Immobilienmarkt : Mietpreisbremse soll bis Ende 2028 verlängert werden

Lange wurde in der Ampel diskutiert, nun wird sie auf den Weg gebracht: die Verlängerung der Mietpreisbremse. Doch sie bleibt nicht unverändert.

Die Mietpreisbremse soll die Lage auf dem Wohnungsmarkt entspannen.

Foto: dpa

Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP) bringt eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2028 auf den Weg. Den entsprechenden Referentenentwurf hat sein Ministerium in die Ressortabstimmung innerhalb der Ampel-Regierung gegeben. Er liegt der Deutschen Presse-Agentur vor, zuerst hatte die „Frankfurter Allgemeine Zeitung“ berichtet. Im Koalitionsvertrag war eine Verlängerung „bis zum Jahre 2029“ vereinbart.

Parallel ging auch ein Entwurf zur Speicherung bestimmter Kommunikationsdaten zu Ermittlungszwecken in die Ressortabstimmung. Die Ampel hatte die koalitionsintern umstrittenen Themen politisch miteinander verknüpft. Auch dieser Entwurf liegt der dpa vor, darüber hatte zuerst die „Süddeutsche Zeitung“ darüber berichtet. Vorgesehen ist keine Vorratsdatenspeicherung, sondern das sogenannte „Quick-Freeze-Verfahren“. Dabei werden die Daten erst dann gespeichert, wenn ein Verdacht auf eine Straftat erheblicher Bedeutung – etwa Mord oder Totschlag – besteht. 

Bereits im April war ein Kompromiss zu den beiden Themen verkündet worden. Danach gab es aber neuen Streit zur Mietpreisbremse, und die Vorhaben waren nicht weiter vorangekommen.

Mietpreisbremse läuft Ende kommenden Jahres aus

Die Mietpreisbremse sorgt in angespannten Wohnungsmärkten dafür, dass die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags im Grundsatz nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Sie läuft aktuell bis Ende 2025. Darüber, ob die Mietpreisbremse in bestimmten Gebieten Anwendung findet, entscheidet die jeweilige Landesregierung. Sie muss eine Anwendung zudem begründen.

Wenn sie in einem bestimmten Gebiet wiederholt greifen soll, sieht der Entwurf nun höhere Anforderungen für die Begründung vor. Die neuen Anforderungen sollten sicherstellen, dass die Verlängerung der Mietpreisbremse einer verfassungsgerichtlichen Kontrolle standhalte, hieß es aus dem Justizministerium.

Ampel-Streit verzögerte den Entwurf

Buschmann hatte der SPD im Sommer vorgeworfen, die Verlängerung mit Nachforderungen zu verzögern. SPD-Fraktionsvize Dirk Wiese hatte etwa angekündigt, beim Gesetzgebungsverfahren zur Mietpreisbremse darauf zu pochen, „dass wir diese auch wirksam ausgestalten“. Eine Verschärfung der Bremse ist im Ministeriumsentwurf nicht vorgesehen.

Tipps für die Hausbesichtigung

Der richtige Termin

Wer eine Immobilie besichtigt, sollte dies unbedingt bei hellem Tageslicht tun. Dann lassen sich nicht nur Mängel besser entdecken, sondern auch die Lichtverhältnisse insgesamt beurteilen. Wer wissen will, ob Verkehrslärm oder Gewerbe in der Nähe nerven, sollte werktags besichtigen – vor oder nach der Mittagszeit.

Zeit lassen vor Ort

Ein gründliche Immobilienbesichtigung benötigt Zeit – und die sollten sich Verkäufer und Kaufinteressierte auch nehmen. Lassen Sie jeden Raum in Ruhe auf sich wirken, achten sie auf Details wie Heizkörper, Fenster, Türen und Beschläge. Lassen Sie sich alles in Ruhe zeigen und machen Sie abschließend noch einen zweiten Rundgang. Dann fallen Ihnen sicher noch offene Fragen ein und sie bekommen einen nachhaltigeren Eindruck.

Mindestens vier Augen

Auch bei einem ersten Besichtigungstermin empfiehlt es sich, sich einen Begleiter mitzunehmen. Das Vier-Augen-Prinzip macht jeden Besichtigungstermin doppelt so ergiebig, da jeder Mensch auf andere Dinge achtet. Die Gefahr, etwas Wesentliches zu übersehen, ist so deutlich geringer.

Fotos machen

Wenn Sie zu zweit eine Immobilie besichtigen, sollte einer unbedingt Fotos von allen Räumen und von außen machen. Sie helfen dabei, später das Gesehene nochmals zu reflektieren und eventuell Details zu klären. Auch ein kurzer Videorundgang mit dem Smartphone kann wertvoll sein, um der Erinnerung auf die Sprünge zu helfen – vor allem, wenn mehrere Immobilien besichtigt werden.

Fragenkatalog und Kriterienliste

Achten Sie darauf, dass Sie Ihre Vorstellungen und Wünsche am Objekt überprüfen. Dabei hilft eine Liste der wichtigsten Kriterien, die das Haus erfüllen soll, sowie eine Liste der wichtigsten Fragen, die mit dem Verkäufer geklärt werden müssen. Solche Listen vereinfachen den Besichtigungstermin erheblich und nehmen Stress.

