.
Die laufenden Kosten sind das Eine. Gleich zum Start ist aber auch eine größere Einmalsumme nötig. Denn den kompletten Kauf finanzieren Banken in aller Regel nicht – und wenn, dann nur gegen entsprechende Zinsaufschläge. 30 bis 40 Prozent des Kaufpreises und durchaus weitere 10 Prozent Kaufnebenkosten, für Makler, Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer, sollten Käufer selbst aufbringen können. Wer nicht so viel Geld zuschießen kann, könnte staatliche Förderung einsetzen – oder beim Neubau selbst mit anpacken („Muskelhypothek“), was Banken mitunter rechnerisch ebenfalls als Eigenkapital akzeptieren.
Ist der finanzielle Rahmen gesteckt, muss die passende Immobilie gefunden werden: ein bestehendes Haus oder ein Neubau? Vom Bauträger oder aus einer Zwangsversteigerung? Ganz in der Nähe oder auch weiter draußen im Umland? Was muss das Haus auf jeden Fall bieten, was wäre nur ein nettes Extra? Sich die eigenen Wünsche und deren Folgen klarzumachen, hilft beim Realitätscheck. So merken Sie schnell, ob der Traum vom eigenen Haus wirklich umsetzbar ist – oder sich eher doch als Wunschtraum erweist.
Doch selbst wenn Sie Ihrem Traum deutlich näher gekommen sind, sollten Sie jetzt nüchtern bleiben. Bei der Besichtigung von Altbauten zum Beispiel gibt es einige typische Schwachstellen, die Sie im Blick behalten sollten, etwa bei der Kellerabdichtung oder Dachdämmung. Ziehen Sie Experten hinzu, etwa Sachverständige, damit nicht im Nachhinein teure Mängel den Hauskauf verteuern.
Und auch beim Neubau ist die Planung extrem wichtig, auch hier kommt es oft zu Baumängeln.
Neben dem Objekt muss die gewählte Finanzierung gut passen. Dabei können die niedrigen Zinsen zur fiesen Falle werden. Denn wenn Sie beim Hauskauf anfangs nur wenig vom Kredit tilgen (anfängliche Tilgung), dann verlängert sich die Zeit bis zur vollständigen Tilgung stark. Womöglich sind Sie dann selbst im Ruhestand noch nicht raus aus den Schulden. Außerdem sollte die Laufzeit des Kredits, also die Zinsbindung, möglichst lang sein. Sonst besteht die Gefahr, dass ein späterer Anschlusskredit bei dann höheren Kreditzinsen viel teurer ist und womöglich das Haushaltsbudget sprengt. Wählen Sie die Kreditlaufzeit also nicht zu kurz, auch wenn die längere Laufzeit einen Zinsaufschlag kostet. Die zusätzliche Sicherheit sollte Ihnen das wert sein!
Wie Sie die Tilgung des Kredits beschleunigen, etwa mit Sondertilgungen, und auf welche Fallen und Nebenkosten Sie achten sollten, erfahren Sie im Mail-Coach WiWo sieben.
Das Haus ist gefunden, die Finanzierung steht. Nun muss noch der Kaufvertrag besiegelt werden. Dabei heißt es: Zeit lassen. Ein in Schnelle zusammengeschusterter Kaufvertrag, nur flüchtig gelesen, kann für Käufer und Verkäufer im Fiasko enden. In Deutschland muss zwar zwingend ein Notar eingeschaltet werden. Er legt die Absprachen beider Seiten vollständig, eindeutig und rechtlich korrekt nieder und beurkundet sei. Er ist Recht und Gesetz verpflichtet, steht prinzipiell weder auf Seite des Käufers, noch auf Seite des Verkäufers. Dennoch sollten Sie sich nicht auf den Notar verlassen, um eventuelle Fallstricke aus dem Weg zu räumen. Das ist nur bedingt sein Job. Einiges müssen Sie schon selbst prüfen und im Blick haben.
Selbst wenn der Vertrag unterschrieben ist, bleiben noch einige wichtige Punkte, die Sie beachten sollten. Wichtig ist beispielsweise, bei Übergabe von Haus oder Wohnung fachkundige Berater an Ihrer Seite zu haben. Aber auch die passende Versicherung und die Instandhaltung der Immobilie müssen Sie nun und in Zukunft sicherstellen.
Das alles mag nach einem Abenteuer klingen. Ist es auch. Wenn es gut läuft, bereitet es Ihnen aber viel Freude. Und dabei unterstützen wir Sie gerne – mit WiWo sieben Meine Immobilie.
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