Eine halbe Milliarde Euro sollte der Büroklotz Cannon Place in der City of London kosten. Die Verhandlungen zwischen dem Verkäufer und der Volksbanken-Fondsgesellschaft Union Investment waren weit fortgeschritten. Doch dann, kurz vor dem Brexit-Votum Ende Juni, zog Union Investment sich zurück. Gerade noch rechtzeitig, bevor die Brexit-Schockwellen nicht nur die Kapitalmärkte, sondern auch Immobilienanleger in Großbritannien verschreckten. Andere – bereits ausverhandelte – Deals platzten aufgrund von Exit-Klauseln, die Käufer vorsorglich eingebaut hatten.
Mittlerweile hat sich die Aufregung gelegt. Auch ließen sich längst nicht alle Käufer abhalten: Die US-Bank Wells Fargo kaufte sich in London im Juli für 300 Millionen Pfund einen neuen Hauptsitz. Der auf Großanleger spezialisierte Frankfurter Fondsverwalter Triuva, griff im schottischen Edinburgh im September bei einer Immobilie für 75 Millionen Euro zu.
Wer hat recht? Das fragen sich auch über zwei Millionen Privatanleger in Deutschland, die in offene Immobilienfonds investiert haben. Insgesamt verwalten die Fonds 87 Milliarden Euro, davon stecken acht Milliarden in britischen Gebäuden.
Doch Anlass zu großer Sorge besteht nicht. Zwar könnte der Brexit die mit zwei bis drei Prozent pro Jahr ohnehin nicht üppig rentierenden Fonds leicht belasten. Deutlich spürbare Einbußen drohen eher nicht: Die von deutschen Fonds gehaltenen Immobilien sind meist solide vermietet und wurden früh zu noch vertretbaren Preisen gekauft. Außerdem haben die Fondsgesellschaften Absicherungen eingebaut, um große Wertschwankungen zu vermeiden. Damit eignen sich offene Immobilienfonds weiter für den Geldanlagemix, insbesondere, wenn das Sparbuch nur noch 0,001 Prozent abwirft.
Ungewohnte Turbulenzen
Völlig aus der Luft gegriffen sind die Brexit-Sorgen indes nicht. Der Chef der Schweizer Bank UBS schätzt, dass 1500 seiner 5000 Mitarbeiter aus London abziehen könnten. Die Chinesen wollen ihren Devisenhandel verlagern. Selbst japanische Unternehmen denken über einen Umzug nach. Das Weltfinanzzentrum London – bislang mit nur 3,7 Prozent leerstehenden Büroflächen ein Paradies für Vermieter – könnte günstiger werden.
Die Briten selbst hatten am wenigsten Vertrauen. Sie haben direkt nach dem Votum heimische Immobilienfonds so massiv verkauft, dass die mangels Liquidität geschlossen wurden. Britische Fonds bewerteten Immobilien stärker nach aktuellen Kauf- und Verkaufspreisen als deutsche Fonds. Eine gefährliche Spirale setzte sich in Gang: Wenn Fondsanleger auf der Insel Geld abziehen, wird das als Signal gewertet, dass auch am Immobilienmarkt ein Preissturz erwartet wird. Weil die dortigen Fondshäuser – anders als hierzulande – die offiziellen Kurse von einem auf den anderen Tag niedriger ansetzen dürfen, brachen diese um bis zu 17 Prozent ein.
Die Skepsis der Anleger hatte mehrere Gründe: Britische Fonds investieren komplett in Großbritannien, sodass ein Preisverfall sie voll treffen würde. Außerdem waren die Fonds über Jahre stark gestiegen, sodass Anleger die aufgelaufenen Gewinne noch schnell mitnehmen wollten.
Die Panik war groß – legte sich aber auch schnell. Inzwischen zahlen die Fonds Anleger wieder aus, die Kurse haben sich erholt. „Der britische Anleger, der seine Anteile nach einem solchen Ereignis zum Tiefpunkt verkauft, fährt einen hohen Verlust sofort ein, ohne dass sich am Immobilienmarkt etwas getan hätte“, sagt Gernot Archner, Geschäftsführer des Bundesverbandes der Immobilien-Investment-Sachverständigen.
Verwüstungen durch Brexit
Davon bleiben Fondsanleger in Deutschland normalerweise verschont. Hierzulande käme ein Abschwung erst mit Zeitverzögerung an. Denn wie viel ein Gebäude im Fonds wert ist, legen Sachverständige fest – mindestens quartalsweise. Dabei schauen sie vor allem auf die objektspezifische marktübliche Miete. Die Fonds werten in der Regel nicht so stark auf wie in Großbritannien, in Krisen aber auch nicht stark ab. Dadurch schwankt der offizielle Fondspreis kaum; das macht die Fonds bei Anlegern so beliebt. Einzig an der Börse, als Zweitmarkt für die Fonds, richten sich die Preise nur nach Angebot und Nachfrage. Hier sind stärkere Schwankungen möglich. So sackte der Fonds HausInvest dort Ende Juni deutlich ab. Er hat mit 25 Prozent den höchsten Großbritannien-Anteil unter den deutschen Fonds. Einige Anleger ließen sich von der Panik in Großbritannien anstecken.
