Wer einen offenen Immobilienfonds für sein Geld sucht, der findet einige, die nicht wegen Überfüllung geschlossen sind. Die Volksbanken-Gesellschaft Union Investment allerdings hat ihre Milliardenfonds für Neuanlagen geschlossen, weil sie am Markt nicht genug Gebäude findet, mit denen sie eine langfristig auskömmliche Rendite erzielen kann. Bei Sparkassen kann der Anleger ebenfalls noch Glück haben und bekommt noch Fondsanteile, wenn die Verkaufskontingente für Immobilienfonds der Deka noch nicht erschöpft sind. Ansonsten: An der Börse Hamburg-Hannover gibt es auch viele Fonds, für die Fondsgesellschaften zum offiziellen Preis keine Anteile mehr ausgeben, wie etwa den UniImmo Deutschland. Anleger ordern dort zum teureren Börsenkurs. Der Unterschied zu dem offiziellen Preis von Union Investment beträgt etwa 1,5 Prozent. Mit Orderlimits vermeiden Anleger allzu schlechte Kurse. Und bei der Börsenorder fällt der ansonsten häufig übliche fünfprozentige Ausgabeaufschlag weg. Orderkosten von 1,5 Prozent sind so leicht zu verkraften und der Anleger kommt über die Börse durchaus günstig an den Fonds. Voraussetzung ist allerdings, dass auch die Verkäufer über die Börse aus den Fonds aussteigen, denn nur dann kommt ein Geschäft zustande. Mitunter müssen Anleger beim Kauf an der Börse Geduld haben und können nicht von einem auf den anderen Tag mit einer Ausführung ihrer Order rechnen.
Was Anleger über offene Immofonds wissen sollten
Offene Immobilienfonds unterliegen dem Investmentgesetz und werden von der BaFin überwacht. Außerdem bestand bisher bei offenen Fonds die Möglichkeit, die eigenen Anteile zu jedem Zeitpunkt an die Fondsgesellschaft zurückzugeben. Bei geschlossenen Fonds sind die Gesellschaften nicht zur Rücknahme verpflichtet, wenn es keinen neuen Käufer für die Anteile gibt. Außerdem ist bei offenen Fonds die Risikostreuung größer, da sie nicht, wie geschlossene Fonds, nur on einzelne Immobilien investieren.
Die Immobilien, in die die offenen Fonds investieren, werden gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung bewertet. Die ImmoWertVO sorgt dafür, dass die jeweiligen Objekte nach der durchschnittlichen Miete bewertet werden.
Offene Immobilienfonds sind von Preisschwankungen am Markt wenig betroffen, da sie meistens in langfristig vermietete Gewerbeimmobilien investieren. Außerdem sorgt die Immobilienwertermittlungsverordnung dafür, dass kurzfristige Mietpreisausreißer nach oben oder unten in der Bewertung keine Rolle spielen.
Die Höhe der Gebühren variiert von Anbieter zu Anbieter. In der Regel fällt beim Kauf von Fondsanteilen eine Provisionsgebühr an, außerdem kommen regelmäßig Ausgabeaufschläge und eine Verwaltungsgebühr hinzu. Banken und Sparkassen berechnen außerdem noch Depotgebühren. Die Rückgabe von Anteilen ist in der Regel kostenlos.
Wenn innerhalb kurzer Zeit viele Anleger ihre Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben, diese also verkaufen, kann der Gesellschaft schlicht das Geld ausgehen. Die Gesellschaft kann keine weiteren Anleger ausbezahlen. In diesem Fall kann die Rücknahme von Anteilen für eine bestimmte Zeit - maximal 30 Monate - ausgesetzt werden. Dadurch wird verhindert, dass die Gesellschaft Immobilien unter Wert verkaufen muss, um Anleger auszubezahlen.
Schafft es die Fondsgesellschaft nicht, binnen der Zeit, in der der Fonds eingefroren ist, möglichst viel Geld aus den Immobilien zu ziehen, wird der Fonds aufgelöst. Das heißt, dass alle Immobilien verkauft und die Erlöse an die Anleger ausbezahlt werden.
Trotz aller Skandale in den vergangenen Jahren und hohen Verlusten bei Fonds, die zwangsweise ihre Immobilien verkaufen müssen, um Anleger auszuzahlen, sind Immobilienfonds bei Anlegern heiß begehrt. An den Renditen kann es nicht liegen. Mehr als 2,5 bis drei Prozent werfen die aus Gewerbeimmobilien bestehenden Portfolios meist nicht ab. Ein Immobilienboom ist an der Performance nicht ablesbar. Die von Sachverständigen festgelegten Immobilienwerte waren lange hoch angesetzt, wurden aber seit der Finanzkrise nach und nach abgewertet. Zieht die Konjunktur an, könnte es wieder in die andere Richtung gehen. Spitzen sich aber Krisen zu, so sind traditionelle Immobilienfonds mit einer breiten Streuung üblicherweise eine gute Anlage, um das Chaos an den Märkten auszusitzen. Manche schütten zudem auch noch jährlich einen Teil ihrer Erträge an Anleger aus.
Viele Portfolios haben hohe Mindestanlagesummen und sind deshalb vor allem Großanlegern vorbehalten. Leider sind das häufig auch die performencestarken Fonds, denn bei ihnen sind die jährlichen Kosten günstiger und sie halten nicht so viel Liquidität vor, die die Performance verdirbt. Es gibt aber auch für Privatanleger noch einige gute Fonds, in die sie investieren können. Darunter die bekannter Häuser wie der Deutschen Bank Immobilienfonds-Sparte mit den Grundbesitz-Produkten oder die der Commerzbank-Tochter Commerz Real (Hausinvest). Aber auch unbekanntere Gesellschaften wie KanAm oder Semper bieten interessante Immobilienportfolios.
Die Flaggschiffe der großen Bankengruppen wie Deka (Sparkassen), UniImmo (Volksbanken), Grundbesitz (Deutsche Bank) oder Hausinvest (Commerzbank) hatten in den vergangenen Monaten starke Zuflüsse. Entsprechend hoch sind die liquide angelegten Mittel bei den Fonds, die mitunter ein Drittel des Fondsvolumens ausmachen können. Diese Gelder bringen aber aktuell kaum noch Rendite. Anleger zahlen also für die Geldaufbewahrung eine Verwaltungsgebühr, die zwischen 0,7 und einem Prozent liegt.
Nachfolgend eine Auswahl sowie eine große Übersichtstabelle zur Entwicklung der Fonds.
Inter Immo Profil: Ein aktueller Top-Performer unter den Immobilienfonds ist der Inter ImmoProfil für den BNP Paribas REIM zuständig ist, mit einem Einjahresplus von grandiosen 18,5 Prozent. Das verdanken die Anleger dem Verkauf eines Gebäudes am Münchner Marienplatz, weit über dem Buchwert. Verwalter BNP hat keinen Geldannahmestopp ausgerufen, aber Anleger sollten den Fonds nicht kaufen, denn BNP konzentriert sich auf Großanlegerfonds und widmet sich dem Privatanlegergeschäft nur noch aus Sympathie mit den Altanlegern dieses Publikumsfonds, die lange von einem vorherigen Verwalter des Fonds bei der Rendite nicht verwöhnt wurden.
Aachener Grund-Fonds: Diese Fonds stehen im Wesentlichen nur Mitarbeitern der katholischen Kirche für Investments offen. Wer dazu zählt, findet hier eine gut gemanagte, solide und bislang skandalfreie Anlage für sein Geld.
