Immobilien: Bruchbuden will keiner haben

Diese Urteile und Pflichten sollten Vermieter kennen

Vermieter haften für ihre Wohnung - auch wenn Mieter einen Brand verursachen

Im vorliegenden Fall hatte die Tochter des Mieters unabsichtlich einen Wohnungsbrand verursacht, als sie heißes Öl in einer Pfanne auf dem Herd unbeaufsichtigt ließ. Der Vermieter - eine Wohnungsbaugesellschaft wollte nicht für die Brandschäden aufkommen und auch nicht die Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen, weil die Mieter ja Schuld an dem Hausbrand waren. Der Mieter sah das nicht ein und kürzte die Miete. Der Fall landete vor Gericht. Der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte, der Vermieter müsse den Brandschaden beheben lassen. Seitens der Mieter sei eine Mietminderung um 15 Prozent angemessen. Wer den Brand verursacht habe, spiele für die Entscheidung keine Rolle, so ein Anwalt am BGH. Der Vermieter müsse die Mietsache instand halten und in so einem Fall auch die Gebäudeversicherung in die Pflicht nehmen

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Gasrechnung zahlen

Wer einen Mietvertrag mit unterschreibt, kann auch für die anfallende Strom- und Gasrechnung belangt werden. Dies gilt selbst dann, wenn eine Mitmieterin nie in dem Haus gewohnt hat. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat so entschieden und damit ein Urteil des Kammergerichts Berlin aufgehoben. Damit muss die Mitmieterin eine Rechnung des klagenden Energieversorgers über nahezu 7000 Euro begleichen.

Die Beklagte hatte den Mietvertrag ihrem früheren Freundes aus „Bonitätsgründen“ als zweite Mieterin unterschrieben, in dem Einfamilienhaus allerdings nie gewohnt. Indem die Frau den Mietvertrag unterzeichnet habe, habe sie es willentlich geduldet, dass der Bewohner des Hauses „die - zur Nutzung zwingend erforderliche - Heizung in Betrieb nahm“ und das von dem Versorger gelieferte Gas verbraucht habe, erklärte der BGH.

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Qualmende Mieter

Im Streit um Zigarettenrauch in einem Düsseldorfer Mietshaus muss ein rauchender Rentner nach 40 Jahren seine Wohnung räumen. Das hat das Landgericht am Donnerstag entschieden und die Berufung des 75-Jährigen Friedhelm Adolfs zurückgewiesen. Die Räumung soll bis Jahresende erfolgen. Weil er seine Nachbarn mit Zigarettenrauch massiv belästigt haben soll, war dem ehemaligen Hausmeister des Hauses die Wohnung gekündigt worden. Das Amtsgericht hatte der Eigentümerin Recht gegeben und den Rauswurf bestätigt. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht hatte der 75-jährige Friedhelm Adolfs bestritten, vor der Kündigung mehrfach mündlich abgemahnt worden zu sein.

Grundsätzlich müssen Vermieter allerdings damit leben, dass Mieter in der Wohnung rauchen dürfen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil festgelegt, dass Rauchen zum vertragsmäßigen Gebrauch einer Wohnung gehört. Bei exzessivem Rauchen, welches Schäden in der Wohnung anrichtet, kann der Vermieter allerdings eine Schadenersatzklage gegen den Mieter in Betracht ziehen. Ausdrücklich verbieten darf der Vermieter das Rauchen in Gemeinschaftsräumen wie Treppenhaus oder Fahrstuhl.

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Müll

Ein weiteres aktuelles Urteil, welches Vermieter kennen sollten, dreht sich um den Abfall. Denn auch wenn Vermieter in den Mietvertrag schreiben, der Mieter müsse die Müllabfuhr mit der Stadtreinigung selber regeln, haftet er am Ende. Zahlt der Mieter also nicht, ist der Vermieter dran, denn er ist für die Bewirtschaftung des Grundstücks verantwortlich. Das gilt sogar auch, wenn der entsprechende Mieter schon längst ausgezogen ist, wenn die Stadt ihre Ansprüche stellt, urteilte das Verwaltungsgericht Neustadt.

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Äußeres Erscheinungsbild

Was viele nicht wissen: Wenn dem Vermieter sein Haus von Außen nicht gefällt, kann er eingreifen. Beispielsweise kann er den Mieter maßregeln, wie dieser seinen Balkon zu gestalten hat. Das Amtsgericht Spandau entschied kürzlich, dass ein Vermieter seinem Mieter verbieten darf, auf der Terrasse einen Pavillon aufzustellen. In dem entsprechenden Fall hatte der Bewohner für die Sommermonate einen weißen Pavillon auf seiner Terrasse im ersten Obergeschoss installiert.