Tatsächlich birgt die deutsche Bewertungspraxis die Gefahr, dass offizielle Fondskurse und die dahinterstehenden Immobilienwerte die Wirklichkeit nicht ausreichend abbilden. Sachverständigen wird seit der Finanzkrise vorgeworfen, Käufe in Hochpreisphasen zu unkritisch durchgewinkt zu haben. Archner weist das von sich und weist darauf hin, dass Immobiliensachverständige bei jedem fünften bis sechsten Objekt, das ihnen von Fonds zur Kaufbegutachtung vorgelegt werde, aktuell ihr Plazet verweigern. Es sei allerdings nicht ihre Aufgabe, in Boomphasen jeden Deal zu verhindern.
In den Nachwehen der Finanzkrise hatten auch zahlreiche bekannte Fonds wie SEB ImmoInvest, CS Euroreal, Degi Europa wegen Liquiditätsproblemen schließen müssen. Anders als jüngst in Großbritannien konnten sie nicht mehr öffnen, sondern werden abgewickelt. Sie waren gezwungen, Immobilien auch während der Griechenland- und Euro-Krise unter Zeitdruck loszuschlagen – im Schnitt mit Abschlägen von 15 Prozent.
Mehrfache Absicherung
Der Brexit wird nicht zu solchen Verwüstungen führen. Aus folgenden Gründen:
- Liquidität: Die Fonds haben genug Geld auf der hohen Kante, oft ein Fünftel ihres Vermögens. Sie könnten flüchtende Anleger problemlos auszahlen. Auch nach dem Brexit-Votum fließt ihnen noch Geld zu – netto 200 Millionen Euro waren es allein im Juli.
- Bewertung: In den europa- oder weltweit gemischten Portfolios reißt ein einzelner Markt den Fonds nicht gleich ins Minus. Das haben die Fonds über Jahrzehnte bewiesen. Krisen gab es immer irgendwo. Etwa in den Niederlanden, wo nach Jahrzehnten des Baubooms ein Überangebot an Büros entstanden war und Mieten zwischenzeitlich sanken. Das Sparkassen-Fondshaus Deka hat für den größten offenen Immobilienfonds, den Deka-ImmobilienEuropa (14 Milliarden Euro Volumen), nach dem Brexit-Votum die meisten seiner sechs britischen Immobilien (18 Prozent des Fondsvermögens) bereits bewerten lassen.
Was Anleger über offene Immofonds wissen sollten
Offene Immobilienfonds unterliegen dem Investmentgesetz und werden von der BaFin überwacht. Außerdem bestand bisher bei offenen Fonds die Möglichkeit, die eigenen Anteile zu jedem Zeitpunkt an die Fondsgesellschaft zurückzugeben. Bei geschlossenen Fonds sind die Gesellschaften nicht zur Rücknahme verpflichtet, wenn es keinen neuen Käufer für die Anteile gibt. Außerdem ist bei offenen Fonds die Risikostreuung größer, da sie nicht, wie geschlossene Fonds, nur on einzelne Immobilien investieren.
Die Immobilien, in die die offenen Fonds investieren, werden gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung bewertet. Die ImmoWertVO sorgt dafür, dass die jeweiligen Objekte nach der durchschnittlichen Miete bewertet werden.
Offene Immobilienfonds sind von Preisschwankungen am Markt wenig betroffen, da sie meistens in langfristig vermietete Gewerbeimmobilien investieren. Außerdem sorgt die Immobilienwertermittlungsverordnung dafür, dass kurzfristige Mietpreisausreißer nach oben oder unten in der Bewertung keine Rolle spielen.
Die Höhe der Gebühren variiert von Anbieter zu Anbieter. In der Regel fällt beim Kauf von Fondsanteilen eine Provisionsgebühr an, außerdem kommen regelmäßig Ausgabeaufschläge und eine Verwaltungsgebühr hinzu. Banken und Sparkassen berechnen außerdem noch Depotgebühren. Die Rückgabe von Anteilen ist in der Regel kostenlos.
Wenn innerhalb kurzer Zeit viele Anleger ihre Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben, diese also verkaufen, kann der Gesellschaft schlicht das Geld ausgehen. Die Gesellschaft kann keine weiteren Anleger ausbezahlen. In diesem Fall kann die Rücknahme von Anteilen für eine bestimmte Zeit - maximal 30 Monate - ausgesetzt werden. Dadurch wird verhindert, dass die Gesellschaft Immobilien unter Wert verkaufen muss, um Anleger auszubezahlen.
