Mehr als nur Studentenstädte : Warum Münster und Heidelberg begehrt sind wie nie

Zu beliebt, zu voll – und für viele schon zu teuer: Die beliebten Studentenstädte Heidelberg und Münster stehen vor ähnlichen Herausforderungen. Welche Stadt für Käufer langfristig attraktiver ist.

WerWer die Nase vorn hat in einem Städtevergleich zwischen Heidelberg und Münster, wäre eine klare Sache, würde über den Sieg in diesem Duell ein Fußballspiel entscheiden: Heidelberg könnte den SG Heidelberg-Kirchheim schicken, der von allen Clubs in der Stadt in der höchsten Klasse, der Verbandsliga Baden, spielt. Preußen Münster aus der Zweiten Bundesliga hätte vermutlich ein leichtes Spiel. Auch im Krimi-Kräftemessen stellt der radelnde Tatort-Kommissar Frank Thiel den Heidelberger Ermittler Alexander Gerlach mühelos in den Schatten. Und mit rund 322.000 Einwohnern ist Münster fast doppelt so groß wie Heidelberg. Kein Duell auf Augenhöhe?

Und ob! Als Zuzugsort sind beide Städte ähnlich beliebt, vor allem unter Studenten. Neben Würzburg zieht es prozentual nirgends so viele junge Menschen zwischen 18 und 25 Jahren wie nach Heidelberg oder Münster. Bei den Kaufpreisen ist Heidelberg mit 4.570 Euro pro Quadratmeter längst erstligatauglich. Münster ist mit 4.170 Euro nach Angaben des iib-Instituts etwas günstiger. 

Noch differenzierter wird es, sobald man sich die Mieten anschaut: Denn bei den Mietpreisen hängt Heidelberg den nördlichen Konkurrenten mit 14,20 Euro pro Quadratmeter gegenüber 11,95 Euro deutlich ab. Teurer als in der schönen Neckarstadt wohnt es sich sonst nur in München, Berlin, Frankfurt, Freiburg und Stuttgart.

Wie entsteht dieser Graben? Warum sind Mieter und Käufer in Heidelberg offensichtlich bereit, mehr zu bezahlen als in Münster? Und: Geht die Entwicklung so weiter?

Es gibt ein Sprichwort in Heidelberg: Zu Semesterbeginn ist es für Fremde unmöglich, eine Wohnung zu finden, danach ist es schwierig. Die Stadt schafft es einfach nicht, „den Bedarf an studentischem Wohnraum zu decken“, sagt Sergej Missal, Geschäftsführer bei der Sparkasse Heidelberg. Das liegt vor allem daran, dass Bauflächen in Heidelberg begrenzt sind, was die Entwicklung neuer Projekte stark erschwert. Die Preise kratzten deshalb inzwischen an der Obergrenze, sagt der Immobilienexperte. Viele seien nicht bereit, Preise wie in Frankfurt oder Stuttgart zu bezahlen. Zunehmend würden vor allem junge Familien oder Berufsanfänger auf Mietwohnungen im Umland ausweichen.

Prachtvolle Altbauten und grüne Alleen

Trotzdem wagt die Stadt etwas, das im Land der Zauderer und Bedenkenträger selten geworden ist: groß denken. Im Süden, am äußersten Stadtrand, entsteht gerade ein völlig neuer Stadtteil.  Die Umnutzung einer 100 Hektar großen ehemaligen Wohnsiedlung der US-Armee soll laut Stadtführung in den kommenden Jahren bezahlbaren Wohnraum für mehr als 10.000 Menschen und rund 5000 Arbeitsplätze schaffen.

Aber auch in der Bahnstadt, im Zentrum Heidelbergs, entstehen neue Wohnungen: Seit 2012 wurden dort über 3000 Wohnungen fertiggestellt – das entspricht etwa der Hälfte aller neu gebauten Wohnungen in Heidelberg, erklärt Missal. Die Bahnstadt überzeuge durch ihre zentrale Lage, moderne Infrastruktur und nachhaltige Bauweise, was sie bei jungen Menschen, Familien und Senioren gleichermaßen beliebt mache.

Zu den teuersten Lagen gehören weiterhin der Stadtteil Neuenheim und die Weststadt, beliebt für ihre Altbauten und grünen Alleen. Am dynamischsten entwickle sich jedoch die Südstadt, sagt Missal, dem keine schlechte Lage in Heidelberg einfallen mag. Dank einer erneuerten Infrastruktur biete sie großes Potenzial für Familien, junge Berufstätige und Investoren. Eigentumswohnungen in den Vierteln Bergheim und Wieblingen seien in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich im Preis gestiegen.

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Wer reinkommt, ist (dr-)in

Und damit ist man schon bei dem größten Unterschied zwischen Heidelberg und Münster. Beide Städte zehren stark von ihrem Image als lebenswerte Studentenstadt. Aber die Badener scheinen für die Stadtentwicklung deutlich weniger auf die Studierenden angewiesen zu sein als die Münsteraner.

Die Altstadt in Münster fest in der Hand der Jugend. Viele Wohnungen dort sind für studentische Wohngemeinschaften angelegt, Kneipen und Clubs sind nur wenige Radminuten von der Universität entfernt. Dort spielt das Leben. In den Trendvierteln im Zentrum haben sich die Preise in den vergangenen drei Jahren besser entwickelt als im Durchschnitt der Stadt. Das gilt insbesondere für Eigentumswohnungen rund um die Promenade, eine begrünte „Rad-Autobahn“ in der Altstadt.

Neben den Studenten gibt es in Münster aber auch eine große Zahl an Verwaltungsangestellten und Beamten. Man tritt den Einheimischen nicht zu nahe, wenn man sie eher als die gemütliche Sorte Mensch einstuft. Das ist gut für Investoren, die mit einer stabilen Mietrendite rechnen können, aber schlecht für diejenigen, die in einer lebendigen Stadt leben wollen. Das spiegelt sich auch in der städtebaulichen Entwicklung der Viertel außerhalb des Innenstadtrings wider: Mauritz, Gievenbeck, Gremmendorf und Hiltrup sind vor allem bei Interessenten gefragt, die auf der Suche nach Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften oder Reihenhäusern sind. Teure Lagen sind Uppenberg und Kinderhaus im Norden.

In den Konversionsflächen in Gremmendorf und Gievenbeck entstehen derzeit mit dem York-Quartier und dem Oxford-Quartier attraktive Neubaugebiete, mit zahlreichen Wohnungen, Reihenhäusern aber auch Doppelhaushälften, erklärt Achim Friedrich, Immobilienexperte der ansässigen Sparkasse. Investoren oder Eigennutzer interessierten sich in den vergangenen Jahren besonders für das innerstädtische Gebiet am Münsteraner Hafen und nahe des Hansarings: Durch den Bahnhofsneubau und die Neugestaltung von öffentlichen Plätzen sei das Viertel enorm aufgewertet worden, sagt Friedrich.

Was Münster jedoch nicht hat, ist internationales Flair, das Weltkonzerne wie SAP, Heidelberg Materials, das SAS Institut oder das Deutsche Krebsforschungszentrum nach Heidelberg bringen. Heidelberg sei für Mieter und Käufer aufgrund der Lebensqualität – egal ob für Studenten, Angestellte oder Senioren - ein „1A-Standort“, sagt Barbara Busch, Geschäftsstellenleiterin bei von Poll Immobilien.

Aus Münster ziehen dagegen etliche Menschen nach dem Studium hingegen auch wieder fort. Fußball- und Krimifans vielleicht ausgenommen.

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