Das Gericht sah darin einen dauerhaften Eingriff und vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache, wofür der Mieter die Genehmigung des Vermieters hätte einholen müssen.

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Haftpflicht?

Um sicher zu gehen, sollten sich Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags die Haftpflichtversicherung des Mieters zeigen lassen. Denn ein großer Schaden ist schnell entstanden, beispielsweise wenn der Mieter unterwegs ist und die Waschmaschine Wasser verliert. Schnell kommt es in mehreren Wohnungen zu einem teuren Wasserschaden.

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Kleinreparaturklausel

Viele Vermieter bauen eine Klausel in ihre Verträge ein, die die Mieter dazu verpflichtet, die Kosten für kleine Reparaturen selbst zu übernehmen. Hier sollten Vermieter es allerdings nicht übertreiben. Das Amtsgericht Bingen entschied vor kurzem, dass eine Obergrenze von 120 Euro für solche Reparaturen unzulässig ist, sie würde den Mieter zu stark benachteiligen. Der BGH hatte ebenfalls entschieden, dass diese Kleinstreparaturen sowohl im Einzelfall als auch insgesamt im Jahr begrenzt sein müssten. Das Amtsgericht Bingen erklärte Beträge zwischen 75 und 100 Euro für zulässig.

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Wer also modernisieren möchte, sollte das nicht allein des Verkaufens wegen machen, denn da drohen Verluste. Anders verhält es sich mit der reinen Instandhaltung der Immobilie. Wer von seiner Großmutter ein kleines verwunschenes Dornröschenschloss geerbt hat, bei dem die Heizung nicht funktioniert und es durchs Dach regnet, muss sich nicht wundern, wenn das Schlösschen keiner haben will. Solche Reparaturen wirken sich in der Regel positiv auf den Preis aus. „Für die Wertermittlung sind insbesondere das Dach, die Fenster und die Fassade des Hauses wichtig“, erklärt Oelmann. Die gut funktionierende Heizung muss der Verkäufer in den meisten Fällen sowieso anhand eines Energieausweises belegen.

Wertgutachten

Je mehr Immobilienbesitzer in ihre eigenen vier Wände investiert haben, desto überzogener sind oft die Preisvorstellungen, mit denen sie in die Verhandlungen mit dem potenziellen Käufer gehen. Das führt zu einer niedrigeren Rendite und enttäuschten Verkäufern. Denn bei übertriebenen Preisen dauert die Suche nach dem Käufer sehr lange, und der Leerstand senkt den erzielbaren Preis noch weiter – denn Makler und Interessenten werten lange Leerzeiten bei Häusern normalerweise als schlechtes Omen.

Da der aktuelle Wert einer Immobilie von vielen verschiedenen Faktoren abhängt lohnt es sich, vor dem Verkauf einen Gutachter zu engagieren der den Wert bestimmen kann. Zwar gibt es auch im Internet Angebote für Wertschätzungen, wie beispielsweise die Portale immobilienwert.de oder immobilienwert24.de. Mit Preisen von etwa 40 Euro sind die zwar günstig, in punkto Genauigkeit können sie es mit einem persönlich erstellten Gutachten allerdings normalerweise nicht aufnehmen. Auch wenn der Gutachter mit 1000 bis 2000 Euro nicht ganz billig ist, zahlt er sich am Ende oft aus. Auch rechtlich sind Hausverkäufer so auf der sicheren Seite, da vorhandene Mängel im Gutachten festgehalten werden.

Makler  

Während sie den meisten Wohnungssuchenden ein Dorn im Auge sind, greifen Verkäufer gerne darauf zurück: Immobilienmakler. Allerdings hängt es vom Wohnort ab, ob Verkäufer einen Makler beauftragen. Denn während in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen nur der Käufer die Maklergebühr zahlt, werden die Kosten für die Provision von bis zu sieben Prozent des Kaufpreises in anderen Bundesländern geteilt, auch der Verkäufer muss dann 3,57 Prozent vom Kaufpreis zahlen.

Pimp my House

Egal ob mit oder ohne Makler, spätestens die Besichtigungstermine sind für den Verkäufer die Stunde der Wahrheit – hier zeigt sich, ob sie eine Chance auf ihren anvisierten Verkaufspreis haben. Denn Studien haben belegt, dass gerade beim Hauskauf der erste Eindruck die Immobilie zählt. Geht der daneben, kommen Käufer und Verkäufer in der Regel auch nicht zusammen. Nach dem Motto „Pimp my House“ können Verkäufer ihr Haus seit einigen Jahren professionell verschönern lassen. Durch das sogenannte Home Staging wird die Immobilie für die Augen des Käufers hergerichtet, es werden beispielsweise die Wände gestrichen, alte oder kaputte Möbel gegen neue ausgetauscht oder sauber gemacht.