Immobilien-Trends 2016: Wohnimmobilien bleiben gefragt

Trotz zunehmend engerer Märkte bleibt die Investitions- und Übernahmelust im deutschen Immobilienmarkt ungebrochen. Die Kauflust der privaten Investoren war auch im Jahr 2015 sehr hoch, die der börsennotierten Wohnungsunternehmen sowieso. Niedrige Finanzierungskosten machen eine Investition in Wohnimmobilien lukrativ, während alternative Anlageformen nach wie vor eine geringe Rendite abwerfen. „Wenn nicht jetzt in Immobilien investieren, wann dann?“, fragt Schulz-Wulkow.

Die Investitionswelle macht sich auch in der Statistik bemerkbar: Das Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien lag laut dem „Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt“ von EY im vergangenen Jahr bei 23,5 Milliarden Euro – und damit fast zwei Mal so hoch wie noch im Vorjahr.

Mieten oder kaufen? Die größten deutschen Städte im Test

Rang 13: Essen

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
2,8	+2 bis -2%	+0,0	5,2	60,3	kaufen

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

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Bild: dpa

Rang 12: Dortmund

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
3,4	+3 bis +8%	+0,6	5,4	56,0	kaufen

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

Bild: dpa

Rang 11: Düsseldorf

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
3,4	+3 bis +8%	+27,7	4,1	33,5	mieten

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

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Rang 10: Bremen

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
3,5	+3 bis +8%	+14,0	5,4	60,4	kaufen

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

Bild: dpa

Rang 9: Köln

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
3,6	+3 bis +8%	+23,9	4,2	42,5	kaufen

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

Bild: dpa

Rang 8: Stuttgart

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
3,6	über +8%	+25,8	4,0	37,7	mieten

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

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Rang 7: Hannover

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
3,9	über +8%	+23,5	4,6	56,3	kaufen

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

Bild: dpa

Die Zahl wirkt durchaus beeindruckend. Schließlich pendelte das Volumen zuletzt zwischen zehn und 14 Milliarden Euro. Auf den zweiten Blick allerdings lässt sich diese Statistik erklären: „2015 war das Jahr der Übernahmen. Die Übernahmelust bei den Wohnungsunternehmen pusht diesen Wert in die Höhe“, sagt Schulz-Wulkow. Übernahmen stünden laut dem Immobiliendienstleister CBRE für zwei Drittel des Transaktionsvolumens.

Allein der Kauf der Gagfah durch die Deutsche Annington, aus der letztlich der Immobilienriese Vonovia hervorging, machte rund ein Drittel des Volumens aus. Rund 144.000 Wohneinheiten wechselten damals den Besitzer. Daneben zählte die Immobilienagentur Dr. Lübke & Kelber 14 weitere Großtransaktionen im abgelaufenen Kalenderjahr. Unter zusätzlicher Berücksichtigung der Niedrigzinsen und der fehlenden alternativen Anlageformen erklärt sich der Sondereffekt in der Statistik.

Die größten Wohnimmobiliendeals 2015

Platz 6

Verkäufer: Vonovia

Käufer: LEG

Target: Wohnportfolio Nordrhein-Westfalen

Wohneinheiten: 13.800

Preis: 600 Millionen Euro

Quelle: Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2016 (EY Real Estate)

Platz 5

Verkäufer: Westgrund

Käufer: Adler

Target: Westgrund-Übernahme

Wohneinheiten: 16.000

Preis: 790 Millionen Euro

Platz 4

Verkäufer: Obligo (Norwegen)

Käufer: Patrizia

Target: Wohnportfolio mit Schwerpunkt Berlin

Wohneinheiten: 13.500

Preis: 880 Millionen Euro

Platz 3

Verkäufer: Patrizia

Käufer: Deutsche Wohnen

Target: Wohnportfolio mit Schwerpunkt Berlin und Kiel

Wohneinheiten: 13.600

Preis: 1,1 Milliarden Euro

Platz 2

Verkäufer: Patrizia

Käufer: Vonovia

Target: Südewo-Übernahme

Wohneinheiten: 19.800

Preis: 1,9 Milliarden Euro

Platz 1

Verkäufer: Gagfah

Käufer: Vonovia

Target: Gagfah-Übernahme

Wohneinheiten: 144.450

Preis: 8 Milliarden Euro

Doch nicht nur bei den Wohnhäusern wurde kräftig zugekauft, sondern auch bei den Gewerbeimmobilien. Die Käufe und Verkäufe der beiden Sektoren erreichen ein Gesamtvolumen von 79 Milliarden Euro. Laut dem EY-Barometer ein neuer Rekord. Im Vorjahr lag der Gesamtwert noch bei rund 52 Milliarden Euro. „Die Stimmung unter den Anlegern ist gut“, sagt EY-Partner Schulz-Wulkow. Auch für das Jahr 2016 bleiben die Investoren positiv gestimmt: 95 Prozent der Teilnehmer bewerten Deutschland als „attraktiven“ oder „sehr attraktiven“ Standort für Immobilieninvestments.

