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Immobilien Wann sich Wärmedämmung lohnt

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Grafik: Energieverbrauch nach Baujahr

Auf den ersten Blick sieht es nach einem Verlustgeschäft aus. Tatsächlich sparen sich die Reuters durch die Sanierung aber Instandhaltungskosten von 34.705 Euro, die auch ohne Dämmung angefallen wären. Die Mehrkosten für Heizung, Solaranlage und Dämmung betragen jedoch netto nur 46 495 Euro. Hätten die Hausbesitzer diese Summe in Bundesanleihen gesteckt, wären Zinserträge von nur 2092 Euro aufgelaufen. Dieser Betrag ist geringer als die 2145 Euro Ertrag aus der Modernisierung des Hauses. So gerechnet, lohnt sich das Energiesparpaket fürs Haus doch.

Klar ist die Sache bei Vermietern: Sie profitieren nur eingeschränkt von steigenden Energiepreisen. Jeder Liter eingespartes Heizöl kommt zunächst nur den Mietern über geringere Nebenkosten zugute. Beim Eigentümer bleibt nichts hängen, solange er nicht die Kaltmiete dauerhaft erhöhen kann. Der Vermieter steht daher vor zwei Alternativen: entweder dämmen und die Miete erhöhen oder nichts tun und weiter eine niedrigere Miete kassieren. Solange der Vermieter seine Kosten voll abwälzen kann, fällt die Entscheidung für die Sanierung relativ leicht. Doch das ist in vielen Regionen nicht möglich. Die Berliner Mieter sind meist klamm, im Ruhrgebiet findet sich leicht eine günstigere Wohnung ein paar Hundert Meter um die Ecke.

Musterrechnung über 25 Jahre

Da die Mietentwicklung in den deutschen Städten sehr unterschiedlich ist, hat das IWU für den Muster-Vermieter zwei Szenarien über 25 Jahre kalkuliert. Im ersten Szenario kann der Vermieter die Kaltmiete von 4,70 auf 5,15 Euro erhöhen. Das sind weniger, als die 5,27 Euro, die er bräuchte, um die Mehrkosten für die Dämmung zu decken. Folge: Der zusätzliche Mietertrag ist zu klein, um die Dämmkosten zu tragen. Es läuft ein Verlust von 23.118 Euro auf. Ganz anders sieht es aus, wenn der Vermieter nach der Sanierung die ortsübliche Vergleichsmiete von 5,50 Euro je Quadratmeter durchsetzen kann. Dann hätte er nach 25 Jahren einen Überschuss von 50.059 Euro.

Selbst wenn Vermieter voraussichtlich mit einer schwarzen Null aus dem Dämmprojekt herauskommen würden, wäre dies prinzipiell kein Anreiz zum Investieren. Stattdessen könnten sie ihr Geld auf dem Tagesgeldkonto parken und ein bis zwei Prozent Zins kassieren. Dennoch hat beispielsweise die Deutsche Annington in diesem Jahr 120 ehemalige Eisenbahnwohnungen im Kölner Stadtteil Kalk für 521.000 Euro saniert. Davon entfielen 400.000 Euro auf Dämmung und andere Energiesparmaßnahmen.

Problem Mieterhöhung

Laut Gesetz hätte die Deutsche Annington die Miete um 3,67 Euro pro Quadratmeter erhöhen können. Im sozial benachteiligten Viertel Kalk wäre das aber nicht durchzusetzen gewesen. So muss sich die Eigentümerin mit plus 1,70 Euro pro Quadratmeter für Altmieter und 1,95 Euro mehr für neue Mieter bescheiden. Das decke gerade die Kosten.

Nichts zu tun könnte allerdings teurer kommen, denn unsanierte Altbauten mit hohem Energieverbrauch sind kaum noch verkäuflich, weiß Wijnand Donkers, Vorstandschef der Deutschen Annington: „Dauerhaft werden diese Immobilien unter massiver Abwertung leiden, deshalb werden wir alles daransetzen, möglichst alle Bestände auf einen für uns und die Mieter akzeptables Niveau, was Dämm- und Heiztechnik angeht, zu bringen.“

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