Offene Immobilienfonds: Noch genug Auswahl an guten Portfolios
Offene Immobilienfonds: Einige nehmen keine Anlegergelder mehr an, aber es gibt für Anleger noch genügend Auswahl.
Foto: FotoliaWer einen offenen Immobilienfonds für sein Geld sucht, der findet einige, die nicht wegen Überfüllung geschlossen sind. Die Volksbanken-Gesellschaft Union Investment allerdings hat ihre Milliardenfonds für Neuanlagen geschlossen, weil sie am Markt nicht genug Gebäude findet, mit denen sie eine langfristig auskömmliche Rendite erzielen kann. Bei Sparkassen kann der Anleger ebenfalls noch Glück haben und bekommt noch Fondsanteile, wenn die Verkaufskontingente für Immobilienfonds der Deka noch nicht erschöpft sind. Ansonsten: An der Börse Hamburg-Hannover gibt es auch viele Fonds, für die Fondsgesellschaften zum offiziellen Preis keine Anteile mehr ausgeben, wie etwa den UniImmo Deutschland. Anleger ordern dort zum teureren Börsenkurs. Der Unterschied zu dem offiziellen Preis von Union Investment beträgt etwa 1,5 Prozent. Mit Orderlimits vermeiden Anleger allzu schlechte Kurse. Und bei der Börsenorder fällt der ansonsten häufig übliche fünfprozentige Ausgabeaufschlag weg. Orderkosten von 1,5 Prozent sind so leicht zu verkraften und der Anleger kommt über die Börse durchaus günstig an den Fonds. Voraussetzung ist allerdings, dass auch die Verkäufer über die Börse aus den Fonds aussteigen, denn nur dann kommt ein Geschäft zustande. Mitunter müssen Anleger beim Kauf an der Börse Geduld haben und können nicht von einem auf den anderen Tag mit einer Ausführung ihrer Order rechnen.
Trotz aller Skandale in den vergangenen Jahren und hohen Verlusten bei Fonds, die zwangsweise ihre Immobilien verkaufen müssen, um Anleger auszuzahlen, sind Immobilienfonds bei Anlegern heiß begehrt. An den Renditen kann es nicht liegen. Mehr als 2,5 bis drei Prozent werfen die aus Gewerbeimmobilien bestehenden Portfolios meist nicht ab. Ein Immobilienboom ist an der Performance nicht ablesbar. Die von Sachverständigen festgelegten Immobilienwerte waren lange hoch angesetzt, wurden aber seit der Finanzkrise nach und nach abgewertet. Zieht die Konjunktur an, könnte es wieder in die andere Richtung gehen. Spitzen sich aber Krisen zu, so sind traditionelle Immobilienfonds mit einer breiten Streuung üblicherweise eine gute Anlage, um das Chaos an den Märkten auszusitzen. Manche schütten zudem auch noch jährlich einen Teil ihrer Erträge an Anleger aus.
Viele Portfolios haben hohe Mindestanlagesummen und sind deshalb vor allem Großanlegern vorbehalten. Leider sind das häufig auch die performencestarken Fonds, denn bei ihnen sind die jährlichen Kosten günstiger und sie halten nicht so viel Liquidität vor, die die Performance verdirbt. Es gibt aber auch für Privatanleger noch einige gute Fonds, in die sie investieren können. Darunter die bekannter Häuser wie der Deutschen Bank Immobilienfonds-Sparte mit den Grundbesitz-Produkten oder die der Commerzbank-Tochter Commerz Real (Hausinvest). Aber auch unbekanntere Gesellschaften wie KanAm oder Semper bieten interessante Immobilienportfolios.
Platz 15: Bremen
In mehr als 80 Prozent der deutschen Großstädte haben sich die Preise für Wohnungen und Häuser in den vergangenen zehn Jahren nach oben entwickelt. Dazu hat vor allem die Urbanisierung beigetragen. Nach einer Auswertung der Postbank wird es in Bremen in Zukunft auch so weiter gehen. In den folgenden Städten wird es sogar noch teurer.
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose bis 2030*: + 0,48 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen bis 2030**: + 0,21 Prozent
* Annahme: Von 2015 bis 2030 migrieren 1 Million Flüchtlinge in die Bundesrepublik (Bleiberecht inkl. Familienzuzug); die Verteilung der Flüchtlinge auf die Bundesländer erfolgt
nach dem Königsteiner Schlüssel, innerhalb der Bundesländer nach Bevölkerungsanteilen.
