„Immobilienblasen erkennt man am besten, wenn sie platzen“, lautet ein Bonmot in der Immobilienbranche. Doch so weit will und kann es die Deutsche Bundesbank nicht kommen lassen. Denn sie muss auf die Finanzstabilität des Landes achten. Und dazu ist sie auch entschlossen. „Im Moment gibt es in Deutschland keine Immobilienblase, die die Finanzstabilität akut gefährdet“, stellte Bundesbank-Vorstandsmitglied Andreas Dombret am Donnerstag in einem Vortrag vor dem Institut für Bank- und Finanzgeschichte in Frankfurt fest. Aber gleichzeitig warnte er: „Die Ampel steht auf gelb“. Die Preise in den Städten, insbesondere in den Großstädten, seien übertrieben und die Kreditvergabe nehme zu.
Zwar kann die Bundesbank nicht erkennen, dass die Banken die Immobilienkredite locker vergeben würden. Aber es gibt Frühwarnindikatoren, die auf eine erhöhte Risikonahme der Kreditinstitute hindeuten“, sagte Dombret. Deshalb will er dem deutschen Wohnimmobilienmarkt „große Aufmerksamkeit schenken“.
Dazu sammelt die Bundesbank zusammen mit der Finanzaufsicht Bafin in ihrer erneuten Niedrigzinsumfrage diesmal bewusst detaillierte Informationen zu Wohnimmobilien-Krediten. Denn es beruhigt Dombret keineswegs, dass sich die Häuslebauer die immer noch niedrigen Zinsen langfristig sichern. Er begrüßt einerseits, dass dadurch das Kreditausfallrisiko für die Banken sinkt. Andererseits sorgt er sich über das damit verbundene höhere Zinsänderungsrisiko für die Banken.
„Inzwischen hat fast die Hälfte aller Institute deutlich erhöhte Zinsänderungsrisiken – und das lässt mich aufhorchen“, sagte Dombret auf der Veranstaltung. Er belegte dies mit Zahlen: 2009 hatten nur knapp ein Viertel aller Wohnimmobilienkredite eine Zinsbindungsfrist von mehr als zehn Jahren, Anfang 2016 waren bereits mehr als 40 Prozent mit solch einer Laufzeit. Ausdrücklich weist Dombret darauf hin, dass die gestiegenen Immobilienpreise automatisch höhere Immobilienwerte nach sich gezogen haben und folglich auch höhere Darlehen vergeben werden. Die Darlehensnehmer verschulden sich in absoluten Zahlen mehr als früher, obwohl sie ihre Häuser prozentual nicht höher beleihen.
Immobilienkreditvermittler wie Dr. Klein bestätigen, dass die Beleihungshöhe sich in der Niedrigzinsphase nicht verändert hat. Seit Jahren beträgt der Eigenkapitalanteil beim Bau oder Kauf von Wohnungen und Eigenheimen unverändert rund 20 Prozent. In diesem Zusammenhang verweist Dombret darauf, dass die Wohnimmobilienpreise in Deutschland seit 2010 im Schnitt um 30 Prozent gestiegen sind. „Und besorgniserregend ist dabei, dass die Preise 2016 schneller als noch 2015 zugelegt haben.“ Laut Bundesbank-Zahlen sind die Preise in 127 Städten seit 2010 sogar um 50 Prozent und in den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sogar um 60 Prozent gestiegen.
Haushalte verschulden sich stärker
Diese Preissteigerungen haben trotz unverändert hoher Beleihungsquote dazu geführt, dass die Verschuldung der Haushalte mit ausstehenden Immobilienkrediten sowohl absolut als auch relativ zum Einkommen gestiegen ist. Zahlen von Marktforschern zeigen, dass die Einkommenszuwächse mit den Anstiegen der Preise für Wohnungen und Eigenheimen nicht Schritt halten. In den meisten Großstädten werden mehr Jahreseinkommen als 2010 benötigt, um Wohneigentum zu erwerben.
Gegenwärtig werden die Mindestanforderungen an das Risikomanagement, kurz MaRisk genannt, überarbeitet. Die MaRisk sollen mit dazu beitragen, dass Banken nicht in Schieflage geraten. Die künftige Fassung wird konkretere Vorgaben zur Werteermittlung von Immobilien enthalten. Die künftigen Mindeststandards werden aktuelle Spielräume bei der Kreditvergabe einengen, kündigte Dombret an.
Ziel der Maßnahmen ist es, eine Krise wie 2008 nach der Lehman-Pleite zu verhindern. Zuvor hatten US-Banken Baudarlehen an Haushalte vergeben, die wenig bis kein Eigenkapital hatten und deren Einkommen nicht ausreichte, um Zins und Tilgung der Kredite zu zahlen. Gleichzeitig stiegen die Immobilienpreise. In den USA platzte daraufhin die Immobilienblase wie wenig später in Spanien und Irland.
Während dort mit der Immobilienblase auch die Kredite an private Hauskäufer platzten, mussten deutsche und britische Banken in erster Linie Kredite an Finanzinvestoren abschreiben, die vor allem in Deutschland mit dem Kauf von Wohnungs- und Gewerbeimmobilienportfolios die Preise auf dem Immobilienmarkt in schwindelnde Höhen getrieben hatten. In der Folge mussten Immobilienfinanzierer wie die Eurohypo abgewickelt werden.