Schafft es die Fondsgesellschaft nicht, binnen der Zeit, in der der Fonds eingefroren ist, möglichst viel Geld aus den Immobilien zu ziehen, wird der Fonds aufgelöst. Das heißt, dass alle Immobilien verkauft und die Erlöse an die Anleger ausbezahlt werden.
Insgesamt habe sich der Wert bestätigt, heißt es. Da die Immobilien mit im Schnitt 13 Jahren langfristig vermietet seien, geht Deka von weiterhin stabilen Preisen aus. Gegen Abschläge spricht auch, dass die Immobilienfonds nach Analysen der Ratingagentur Scope den Preishöhenflug der vergangenen Jahre in London nicht mitgemacht haben. So kommen sie auf Mietrenditen vor Kosten von 5,2 (Union Investment) bis 6,1 Prozent (HausInvest, Commerz Real). Käufer von Büroimmobilien in London akzeptierten hingegen jüngst oft unter 4,5 Prozent Rendite.
Neue Käufer
Der am stärksten in Großbritannien vertretene HausInvest verdient dort 75 Prozent seiner Mieten nicht mit Büros, sondern mit einem Einkaufscenter (Westfield). Büroflucht täte dem Fonds nicht weh, eine Konsumflaute schon.
- Konjunktur: Eine Konjunkturflaute in Großbritannien ist selbst bei einem EU-Austritt nicht ausgemacht. Verliert das britische Pfund an Wert, werden Immobilien und Waren für Ausländer günstiger. Der britische Aktienindex FTSE 100 steht sieben Prozent höher als vor dem Brexit.
- Währungssicherung: Gegen den Pfund-Absturz haben sich die Fonds abgesichert. Verliert eine in Pfund notierte Immobilie an Wert, gewinnen ihre Devisentermingeschäfte. Sonja Knorr, Immobilienanalystin bei der Ratingagentur Scope, prophezeit ihnen dennoch niedrigere operative Ergebnisse in Großbritannien. Denn anders als die Immobilien sind die Mieten nicht währungsgesichert. Das könnte die Fonds belasten, bringt sie aber nicht in ernste Probleme.
- Niedrigzinsen: Im aktuellen Umfeld bleibt das Interesse am Betongold groß. „Das Zinsniveau wird einen Preisverfall bremsen“, sagt Verbandsgeschäftsführer Archner.
- Vermietung: Ziehen Mieter wirklich aus London weg, profitieren andere Städte. In Frankfurt stehen 9,3 Prozent der Flächen leer, in Amsterdam sogar 13,7. Platz genug für Zuzügler. Und auch dort haben die Immobilienfonds investiert. Ein für sie wichtiger Mietpreisindex von JLL für 24 europäische Büroimmobilien-Zentren stellte für das zweite Quartal 2016 den stärksten Anstieg seit 2011 fest. Besonders hohe Mietpreiszuwächse gab es in Stockholm, Barcelona und Paris. Rückläufige Mieten in Istanbul, Moskau, Genf und Warschau treffen die Fonds nicht ganz so stark. Brechen die Mieteinnahmen jedoch wider Erwarten auf breiter Front ein, könnten die Fonds das nicht mehr abfedern. Ihre hohe Geldhaltung bringt keine Erträge. Sparkassen-Haus Deka rechnet bei der Liquidität im Deka-ImmobilienEuropa für das am 30. September endende Geschäftsjahr mit einer „schwarzen Null“ von 0,1 Prozent Rendite.
Einstieg mit Preisabschlag
Nachdem Mitte 2013 Kündigungsfristen für alle offenen Immobilienfonds eingeführt wurden, um Liquiditätsengpässe zu vermeiden, werden die Fonds verstärkt über den Zweitmarkt Börse gehandelt und laufen häufig bei Niklas Breckling ein, Börsenmakler bei der Wertpapierhandelsbank Schnigge. Er stellt die Preise für die Fondsbörse Hamburg-Hannover. Dort wurden im Juli und August je 52 Millionen Euro mit offenen Immobilienfonds umgeschlagen. Trifft eine große Order aber auf wenige Käufer, gerät der Preis unter Druck. „Der Markt wird jetzt auch von Käufern entdeckt, die sonst in die als langweilig geltenden Immobilienfonds nicht eingestiegen wären“, sagt Breckling.
Dazu zählen Hedgefonds, aber auch Jörg Benecke. Der Vorstandschef der CS Realwerte Aktiengesellschaft hat sich auf den Ankauf von Immobilienfonds und -dachfonds spezialisiert, die abgewickelt werden. Das Geschäft geht in die heiße Phase. Bis zum Frühjahr müssen große Abwicklungskandidaten von KanAm, Axa, Credit Suisse oder SEB ihren Bestand verkaufen. Der CS Euroreal hat noch drei britische Immobilien mit 90 Millionen Euro Verkehrswert. Börsianer sind skeptisch, ob sie das erzielen. Der Fonds liegt an der Börse 19 Prozent unter dem offiziellen Preis.