* Prognostizierte Preisentwicklung auf Basis der angenommenen Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingszuzug; Veränderungen des Verkaufspreises in Euro pro Quadratmeter.
Quelle: Postbank
Platz 14: Köln
Auch in Köln werden die Preise steigen. Insgesamt werden sich in den kommenden 15 Jahren sich Städte und Regionen sehr unterschiedlich entwickeln: Weniger als die Hälfte der Städte werden noch wachsen, trotz Flüchtlingszuzug. Und: Die Bevölkerungsentwicklung einer Stadt und die Preise am Immobilienmarkt hängen eng zusammen, wie die Studie der Postbank zeigt.
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,22 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 3,38 Prozent
Platz 13: Leipzig
In vielen Städten mildern neue Mitbürger, denen nach dem Asylverfahren ein Bleiberecht und damit eine Perspektive gewährt werden, den Bevölkerungsrückgang zumindest ab. Vor allem der Osten kann vom Zuzug durch Flüchtlinge profitieren, während er in prosperierenden Städten Engpässe auf dem Immobilienmarkt noch verstärken wird.
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,38 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 3,40 Prozent
Platz 12: Dresden
Der Studie liegt die Annahme zugrunde, dass bis 2030 insgesamt etwa eine Million Menschen zuwandern – und der Zuzug damit etwa der Zahl der Flüchtlinge entspricht, die im Jahr 2015 ins Land kam. Die gegenwärtige Verteilung auf die Bundesländer nach dem Königsteiner Schlüssel wird fortgeschrieben, innerhalb der Länder wird eine Aufteilung auf Städte nach Bevölkerungsanteilen angenommen.
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,57 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 4,06 Prozent
Platz 11: München
Grund für die erhöhte Wohnflächennachfrage in Städten wie München sind die steigende Anzahl von Haushalten, insbesondere Single-Haushalten, sowie der Wunsch nach mehr Wohnraum. „Der steigende Wohnflächenbedarf wird vor allem die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ankurbeln“, erklärt Postbank-Experte Dieter Pfeiffenberger.
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,58 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 4,39 Prozent
Platz 10: Aaachen
Die Preisstürze in den schrumpfenden Städten hingegen werden der Studie zufolge wahrscheinlich durch einen weiteren Trend abgemildert – nämlich durch die steigende Wohnflächennachfrage.
Bevölkerungs-entwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 2,06 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 6,33 Prozent
Platz 9: Düsseldorf
In allen 36 untersuchten Städten sind die Immobiliengrößen pro Haushalt in den vergangenen zehn Jahren gestiegen. Wurde im Jahr 2005 noch auf 71,8 Quadratmetern gewohnt, sind es jetzt im Schnitt 73,3 Quadratmeter. Bis 2030 wird die Wohnflächennachfrage in drei Viertel der untersuchten Städte weiter steigen, prognostiziert die Studie.
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 2,18 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 6,74 Prozent
Platz 8: Nürnberg
„Wer glaubt, dass die Preissteigerungen in den Wachstumsstädten bald ein Ende haben, der irrt“, sagt Pfeiffenberger. „Die Studie zeigt: Ganz so steil wie in den vergangenen Jahren wird die Kurve zwar nicht mehr nach oben gehen, doch der Aufwärtstrend hält an. Wohneigentum in Wachstumsstädten und ihrem Umland ist daher nach wie vor ein lohnendes Investment.“
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 2,41 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 7,30 Prozent
Platz 7: Mannheim
„Wer in den eigenen vier Wänden leben möchte, sollte aber nicht zu lange zögern.“ Auch in Städten, deren Bevölkerung zurückgeht, muss dem Experten zufolge nicht auf Wohneigentum verzichtet werden: Gut geschnittenen und ausgestatteten Immobilien in attraktiven Lagen drohe auch hier kein Wertverlust. In diesen Städten könnte es demnächst sogar attraktive „Schnäppchen“ geben.
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 2,80 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 8,66 Prozent
Platz 6: Stuttgart
Mit dem demografischen Wandel schrumpft auch die Anzahl der Stadtbewohner. Sind in den vergangenen zehn Jahren noch zwei Drittel der 36 untersuchten Städte gewachsen, werden es bis 2030 nur noch zwei von fünf sein – den Zuzug durch Flüchtlinge bereits eingerechnet. Ohne diesen wäre es sogar nur ein Drittel.