Deutschland eigne sich wegen „hoher Liquidität und attraktiver Neubau- und Mietpreissteigerungsmöglichkeiten“, schreibt ein Umfrageteilnehmer. Deutschland sei ein „entwickelter und stabiler Markt in einer starken Volkswirtschaft“, sagt ein anderer.

Schwächt das Wachstum ab?

Doch nicht alle teilen den schier ungebremsten Optimismus der Anlageprofis. Für die EY-Experten ist inzwischen das Ende der Fahnenstange in Sicht. „Der Höhepunkt des Transaktionszyklus ist langsam erreicht. Der Markt wird zwar weiter wachsen, aber es wird nicht mehr linear nach oben gehen“, glaubt Schulz-Wulkow.

Mythen und Irrtümer der Immobilienfinanzierung

Nur auf die Höhe der Rate kommt es an

Schön wär's. Die niedrigen Bauzinsen verlocken zwar zum Hauskauf, mancherorts sind die Kreditraten damit kaum höher als die monatliche Miete. Aber es kommt auch auf das Verhältnis von Zins und Tilgung an. Wer nur eine niedrige Tilgungsrate – zum Beispiel ein Prozent – vereinbart, zahlt den Kredit langsamer zurück als bei einem hohen Zinssatz und gleicher Tilgungsrate. Das ist eine Konstruktionseigenschaft der hierzulande üblichen Annuitätendarlehen. Die niedrigen Zinsen sollten unbedingt dazu genutzt werden, eine höhere Tilgungsrate zu vereinbaren, damit die Immobilie deutlich zügiger abgezahlt ist. Dafür ist dann aber die Rate höher. Zudem sichert eine lange Zinsbindung von 15 oder sogar 20 Jahren das niedrige Zinsniveau bis zur Anschlussfinanzierung.

 

Quelle: Baufi24, Interhyp, eigene Recherche

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Immobilienpreis plus zirka zehn Prozent genügen

Die Faustformel ist tückisch. Nur wer für seine Immobilienfinanzierung realistisch rechnet, vermeidet spätere Geldnot. Das heißt, dass neben den reinen Baukosten bzw. dem Immobilienkaufpreis auch noch eine erhebliche finanzielle Belastung durch Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Doppelbelastung durch Miete und Kreditraten, Notar- und Gerichtsgebühren sowie die Ausgaben für Einrichtung sowie laufende Instandhaltung und Pflege einkalkuliert werden muss. Schon durch die gestiegene Grunderwerbssteuer sollten wenigstens 15 Prozent für diese Nebenkosten eingeplant werden. Diese Ausgaben lassen sich teilweise mitfinanzieren, teils sind sie aus dem Eigenkapital zu bestreiten. Wer das übersieht, rutscht leicht in die roten Zahlen und riskiert, dass der Traum vom Eigenheim platzt.

Die besten Konditionen gibt es von der Hausbank vor Ort

Besteht ein langjähriges Vertrauensverhältnis zur Hausbank, ist es sinnvoll, auch dort die Finanzierungskonditionen für den Immobilienkauf zu erfragen. Ist man bereits als zuverlässiger Kreditnehmer bekannt, verzichtet die Hausbank gern auf den einen oder anderen kleinen Zinsaufschlag. Sich nur auf das Angebot der Hausbank zu stützen, ist jedoch fatal. Nur ein möglichst breiter, konkreter Vergleich mit den Konditionen anderer Finanzierer anhand identischer Eckdaten wahrt die Chance auf eine möglichst günstige Finanzierung – und verbessert im Zweifel die Verhandlungsposition gegenüber der Hausbank. Oft sind die Konditionen der Online-Anbieter dennoch günstiger.

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Jeder Euro muss ins Haus gesteckt werden

Diesen Druck verspüren viele Bauherren, aber empfehlenswert ist das nicht. Unvorhergesehene Mehrausgaben – etwa für Nachbesserungen, Reparaturen, Bauverzögerungen oder unvorhersehbare Ereignisse – können gerade in der Frühphase einer Baufinanzierung leicht zur Zerreißprobe werden, wenn dafür keine Rücklage vorhanden ist. „Für unvorhersehbare Ereignisse solle immer eine ausreichend große finanzielle Reserve eingeplant werden“, empfiehlt Stefan Scharfenroth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. Bewahren Sie sich also Ihre Spielräume.