Grundriss mitnehmen

Lassen Sie sich im Anschluss an die Besichtigung einen Bauplan oder eine Grundrisszeichnung nebst Wohnflächenberechnung aushändigen oder fotokopieren Sie diese. Ein digitales Foto tut es zur Not auch. Dann können Sie sich in Ruhe überlegen, ob die Raumaufteilung Ihren Anforderungen entspricht und ob die gewünschten Möbel auch ihren Platz finden würden.

Augenmerk auf Bausubstanz und Anlagentechnik

Insbesondere bei gebrauchten Immobilien sollten Sie Wände, Fenster, Türen, Dachstuhl und Keller so genau wie möglich unter die Lupe nehmen. Haben sich irgendwo Fäulnis oder Feuchtigkeit ihren Weg gebahnt, kann es bei einer Sanierung schnell teuer werden. Achten Sie auf möglichen Schimmelbefall in Zimmerecken oder hinter gestellten Möbeln, probieren sie Fenster, Rollläden und Türen auch aus. Nehmen Sie auch die Haustechnik unter die Lupe: Wie alt ist der Heizkessel? In welchem Zustand sind die Strom- und Wasserleitungen?

Energieausweis

Wer eine Immobilie verkauft, muss zwingend einen Energieausweis vorlegen. Käufer sollten darauf bestehen. Nur dann erhalten sie einen Vergleichswert für den Energiehunger einer Immobilie, vor allem was den kostspieligen Heizbedarf betrifft. Aber Achtung: Es gibt zwei Varianten, den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis. Letzterer informiert nur darüber, wie viel Energie die vorherigen Bewohner im Durchschnitt von drei Jahren verbraucht haben – und das ist abhängig vom individuellen Heizverhalten. Der Bedarfsausweis richtet sich nur nach Gebäudesubstanz und Durchschnittswitterung und ist objektiver.

Sachverständigen hinzuziehen

Kommt die Immobilie nach der ersten Besichtigung ernsthaft in Frage, lohnt es sich, einen weiteren Termin mit einem Bausachverständigen zu vereinbaren. Dieser Baugutachter sollte in der Lage sein, wesentliche Mängel aufzuspüren, die für den Laien kaum erkennbar sind, und notwendige Sanierungskosten oder Mängelbeseitigungskosten zu schätzen. Geeignete Architekten oder Bauingenieure finden Sie etwa bei der Dekra (dekra.de), dem Verband privater Bauherren (vpb.de), oder dem Bundesverband freier Sachverständiger (bvfs.de).

Nachbarschaft besichtigen

Zu einer Immobilienbesichtigung sollte immer auch eine Spaziergang durch die Nachbarschaft gehören. So werden Sie sich klar darüber, wie gut die Infrastruktur in direkter Umgebung ist, ob von irgendwo eine Lärmquelle stört und die Entfernungen zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen oder Haltestellen für Bus und Bahn abzuschätzen. Nicht zuletzt spielt auch die Atmosphäre in einem Wohnquartier eine wichtige Rolle.

SPD und Grüne wollten eigentlich auch strengere Regeln im Mietrecht, die teilweise auch im Koalitionsvertrag vorgesehen sind. Seit dessen Abschluss hätten sich die Rahmenbedingungen für die Bau- und Immobilienwirtschaft aber drastisch verschlechtert, hieß es aus Buschmanns Ministerium. „Weitere Verschärfungen des sozialen Mietrechts würden den Neubau von Wohnungen womöglich noch unattraktiver machen.“ Es müsse daher kritisch geprüft werden, ob die im Koalitionsvertrag vorgesehenen Maßnahmen noch sinnvoll sind.

Speicherung von IP-Adressen nur bei Verdacht einer erheblichen Straftat

Beim sogenannten Quick-Freeze-Verfahren geht es um die Sicherung von Verbindungsdaten wie IP-Adressen und an Anrufen beteiligten Telefonnummern. Über das „Einfrieren“ durch die Provider solcher Daten soll ein Richter entscheiden, bei Gefahr in Verzug die Staatsanwaltschaft. Es reiche, dass die Verkehrsdaten im Zusammenhang mit dem Verdacht einer Straftat von erheblicher Bedeutung stehen, hieß es aus dem Justizministerium. An die Ermittlungsbehörden dürften sie aber erst im weiteren Verlauf der Ermittlungen übermittelt werden, etwa wenn sich der Verdacht gegen eine bestimmte Person konkretisiere.

Bundesinnenministerin Nancy Faeser (SPD) ist eigentlich für ein weitergehendes Modell – nämlich eine neue, rechtskonforme Regelung für eine anlasslose Speicherung von IP-Adressen. Buschmann hat eine anlasslose Vorratsdatenspeicherung aber wiederholt abgelehnt. Wegen rechtlicher Unsicherheiten war die alte Regelung zur Vorratsdatenspeicherung seit 2017 nicht mehr genutzt worden.

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