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 3,19 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 10,01 Prozent
Platz 5: Bonn
Die ehemalige deutsche Hauptstadt Bonn ist schon jetzt ziemlich teuer für ihre Bevölkerungsgröße von rund 300.000 Einwohnern. In Zukunft dürfte es dort noch kostspieliger werden.
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 3,69 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 12,04 Prozent
Platz 4: Wiesbaden
Ein Blick vom Neroberg auf die hessische Landeshauptstadt Wiesbaden mit der roten Marktkirche. Auch in der hessischen Landeshauptstadt wird es vor allem bei Eigentumswohnungen deutlich teurer.
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 4,21 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 13,77 Prozent
Platz 3: Hamburg
„Der Flüchtlingszuzug hat keinen unmittelbaren Einfluss auf den Kaufpreis von Immobilien, aber er ruft sogenannte Kaskadeneffekte hervor“, so Pfeiffenberger. So führe die höhere Nachfrage nach günstigen Wohnungen zu Engpässen beim sozialen Wohnungsbau.
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 4,38 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 13,86 Prozent
Platz 2: Potsdam
Das wiederum zieht Ausweicheffekte nach sich: Die Nachfrage nach teureren Mietwohnungen steigt, das Mietniveau zieht an und mit ihm auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern, was wiederum die Kaufpreise treibt.
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 4,46 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 14,03 Prozent
Platz 1: Berlin
In Berlin sorgen die Flüchtlingszahlen dafür, dass die Preise für Eigentumswohnungen um 14,5 Prozent und damit um mehr als sechs Prozentpunkte stärker anziehen könnten, als ohne den Zuzug zu erwarten gewesen wäre.
Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 4,74 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: +14,49 Prozent
Die Flaggschiffe der großen Bankengruppen wie Deka (Sparkassen), UniImmo (Volksbanken), Grundbesitz (Deutsche Bank) oder Hausinvest (Commerzbank) hatten in den vergangenen Monaten starke Zuflüsse. Entsprechend hoch sind die liquide angelegten Mittel bei den Fonds, die mitunter ein Drittel des Fondsvolumens ausmachen können. Diese Gelder bringen aber aktuell kaum noch Rendite. Anleger zahlen also für die Geldaufbewahrung eine Verwaltungsgebühr, die zwischen 0,7 und einem Prozent liegt.
Nachfolgend eine Auswahl sowie eine große Übersichtstabelle zur Entwicklung der Fonds.
Inter Immo Profil: Ein aktueller Top-Performer unter den Immobilienfonds ist der Inter ImmoProfil für den BNP Paribas REIM zuständig ist, mit einem Einjahresplus von grandiosen 18,5 Prozent. Das verdanken die Anleger dem Verkauf eines Gebäudes am Münchner Marienplatz, weit über dem Buchwert. Verwalter BNP hat keinen Geldannahmestopp ausgerufen, aber Anleger sollten den Fonds nicht kaufen, denn BNP konzentriert sich auf Großanlegerfonds und widmet sich dem Privatanlegergeschäft nur noch aus Sympathie mit den Altanlegern dieses Publikumsfonds, die lange von einem vorherigen Verwalter des Fonds bei der Rendite nicht verwöhnt wurden.
Aachener Grund-Fonds: Diese Fonds stehen im Wesentlichen nur Mitarbeitern der katholischen Kirche für Investments offen. Wer dazu zählt, findet hier eine gut gemanagte, solide und bislang skandalfreie Anlage für sein Geld.
Grundbesitz-Fonds: Die Deutsche-Bank-Immobilienfonds grundbesitz europa und grundbesitz global sind für Anlegergelder offen. Die Fonds investieren mitunter auch in laufende Bauprojekte, die riskanter sind, weil der Bauherr auch noch Mieter finden muss. Dafür gibt es sie günstiger als voll vermietete Objekte. Der grundbesitz europa will beispielsweise bis 2018 in dem Olympia-Park im einstigen Londoner Problemviertel Stratford eine halbe Milliarde Euro investieren für 48.000 Quadratmeter Läden und Büros. Hier ist die Fläche allerdings schon vermietet: 3800 Mitarbeiter der britischen Bankenaufsicht sollen dort einziehen.