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Ohne Muskelhypothek wird es zu teuer

Die Kreditsumme wollen viele Bauherren durch Eigenleistungen drücken, zumal sie von den Banken in der Regel als eingebrachtes Eigenkapital anerkannt werden und so aus Sicht des Kreditgebers das Ausfallrisiko senken. Bei der Planung von Eigenleistungen kommt es jedoch häufig zur Selbstüberschätzung. Erhöhter Zeitaufwand, mangelnde Fachkenntnis oder Krankheit können die ehrgeizigen Pläne zur Eigenleistung zunichte machen. Muss dann doch ein Handwerker beauftragt und womöglich der Finanzierungsrahmen erhöht werden, drohen erhebliche Mehrausgaben. Zielführend ist eine eher zurückhaltende Planung der Eigenleistung.

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Hausbesitzer müssen den Gürtel enger schnallen

Durchschnittlich dauert es 20 bis 30 Jahre, bis ein Immobilienkredit abbezahlt ist. Das hängt unter anderem von der gewählten Tilgungsrate ab. „Niemand sollte aber 20 oder 30 Jahre lang den Gürtel enger schnallen müssen“, sagt Michiel Goris, Vorstandschef  der Baufinanzierungsplattform Interhyp. Vielmehr sollten auch nach dem Hauskauf noch Restaurantbesuche, Urlaubsreisen oder Hobbies möglich sein. Im Zweifelsfall sollten die Immobilienkäufer nach einer günstigeren Immobilie Ausschau halten, deren Finanzierung noch genügend Spielräume lässt. Ein detaillierter Bedarfsplan und ein ehrlicher Kassensturz sind in jedem Fall unerlässlich. In die Finanzplanung gehört dann auch ein Posten für Vergnügen.

Kaufen ist nicht teurer als mieten

Das stimmt nur im Einzelfall. Zwar liegen die Zinssätze für eine Baufinanzierung mit zehn Jahren Laufzeit derzeit sogar unter zwei Prozent und sorgen so für niedrige Kreditrate, die im Bereich der bisherigen Mietausgaben liegen. Aber im Gegenzug sind vielerorts die Immobilienpreise kräftig gestiegen, vor allem in den Großstädten. In Metropolen wie München macht der Zinsvorteil den Preisanstieg bei weitem nicht wett. Doch selbst, wenn abseits der Großstädte die Kreditrate in der Nähe der monatlichen Miete liegt, dürfen die Nebenkosten nicht vergessen werden. Wer aus einer Mietwohnung in ein Einfamilienhaus zieht, muss zum Beispiel mit höheren Ausgaben für Energie, Wasser, Wohngebäude- und Hausratversicherung rechnen.

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Maßgeblich dafür sei der anhaltende Nachfrageüberschuss. „Man darf nicht davon ausgehen, dass es nur noch eine Richtung gibt. Da wird man auf dem falschen Fuß erwischt. Das Angebot ist gering und die Preise sind hoch. Daher haben wir unsere Prognose etwas nach unten geschraubt“, so der Leiter der Immobiliensparte bei EY. Für das kommende Jahr rechnen die Experten mit einem Gesamttransaktionsvolumen zwischen 62 und 65 Milliarden Euro, also deutlich unter dem aktuellen Ergebnis von 79 Milliarden Euro.

Der Trend zu mehr Konvergenz am Markt könnte sich hingegen auch 2016 bestätigen. Sollte die Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia gelingen, würde das Dealvolumen für Wohnimmobilien erneut in die Höhe schießen. Für die Übernahme würde Vonovia rund 14 Milliarden Euro zahlen. Solche Megafusionen sind für Schulz-Wulkow ein weiterer Indikator für die Überschreitung des Boom-Zenits. „Große Übernahmen, wie wir sie in der Vergangenheit gesehen haben, finden eher am Ende eines Zyklus statt.“

Damit widerspricht EY anderen Marktbeobachtern. Die Experten von Dr. Lübke & Kelber erwarten „2016 eine weiterhin gute Entwicklung“ und gehen von „einem Transaktionsvolumen auf ähnlich hohem Niveau“ aus. CBRE glaubt an eine „sich fortsetzende dynamische Entwicklung der Investmentstory am deutschen Wohnungsmarkt.“ „Wir erwarten einen nachhaltigen Trend zur Portfoliobereinigung“, sagt CBRE-Experte Lüttger. 

Einig sind sich Marktteilnehmer und Experten allerdings darin, dass der anhaltende Nachfrageüberschuss problematisch werden könnte. 85 Prozent der Befragten rechnen 2016 mit einer weiteren Verknappung des Immobilienangebots, drei von vier Befragten sehen in diesem Jahr sinkende Renditen.