Hausinvest: Ein Vorteil milliardenschwerer Immobilienportfolios wie des Hausinvest von Commerz Real, ist deren stabiler Kursverlauf. Den können Immobilienfonds so lange ausweisen, wie Anleger ihnen treu bleiben und die Fonds keine Objekte notverkaufen müssen. Vor einer solchen Massenflucht sollen die seit dem vergangenen Jahr geltenden Kündigungsfristen schützen. Allerdings können Alt-Anleger bei den Fonds, die bereits vor 2013 am Markt waren, halbjährlich 30.000 Euro abziehen. Das ist eine Menge Geld, diese Fonds halten daher üblicherweise noch immer eine hohe Liquidität vor, die nicht in Immobilien investiert wird. Beim Hausinvest sind derzeit 20 Prozent des Fondsvolumens liquide angelegt. Der Fonds investiert weltweit, den größten Anteil haben mit rund 55 Prozent Büroimmobilien, ein Drittel machen Handelsflächen aus. Die größten Länderpositionen sind Frankreich und Großbritannien gefolgt von Deutschland, Benelux, Asien und USA. Auch der Hausinvest investiert künftig wieder in London: Nachdem 2008 schon zwei Milliarden Euro ins Westfield Shopping Center in London flossen, wird das Center jetzt noch erweitert. Es ist der größte Kauftempel Europas.
Geld ist genug vorhanden, der Fonds sammelte 2016 erneut 550 Millionen Euro neu bei Anlegern ein. Genutzt wurde das Geld auch, um die Fremdkapitalquote auf zwölf Prozent zu senken.
KanAm-Fonds Leading Cities: Auch dieser Fonds kommt durch einen Verkaufserfolg auf eine gute Wertentwicklung. Nur zwei Jahre nach der Fondsgründung wurde ein Gebäude am Hamburger Jungfernstieg 20 Prozent über dem Buchwert verkauft. Der Fonds investiert in Gewerbeimmobilien in Europas Wirtschaftszentren wie Wien, Brüssel, Kopenhagen, Frankfurt, Hamburg, Zürich, London oder Oslo. Aktuell wirbt KanAm wieder Geld ein („Cash-Call“), weil man eine Immobilie im Blick hat. Der Fonds ist klein (neun Immobilien und 61 Millionen Euro Immobilienvermögen). Vorteil: Alle Anleger müssen Mindesthalte- und Kündigungsfristen einhalten, die Liquiditätsquote kann mit zehn Prozent niedriger als bei älteren Portfolios sein, weil bei dem neuen Fonds keine Altanleger mit halbjährlich 30.000 Euro bedient werden müssten. In den jungen Fonds sollten Anleger nicht ihr gesamtes Geld anlegen, er ist ein spekulativeres Investment als die traditionellen Großportfolios.
Semper Real Estate: Wer es lieber kleiner mag, der ist bei dem Semper Real Estate der österreichischen Privatbank Semper Constantia gut aufgehoben. Sein größtes Objekt steht mit rund 14 Millionen Euro in den Büchern. Der Fonds wurde seit 2004 langsam aufgebaut. Mit 40 Immobilien aus Österreich und Deutschland kommt er auf ein Volumen von 438 Millionen Euro. 2008 musste er nach Mittelabflüssen schließen, schaffte es aber, die Anleger bei der Stange zu halten, und konnte wieder öffnen. Besonders hoch ist die Performance nur im Vergleich zu anderen Publikumsfonds, nicht aber, wenn man ihn mit Großanlegerfonds vergleicht.
Prunkgebäude haben die Wiener nicht zu bieten. Auf ihrem Einkaufszettel stehen schmucklose Supermärkte, die Penny oder der Aldi-Ableger Hofer mieten. Die schmucklosen Bauten werden auch in sehr guten Zeiten keine üppigen Wertsteigerungen erzielen können. Die letzten Objekte wurden in Wien sowie in Leipzig gekauft, nach Angaben der Gesellschaft sind in naher Zukunft weitere Zukäufe wahrscheinlich. Der österreichische Fonds unterliegt weder deutschen Kündigungsfristen noch einer Mindesthaltedauer. Über Direktbanken wie Comdirect ist der Fonds handelbar und auch an Börsen wird er mitunter gehandelt.
Eine Übersicht über die Wertentwicklung der Offenen Immobilienfonds finden Sie in der Tabelle auf der folgenden Seite.